New York & Miami: guide till bostadsköp

För att fatta bästa möjliga beslut vid bostadsköp behöver du bästa möjliga representation, vilket innebär att ha en egen köparagent som arbetar för din räkning. I varje fastighetstransaktion finns en säljaragent som representerar säljarens intressen. På samma sätt har du med en köparagent någon som är dedikerad till dina intressen. Det är praxis att säljaren betalar samarbetande köparmäklare, även om detta inte alltid är fallet.

En av de viktigaste aspekterna av en köparagent är att han eller hon inte har något egenintresse i en specifik fastighet. Förmedlaren eller säljaragenten har däremot ett egenintresse i att sälja den specifika lägenheten eller byggnaden som de har listad till försäljning. Säljaren och förmedlaren som arbetar för säljarens räkning är endast intresserade av att erhålla högsta pris på bästa villkor för sin säljare, motsatsen till köparens intresse.

Tänk på det så här: Om du var svarande i ett rättsfall skulle du inte använda kärandens advokat för att representera dig. Samma situation här. Var smart! Använd din egen mäklare. Andra tips angående att anlita en agent:

• Använd inte flera agenter, eftersom ingen kommer att vara fullt engagerad i att hjälpa dig. Förbind dig till en professionell agent, berätta det för dem, och de kommer att göra allt för att hitta den bästa fastigheten åt dig.
• En bra agent kommer att kunna visa dig varje tillgänglig lägenhet på marknaden, inklusive några som inte ens är listade ännu.

Att erhålla ett förhandsgodkännande innan du påbörjar din fastighetssökning är ett måste om du vill ha lån. Att vara förhandsgodkänd av banken:

• gör det möjligt för dig att bättre bestämma prisklassen för bostäder du har råd med, och
• visar för säljaren och deras mäklare att du har den ekonomiska kapaciteten att genomföra transaktionen

Ofta vill säljare inte ens förhandla med en köpare som lägger ett bud med låneförbehåll och inget förhandsgodkännande. Att inte vara förhandsgodkänd visar för säljaren att köparen kanske inte är seriös, inte vet vad som krävs för att genomföra transaktionen, och kanske inte ens har den ekonomiska kapaciteten att köpa.

Ett förhandsgodkännande för lån tar bara en eller två dagar att erhålla, så det är bäst att slutföra detta steg först. Det ger dig en god uppfattning om de prisnivåer du vill rikta in dig på i din sökning.

Äganderätt (condo) kontra kooperativ (co-op): det strukturella valet som formar allt annat.

Innan köparen påbörjar fastighetssökningen bör denne förstå de olika typer av fastigheter som finns tillgängliga för försäljning. Det finns fyra fastighetstyper:

• Kooperativ boende (Co-ops)
• Äganderätter (Condos)
• Condops (Äganderätter med separata affärs- och bostadsenheter, där endast bostadsenheterna förvaltas av ett kooperativ)
• Stadshus eller Brownstones
• Enfamiljshus

Bostadsfastigheter i Manhattan består av cirka 25% äganderätter, 70% kooperativ och 5% condops och stadshus. Miami består av äganderätter och enfamiljshus.

Vad är ett kooperativ?

Generellt är kooperativ för primära bostadsköpare, har många regler och föreskrifter, och kräver en personlig intervju med kooperativets styrelse. Vid köp av ett kooperativ köper köparen aktier i ett bolag som äger byggnaden och köparen erhåller ett proprietärt hyresavtal för att använda lägenheten.

Dessutom är kooperativ strängare gällande sina finansiella krav och tenderar att införa mer betungande restriktioner kring möjligheten att hyra ut lägenheten i andra hand eller använda den som pied-à-terre. Att köpa en äganderätt är mycket mer okomplicerat och tillåter dig att hyra ut lägenheten i andra hand efter eget gottfinnande. Följaktligen är äganderätt det främsta valet för flexibilitet, särskilt bland investerare, utländska köpare och föräldrar som köper åt sina barn.

Nu är det dags att skapa en önskelista över vad du vill ha i en fastighet. Vill du vara i ett område på uppgång? Eller ett som är mycket etablerat? Vill du bo i ett glastorn eller i ett historiskt kooperativ från förkrigsperioden? Svar på dessa frågor hjälper din köparrådgivare att förstå vilka fastigheter som kan passa dina preferenser, och vilka som bör undvikas.

