3분기에 마이애미-데이드 카운티의 울트라 럭셔리 시장은 둘로 나뉘었습니다. 1,000만 달러 이상 콘도의 거래 완료는 17건에서 15건으로 감소했습니다. 같은 가격대 주택의 거래 완료는 29건에서 38건으로 증가했습니다. 두 가지를 합치면 더 유용한 결과가 가려집니다. 트로피 주택에 대한 수요는 강해진 반면, 준공된 울트라 럭셔리 콘도 시장은 규모가 작고 집중된 상태로 남았습니다.
그럼에도 콘도 수치는 강한 가격 신호를 보였습니다. 매매가 중앙값은 1,700만 달러로 올랐고, 평방피트당 가격 중앙값은 3,950달러에 이르렀습니다. 다만 거래 완료가 15건에 그쳤기 때문에, 소수의 예외적인 부동산이 두 지표를 크게 움직일 수 있습니다. 이 시장은 카운티 전체 평균이 아니라 건물별로 읽어야 합니다.
3분기 울트라 럭셔리 시장 신호
| 지표 | 2025년 3분기 | 2026년 3분기 | 시장 해석 |
|---|---|---|---|
| 1,000만 달러 이상 콘도 거래 완료 | 17 | 15 | 전년 대비 2건 감소했습니다. |
| 콘도 매매 규모 | 2억 7,750만 달러 | 2억 6,530만 달러 | 4.4% 감소했습니다. |
| 콘도 매매가 중앙값 | 1,476.5만 달러 | 1,700만 달러 | 상승했지만, 규모가 작고 변동이 큰 거래 구성에 근거한 수치입니다. |
| 콘도 평방피트당 가격 중앙값 | $3,288 | $3,950 | 거래 구성이 더 강한 상품으로 이동하면서 상승했습니다. |
| 콘도 시장 체류 일수 중앙값 | 135 | 93 | 2026년 3분기 거래 4건은 자료가 불완전했습니다. |
| 1,000만 달러 이상 주택 거래 완료 | 29 | 38 | 31% 증가했습니다. |
| 주택 매매 규모 | 5억 4,440만 달러 | 8억 2,340만 달러 | 트로피 주택 수요가 이번 분기에서 더 강한 부분이었습니다. |
The Surf Club이 이번 분기 콘도의 기준을 세웠습니다
The Surf Club의 Residence S-1003은 3,025만 달러에 거래가 완료되어, 검토한 3분기 자료에서 마이애미-데이드 카운티 콘도 거래 중 가장 높은 가격을 기록했습니다. 평방피트당 7,143달러로, 해당 자료에서 이번 분기 보고된 콘도 평방피트당 가격 중에서도 가장 높았습니다.
이 결과를 다른 건물에 무분별하게 적용해서는 안 됩니다. 울트라 럭셔리 매수자는 주거 공간, 전망, 프라이버시, 서비스 모델, 건축, 재판매 이력을 비교합니다. 주소도 중요하지만, 개별 자산이 더 중요합니다.
집중도가 중요합니다
콘도 거래 완료 15건은 11개 건물에 걸쳐 있었고, 그중 다섯 건이 The Surf Club이었습니다. 이러한 집중은 이야기의 일부입니다. 마이애미에는 고가의 콘도가 있지만, 국제적으로 최고 수준에서 경쟁하는 준공 상품은 여전히 소수의 목록에 한정됩니다.
마이애미에는 오래전부터 울트라 럭셔리 주택이 있었습니다. 확립된 울트라 럭셔리 콘도 시장은 없었습니다. Apogee, The Surf Club, Seaway at The Surf Club를 비롯한 몇몇 뛰어난 콘도 건물은 있지만, 몇 개의 건물만으로는 시장이 되지 않습니다.
이 범주는 지금 만들어지고 있습니다. 다음 세대에는 Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, 브리켈과 서니아일즈의 St. Regis Residences, 그리고 브리켈 키의 The Residences at Mandarin Oriental, Miami가 포함됩니다.
이들 가운데 일부는 2027년부터 2030년까지 인도되지 않습니다. 따라서 3분기 거래 자료는 매수자들이 이미 반영하고 있는 더 넓은 시장이 아니라, 현재 존재하는 작은 준공 시장을 보여줍니다. 예약과 체결된 계약을 거래 완료로 취급해서는 안 됩니다.
럭셔리와 울트라 럭셔리는 같은 기준이 아닙니다
함께 보시는 마이애미 3분기 시장 보고서에서 럭셔리란 각 지역에서 선별한 콘도, 코업, 타운하우스 거래 완료 중 가격이 상위 10%인 거래를 뜻합니다. 2026년 3분기의 진입 기준은 마이애미 비치 지역 280만 달러, 마이애미 연안 본토 지역 155만 달러였습니다.
이 페이지의 울트라 럭셔리는 마이애미-데이드 카운티 전역에서 실제 매매가 1,000만 달러 이상이라는 고정 기준을 사용합니다. 고정 기준 덕분에 전년 대비 비교가 가능하지만, 가격만으로 모든 주거 공간이 동등해지지는 않습니다. 건물별 관점은 마이애미 울트라 럭셔리 콘도 가이드를 참고하십시오.
