주택을 구매하는 대부분의 사람은 대출이 필요하고, 어떤 대출을 선택하느냐에 따라 최종적으로 지불하는 총액이 달라집니다. 두 가지 경로가 모기지 재양도(reassignment)와 모기지 인수(assumption)입니다. 이름은 비슷해 보여도 내용은 크게 다르며, 오늘날에는 재양도가 인수보다 훨씬 흔합니다. 인수가 워낙 드물어 아예 존재한다는 사실조차 의외로 느껴질 수 있습니다. 일반적인 재양도에 비해 인수는 뚜렷한 이점이 있고, CEMA 대출은 재양도에서 잃기 쉬운 혜택의 일부를 재현할 수 있습니다. 다만 더 낮은 금리를 택할지, CEMA의 이점을 택할지 결정해야 할 수도 있습니다. 용어를 익힌 뒤 뉴욕에서 주택을 구매 할 때 선택지를 더 분명히 보세요.
모기지 인수 vs 양도, 빠른 비교
| 항목 | 모기지 인수 | 모기지 양도(신규 대출) |
|---|---|---|
| 작동 방식 | 매수인이 매도인의 기존 모기지를 그대로 인수, 동일 금리·동일 조건 | 매수인이 대출기관에서 현행 시장금리로 완전히 새 대출을 받음 |
| 금리 | 매도인의 최초 금리로 고정(현행 시장보다 낮을 수 있음) | 매수 시점의 현행 시장금리 |
| 클로징 비용 | 낮음. 전액 mortgage recording tax를 피함(잔액에 대해서만 납부) | 높음. 대출 전액에 대한 전액 mortgage recording tax(뉴욕시 1.8%-1.925%) |
| 대출기관 승인 | 필수. 대출기관이 새 차주의 신용력을 승인해야 함 | 신규 대출 신청과 동일한 표준 심사 |
| 가용성 | 드묾. 대부분의 현대 대출 약정에는 인수를 막는 due-on-sale 조항이 포함됨 | 표준. 오늘날 대부분의 거래가 이 방식 |
| 특히 유리한 경우 | 매도인 금리가 현행 시장금리보다 현저히 낮을 때 | 현행 금리가 경쟁력이 있거나 매수인이 맞춤 대출 조건이 필요할 때 |
모기지 인수란?
모기지 인수가 가능하다는 사실조차, 하물며 한때 주택 매매의 더 흔한 방식이었다는 사실을 모르는 경우가 많습니다. 인수에서는 매수인이 매도인의 대출을, 최초 차주가 정한 조건 그대로 사실상 이어받습니다. 즉 매수인이 은행에 매도인의 잔액을 상환하며 그 금리를 유지합니다. 핵심은 이겁니다. 신규 대출이라면 부담해야 할 금리를, 당초 조건으로 피할 수 있다는 점입니다.
모기지 재양도란?
반면 재양도는 매수인이 은행에서 자체 조건의 새 대출을 받는 방식입니다. 오늘날 훨씬 흔하며, 은행이 인수를 반기지 않는 것도 한 이유입니다. 은행이 꺼리는 이유는 여럿입니다. 대출 초기에 들어오는 이자를 못 거두니 인수에 동의할 유인이 거의 없고, 상환 가능성이 동등하거나 더 나은 새 차주만 받으려 합니다. 대출기관은 매수인의 신용 이력과 기타 재무 요소로 이를 평가합니다.
매수인에게 모기지 인수가 주는 이점
가장 큰 이점 중 하나는 대출에 대해 부담하는 이자가 적다는 점입니다. 또 다른 이점은 신규 대출이나 재양도에서 통상 내는 mortgage recording tax의 상당 부분을 줄일 수 있다는 점입니다. 인수 시에는 대개 잔액분에 대해서만 해당 세금을 냅니다.