Det är också viktigt att du förstår vad som bara är en önskan och vad som är icke förhandlingsbart. Du kanske hoppas hitta en äganderätt med jacuzzi eller terrass, men skulle acceptera något utan. Å andra sidan kanske du absolut behöver tre sovrum. Att vara tydlig med dina förväntningar hjälper dig och din rådgivare att bredda sökningen och upptäcka fastigheter du annars skulle kunna missa.

Med din önskelista till hands kan du börja söka efter fastigheter online. Börja med Manhattan Miami-webbplatsen, som erbjuder kraftfulla funktioner för att hjälpa dig hitta ditt idealiska hem. Vi har tillgång till alla objekt i Manhattan och Miami. Om du vill söka fastigheter i Manhattan eller Miami själv, klicka här för Manhattan och här för Miami.

De flesta av våra kunder föredrar att vi föreslår intressanta fastigheter till dem. Om du vill att vi ska förbereda en skräddarsydd sökning av fastigheter åt dig, klicka här för Manhattan och här för Miami så återkommer vi med resultat baserade på dina unika parametrar.

Observera: Vid sökning av objekt bör utländska köpare fokusera sin fastighetssökning på äganderätter, condops och stadshus, eftersom kooperativ är för primära bostadsägare.

Nu kommer den roliga delen: fastighetsvisningarna! När vi har en kortlista över fastigheter att besöka kommer vi att boka individuella visningar, eller om du har möjlighet att se fastigheter på en söndag kommer vi att delta i öppna visningar tillsammans med dig. Du kan se många fastigheter på en dag med alternativet öppna visningar, men om du föredrar mer integritet skulle individuella visningar vara mer lämpliga.

Inom kort kommer du att begränsa ditt urval och vi kommer att ha några fastigheter att välja mellan.

Om du genomför din egen fastighetssökning, kontakta inte en fastighets säljagent direkt om du arbetar med en köpagent. Kom ihåg att säljagenter arbetar för säljaren, inte för dig! Om de visar dig fastigheten kommer säljagenten att förvänta sig att representera dig. Du kommer att hamna i "dubbel representation", och förlora din rätt till odelad lojalitet.

För de fastigheter som du väljer kommer vi att tillhandahålla en uppskattning av fastighetsvärderingen som baseras på jämförbara fastigheter. Vi strategiserar med våra köpare för att fastställa budstrategi med hänsyn till vad som händer för närvarande på marknaden. Vi kommer att utveckla förhandlingstaktik beroende på fastigheten, läget och rådande marknadsförhållanden.

Vi kommer att förbereda en analys av jämförbara fastigheter, liknande den jämförande marknadsanalysen (CMA) som används av en säljare, för att fastställa budpriset. Vår analys kommer att fokusera på de senaste avslutade försäljningsdata för närliggande lägenheter i byggnader med liknande egenskaper. Vi kommer att tillhandahålla all den senaste data som du behöver för att fatta ett beslut: analys av avslutade försäljningar, genomsnittlig listningsrabatt för kvartalet, rådande marknadsförhållanden, senaste genomsnittliga pris per kvadratfot, trender, etc. Från all denna data och marknadsinformation kommer vi att fastställa ett öppningsbud.

I New York läggs bud muntligt genom köparens fastighetsmäklare. Muntliga bud är inte juridiskt bindande. Endast skriftliga kontrakt är verkställbara för fastighetstransaktioner i New York. Därför, tills kontraktet är undertecknat, finns det ingen skyldighet från köparens eller säljarens sida. Följaktligen kan en köpare lägga ett antal bud på olika lägenheter för att försöka få den bästa affären. I Florida läggs dock bud skriftligt och en deposition på 10% krävs för att åtfölja budet. Därför är varje bud som läggs av köparen juridiskt bindande.

Säljaren kommer vanligtvis att komma tillbaka med ett motbud. Köpare och säljare kommer att gå fram och tillbaka tills de kommer överens om det slutliga köpeskillingen och eventuella särskilda villkor för affären. Ett särskilt villkor kan vara en låneförbehåll (mortgage contingency), som tillåter köparen att dra sig ur kontraktet och få tillbaka sin deposition om banken inte kommer att ingå ett lån för fastigheten. Låneförbehåll föreskriver att köparen ska erhålla lånet inom 45 dagar. Säljaren kan acceptera en 60-dagarsperiod, men de flesta säljare skulle föredra inget låneförbehåll alls. Utan förbehåll kan säljaren gå lägre i pris.