Carnegie Mellon은 미래의 매수자 풀을 넓힐 수 있습니다
Carnegie Mellon의 마이애미 캠퍼스 계획은 장기적인 수요 요인이며, 3분기 거래를 설명하는 것은 아닙니다. 이 대학은 분기 마지막 날인 9월 30일에 윈우드 캠퍼스를 발표했습니다. Ken Griffin의 30억 달러 기부 중 20억 달러는 마이애미에, 10억 달러는 피츠버그에 배정됩니다. 착공은 2027년으로 계획되어 있고 첫 학생은 2028년에 입학할 예정이며, 승인을 전제로 합니다.
울트라 럭셔리와의 연결 고리는 학생 인구가 아니라, 캠퍼스 주변에서 기업을 세우거나 지원할 수 있는 창업자, 선임 연구자, 경영진, 투자자입니다. 최근 마이애미의 이주 흐름에서는 금융이 먼저 왔습니다. 더 두터운 기술 및 연구 기반은 시간이 지나면서 고액 자산가 수요의 다음 원천을 만들 수 있습니다. Carnegie Mellon의 발표 읽기.
이번 분기가 매수자와 매도자에게 의미하는 바
매수자께: 개별 주거 공간, 건물, 서비스 플랫폼을 비교하십시오. 카운티 내 다른 곳의 1,000만 달러 거래가 자동으로 유용한 비교 대상이 되지는 않습니다.
매도자께: 매수자 풀은 존재하지만 선별적입니다. 가격은 같은 건물의 사례, 전망, 상태, 프라이버시, 층 높이, 운영의 품질로 뒷받침되어야 합니다.
신규 개발 프로젝트를 검토하는 매수자께: 준공 시장과 향후 공급을 구분하십시오. 계약금 구조, 인도 위험, 시행사의 이력, 최종적인 경쟁 상품군이 분석에 포함되어야 합니다.
자주 묻는 질문
2026년 3분기에 마이애미-데이드 카운티에서 1,000만 달러 이상에 팔린 콘도는 몇 건입니까?
2026년 3분기에 1,000만 달러 기준을 충족한 마이애미-데이드 카운티 콘도 거래 완료는 15건이었으며, 2025년 3분기는 17건이었습니다.
2026년 3분기에 마이애미에서 가장 높은 가격으로 거래된 콘도는 무엇입니까?
The Surf Club의 Residence S-1003이 3,025만 달러에 거래가 완료되었습니다. 평방피트당 7,143달러로, 검토한 3분기 마이애미-데이드 카운티 거래 자료에서 보고된 콘도 평방피트당 가격 중에서도 가장 높았습니다.
2026년 3분기에 마이애미의 울트라 럭셔리 시장은 개선되었습니까?
부동산 유형에 따라 달랐습니다. 1,000만 달러 이상 주택의 거래 완료는 31% 증가했고, 콘도의 거래 완료는 17건에서 15건으로 감소했습니다. 콘도 매매가 중앙값과 평방피트당 가격 중앙값은 상승했지만, 표본은 작고 집중되어 있었습니다.
마이애미의 럭셔리와 울트라 럭셔리는 어떻게 다릅니까?
여기서 럭셔리는 특정 지역 내에서 선별한 거래 완료 중 가격이 상위 10%인 거래로 정의합니다. 울트라 럭셔리는 마이애미-데이드 카운티 전역에서 실제 매매가 1,000만 달러라는 고정 기준을 사용합니다. 두 집단은 겹치지만 답하는 질문이 다릅니다.
마이애미에는 확립된 울트라 럭셔리 콘도 시장이 있습니까?
아직 없습니다. 마이애미에는 오래전부터 울트라 럭셔리 주택과, Apogee, The Surf Club, Seaway at The Surf Club을 비롯한 몇몇 뛰어난 콘도 건물이 있었습니다. 더 두터운 콘도 범주는 Shore Club Private Collection, Aman Miami Beach, Rosewood Residences at The Raleigh, Six Fisher Island, Rivage Bal Harbour, Four Seasons Private Residences Coconut Grove, 브리켈과 서니아일즈의 St. Regis Residences, The Residences at Mandarin Oriental, Miami 같은 프로젝트를 통해 이제야 만들어지고 있습니다.
이 보고서에는 선분양 계약이 포함됩니까?
아니요. 이 보고서는 2026년 7월 1일부터 9월 30일까지 완료된 거래를 다룹니다. 시행사의 직접 판매는 원자료에 나타나지 않을 수 있으며, 예약이나 체결된 계약은 거래 완료로 집계하지 않습니다.
건물별 비교가 필요하십니까? 마이애미 울트라 럭셔리 시장에 대한 비공개 브리핑을 요청하십시오.
출처 및 방법: MIAMI REALTORS Matrix, 2026년 10월 15일 조회. 선별 대상은 7월 1일부터 9월 30일까지 마이애미-데이드 카운티 콘도와 단독주택 거래 완료 중 실제 매매가가 1,000만 달러 이상인 건입니다. 콘도 평방피트당 가격은 보고된 주거 면적을 사용합니다. 시장 체류 일수와 최종 호가 대비 할인 항목은 일부 거래에서 불완전했으며, 누락된 값은 제외했습니다. 시행사의 직접 판매와 Matrix 외의 거래는 빠져 있을 수 있습니다. 작성: Anthony Guerriero, 브로커, Manhattan Miami Real Estate LLC.