CEMA가 콘도와 타운하우스 매수인을 돕는 방식
CEMA(Consolidation Extension and Modification Agreement)는 뉴욕에서 타운하우스 나 콘도를 사려는 분의 비용을 크게 줄일 수 있습니다. 신규 구매 금융이든 기존 주택 재융자든, 대출 총액에 부과되는 mortgage recording tax를 우회하는 구조입니다. 50만 달러 미만은 1.8%, 초과는 1.925%로, 수천 달러가 쉽게 붙습니다. 특히 비싼 이유는 재융자 시 사실상 두 번 낼 수 있다는 점입니다. CEMA를 쓰면 두 모기지 사이의 차액에 대해서만 세금을 냅니다.
왜 모기지 인수와 양도가 혼동될까?
전혀 다른 두 용어가 자주 섞여 쓰이는 이유를 궁금해하신다면, 혼자가 아닙니다. 인수가 워낙 드물어 부동산 업계 에서는 두 말을 바꿔 쓰기 시작했습니다. 드문 이유는 현재 대출 증서가 주택 매도 시 인수를 불가능하게 작성되기 때문입니다. 이유는 단순합니다. 은행은 인수에서 얻는 것이 없고, 오히려 신규 대출의 이자를 잃습니다. 그래서 지난 수십 년 동안 인수가 불가능하도록 대출을 써 왔습니다.
CEMA는 시간이 걸릴 수 있습니다
최근 매매가 많아 CEMA를 받는 데 시간이 걸릴 수 있고, 기다리는 동안 기대하던 당초 금리를 놓칠 수도 있습니다. CEMA 자체는 은행 손익에 큰 영향이 없지만, 서둘러 줄 유인도 없어 지금은 더 오래 기다립니다. 호의에 가깝고, 다른 업무가 쌓여 있으면 더더욱 서두르지 않습니다. 세금은 아끼고 싶으면서 가능한 최저 금리도 원한다면 지금으로서는 까다로운 선택입니다. 금리가 오르는 국면에서는, 추가 mortgage recording tax를 피하려고 CEMA 완료를 기다릴 가치가 있는지, 금리가 빨리 오르면 더 낮은 가용 금리를 놓칠 수 있는지를 저울질해야 합니다.
고려해야 할 위험 요인
모기지 인수 위험:
- Due-on-sale 조항: 지난 20년간 작성된 대부분의 컨벤셔널 대출에는 due-on-sale 조항이 있어, 소유권이 바뀌면 대출기관이 전액 상환을 요구할 수 있습니다. 그래서 FHA·VA 대출 외에는 진정한 인수가 극히 드뭅니다.
- 에쿼티 갭: 매도인의 잔여 대출 잔액이 매매가보다 현저히 작으면, 매수인이 차액을 현금으로 메워야 합니다. 고가 NYC 거래에서는 그 규모가 상당할 수 있습니다.
- 매도인 책임: 일부 인수 구조에서는 새 차주가 채무불이행할 경우 최초 차주가 2차적으로 책임을 질 수 있으며, 대출기관의 공식 면책이 없는 한 남을 수 있습니다.
모기지 양도(신규 대출) 위험:
- 금리 노출: 금리 상승 국면에서 신규 대출은 현행 금리에 고정됩니다. 매도인이 수년 전 확보한 수준보다 현저히 높을 수 있습니다.
- 전액 recording tax: 뉴욕시에서 신규 대출의 mortgage recording tax(1.8%-1.925%)는 클로징 비용에 수만 달러를 더할 수 있으며, 인수나 CEMA라면 일부를 피할 수 있습니다.
- 감정 위험: 신규 대출에는 새로 감정이 필요하며, 합의 매매가보다 낮게 나올 수 있어 재협상이나 매수인의 추가 현금이 필요할 수 있습니다.
주택을 사거나 팔 예정이라면, 본인에게 가장 유리한 재무 조건을 위해 선택지를 검토하세요. 적합한 매수인을 위한 NYC 매물 은 충분하지만, 수년간 재정에 영향을 줄 수 있는 거래를 놓치지 않도록 사전 검토가 필요합니다.