Ibland tillåter säljare inte ett låneförbehåll för utländska köpare eftersom det är svårt för säljaren att veta om köparen verkligen avvisades av en bank eller helt enkelt ändrade sig om att köpa fastigheten. Detta kan bli ett problem för vissa utländska köpare om säljaren inte tillåter förbehållet. Att ha ett förhandsgodkännande från banken hjälper ofta den utländska köparen att klara detta hinder.

Även om det är tillrådligt att åtminstone konsultera en fastighetsadvokat i NYC i förväg, måste köparen anlita en fastighetsadvokat när säljaren har accepterat ett bud. I New York är det ett krav att köparen anlitar en advokat. I Miami är det inte obligatoriskt, men de flesta använder advokater för att genomföra sina köp. Riskerna är för stora för att gå vidare ensam här, så vi rekommenderar alltid att en köpare har sin egen juridiska representation.

Vid acceptans av budet kommer köparens representant att fylla i ett "deal sheet" som innehåller namnen på köparna samt all kontaktinformation, inklusive namn och adress till köparens advokat. Därför måste köparen vid denna tidpunkt veta vilken advokat de kommer att arbeta med. Inom en dag kommer bostadsrättsdokumenten (condo) att skickas till köparens advokat för granskning.

Köparens advokat kommer att läsa bostadsrättsdokumenten (condo) och byggnadens finansiella rapporter, bland andra dokument, för att fastställa byggnadens hälsa och eventuella frågor som bör tas upp. Köparens advokat kommer att ställa frågor till säljarens advokat och byggnadens sponsor. Kontraktet kommer sedan att revideras för att ta itu med eventuella frågor som noterats vid granskningen, om några.

Tills kontraktet är undertecknat av köparen kan säljaren visa lägenheten och acceptera högre bud, om de önskar. Därför är tid av avgörande betydelse när man går igenom processen.

I New York

Vid undertecknande av kontraktet, vilket vanligtvis sker inom högst 10 dagar efter att budet accepterats, måste köparen lämna in en handpenning på 10% av köpeskillingen till säljarens advokat. Handpenningen hålls i deposition (escrow), vanligtvis av säljarens advokat, fram till stängningen (closing). För nyproduktion (new development) kan handpenningen vara upp till 25%, antingen betald på en gång eller i några betalningar, beroende på hur långt bort inflyttningen kommer att vara.

I Florida

Handpenningen på 10% som gjordes tillsammans med det ursprungliga skriftliga budet är endast återbetalningsbar i vissa fall, såsom de under en finansieringsklausul (mortgage contingency) där köparens låneansökan har avslagits av banken. För nyproduktion är progressiva betalningar vanligtvis 40% till 50% över tid, med resterande belopp förfallet vid stängningen (closing).

Om köparen erhåller bolånefinansiering kommer han eller hon att arbeta med att erhålla ett lånelöfte (Mortgage Commitment Letter) från banken för bolånet. Lånelöftet utfärdas när köparen har säkrat lånet. För bostadsrätter (condo) och kooperativ (co-op) är detta brev ett krav för styrelseansökan (Board Package), som du kommer att lämna in för styrelsegodkännande efter att du har nått en överenskommelse med en säljare.

Säkra lånet

Ansökan om bolån kan börja innan du hittar ett hem eller efter att du har lämnat in ett bud. Det är dock bäst att göra detta så tidigt som möjligt i processen för att eliminera eventuella överraskningar. Köparen måste fylla i en ansökan som involverar mycket pappersarbete. Långivaren kommer att göra en detaljerad genomgång av köparens kredithistorik, anställningshistorik och finansiella tillgångar och skulder.

Utfärdande av lånelöftet

Ett lånelöfte (Mortgage Commitment Letter) är det dokument en kreditbedömare skickar till lånehandläggaren när ett lån godkänns. Detta är det verkliga! Lånelöftet kommer att beskriva varje aspekt av bolånet. Det kommer att inkludera villkoren och räntan. Det kommer att specificera "villkoren" (de poster som måste tillhandahållas eller förklaras för slutgiltigt godkännande). Lånelöftet kommer att vara daterat och det kommer att ha ett utgångsdatum. Det kan vara undertecknat av kreditbedömaren.

Även om förhandsgodkännandebrevet är en bra sak att ha när du börjar din sökning, är köparen inte godkänd förrän lånelöftet utfärdas, eftersom lånelöftet är ett formellt, juridiskt bindande dokument.

Det finns inget styrelsegodkännande för hela radhus (townhouse) eller enfamiljshus, men köpare som köper en bostadsrätt (condo) eller kooperativ (co-op) måste formellt ansöka till bostadsrätts- eller kooperativstyrelsen för att slutföra köpet.

När kontraktet har undertecknats av både köpare och säljare måste köparen lämna in ett styrelsepaket (Board Package) till bostadsrättsföreningen eller kooperativet (co-op). En bostadsrättsförening har vad som kallas "förköpsrätt", vilket innebär att de har möjlighet att köpa lägenheten innan de godkänner en extern köpares förvärv. En kooperativstyrelse (co-op) har befogenhet att godkänna eller avslå köpare. Styrelsepaket, ibland kallat försäljningsansökan, kommer att inkludera/kräva:

• En ansökan och avgift
• Det undertecknade kontraktet och lånelöfte (Mortgage Commitment Letter), om sådant finns
• Finansiella utlåtanden inklusive kontoutdrag eller bekräftelsebrev
• Personliga rekommendationsbrev
• Affärsmässiga rekommendationsbrev
• De senaste tre årens skattedeklarationer
• Intyg om anställning och inkomstverifiering
• Godkännande för brottsregister-, kredit- och anställningskontroller

Styrelsepaket lämnas in till byggnadens förvaltningsbolag för granskning.

• Om det är ett kooperativ (co-op) kommer styrelsen att begära en intervju med alla framtida boende i lägenheten. Denna intervju är mycket seriös och bör betraktas som ett affärsmöte.
• En bostadsrättsstyrelse (condo) kommer inte att intervjua den presumtiva köparen men kommer att göra kredit- och brottsregisterkontroller och läsa styrelsepaket.
• När styrelsen avstår från "förköpsrätten", eller med andra ord godkänner köparen, kan en avslutande transaktion (closing) schemaläggas.

Den avslutande transaktionen (closing) kommer att äga rum inom 30/45/60 dagar från kontraktsundertecknandet, beroende på vilka villkor som har överenskommits. Vid kontantbetalning är en 30-dagars avslutning mer sannolik. Vid lånefinansiering får köparen sannolikt upp till 60 dagar, med ett genomsnitt på 45 dagar. Som förberedelse för den avslutande transaktionen:

• Fastställ datum för avslutande transaktion.
• Uppfyll villkoren i låneerbjudandet.
• Köparens advokat kommer att göra en fastighetsundersökning (title search) för att säkerställa att köparen erhåller "ren äganderätt", vilket kommer att säkerställa att säljaren äger fastigheten och att det inte finns några panträtter registrerade mot fastigheten.
• Teckna villaförsäkring (homeowners insurance) för att skydda ägaren (och långivaren) från förluster om huset någonsin skadas eller förstörs.
• Slutlig genomgång innan avslutande transaktion.

Den avslutande transaktionen (closing eller settlement) är det sista steget i en fastighetstransaktion. På avslutningsdagen fullbordar parterna köpekontraktet och äganderätten till fastigheten överförs från säljare till köpare:

• Köparen (eller köparens bank) levererar betalning för det återstående beloppet på köpet, vilket vanligtvis är de återstående 90% av köpeskillingen plus transaktionskostnader (closing costs) på 3.5% (utan lånefinansiering) till 5.5% (med lånefinansiering).
• Säljaren undertecknar lagfarten till köparen och överlämnar nycklarna till bostaden.
• Ett fastighetsbolag (title company) kommer att registrera den nya lagfarten hos det lokala fastighetsregistret.
• Säljaren kommer att erhålla de medel som tillkommer från försäljningen, minus transaktionskostnader och låneavbetalningar om säljaren hade ett befintligt lån vid avslutningen.

För utländska köpare kan den avslutande transaktionen äga rum utan att köparen är fysiskt närvarande i USA. Köparen skulle helt enkelt utfärda en fullmakt (Power of Attorney) till köparens advokat (eller underteckna ett samtyckebrev om köpet sker genom ett LLC) för att slutföra affären på köparens vägnar. Detta är en vanlig praxis.