2017년 10월, Los Angeles Angels의 전 구단주 아트 모레노와 캐롤 모레노 부부는 520 Park Avenue의 펜트하우스를 3,400만 달러에 매입하기로 합의하고 25%에 해당하는 계약금 850만 달러를 납입했습니다. 그러나 거래는 끝내 종결되지 않았습니다. 부부가 문제 삼은 것은 아파트 옆 기계실에서 나는 소음이었습니다. 종결 예정일이 지난 지 7년이 넘어, 맨해튼의 연방 판사는 소음이 "불합리하지 않다"고 판단하고 개발사가 "모든 합리적인 조치"를 취했다고 판결하면서, 850만 달러 전액과 이자 및 변호사 비용을 제켄도프 가문에 인정했습니다(The Real Deal, 2026년 9월 29일).
언론 헤드라인은 이를 900만 달러로 반올림했습니다. 이 판결의 바탕이 된 원칙은 뉴욕에서 100년이 넘은 것입니다. 서명한 계약에서 법적으로 정당한 사유 없이 물러나는 매수인은 대개 계약금을 잃습니다. 맨해튼에서 이 원칙이 어떻게 작동하는지, 그리고 매수인이 서명 전에 어떻게 스스로를 보호하는지 살펴봅니다.
이 글은 일반적인 규칙과 공개된 사례를 설명하는 것으로, 법률 자문이 아닙니다. 계약은 저마다 다르므로, 본인의 계약은 부동산 전문 변호사의 검토를 받으시기 바랍니다.
핵심 요약
- 연방 판사는 매수인에게 종결을 거부할 정당한 사유가 없었다고 판단한 뒤, 3,400만 달러 펜트하우스 계약에 대한 모레노 부부의 계약금 850만 달러를 이자 및 변호사 비용과 함께 제켄도프 가문에 인정했습니다.
- 뉴욕주 최고 법원은 Maxton Builders v. Lo Galbo(1986) 사건에서 "법적으로 정당한 사유 없이" 채무를 불이행한 매수인은 "계약금을 돌려받을 수 없다"고 판시하고, 관행적인 10% 계약금을 손해의 합리적인 기준으로 보았습니다.
- 고급 신축 분양에서는 20%에서 25%의 계약금이 일반적이며, 2004년 뉴욕의 한 항소법원은 Trump World Tower 펜트하우스에 대한 25% 계약금 전액을 시행사가 보유하도록 허용했습니다.
- 진정한 보호 장치는 계약서와 일정에 있습니다. 서명 전의 점검과 문제 제기, 기한 내 서면 통지, 그리고 지연이나 변경이 언제 합법적인 출구가 되는지 아는 변호사입니다.
모레노 사건에서 일어난 일
The Real Deal과 Law360이 보도한 사실관계는 다음과 같습니다.
- 거래. 2017년 10월 모레노 부부는 520 Park Avenue의 펜트하우스 58을 3,400만 달러에 계약하고 서명 시 850만 달러를 지급했습니다. The Real Deal은 법원 서류를 인용해 이 거래가 옵션 계약 형태로 구성되었다고 보도했습니다.
- 분쟁. 계약서는 기계 설비가 매수인의 "평온한 향유"를 해치지 않도록 개발사가 "모든 합리적인 조치"를 취할 것을 규정했습니다. 종결일은 2019년 1월 4일로 정해졌습니다. 모레노 부부는 개발사의 소음 테스트가 설비를 끈 상태에서 진행되었다고 주장하며 종결을 거부했습니다.
- 채무 불이행. 2019년 2월 채무 불이행 통지가 발송되었고, 계약은 2019년 3월 1일 해지되었습니다.
- 소송. 제켄도프 가문은 2022년 주 법원에 소송을 제기했습니다. 모레노 부부는 850만 달러의 반환을 요구하며 연방 법원에 반소를 제기했습니다. 2025년 10월 배심원 없이 하루 동안 진행된 재판 끝에, 뉴욕 남부지방법원의 로나 G. 스코필드 판사는 개발사 측의 손을 들어주었습니다.
매도인 측 Oved & Oved의 변호사들은 결과를 한 문장으로 정리했습니다. "계약은 약속이지 옵션이 아니며, 구속력 있는 합의를 벗어나기 위한 구실성 분쟁은 용인되지 않을 것이다." 모레노 부부의 변호사는 논평하지 않았습니다. 보도 시점에 판결문의 법리적 근거가 공개되지 않았으므로, 법원이 어떤 법리에 의존했는지에 대해서는 평가하지 않습니다.
이 사건은 매수인들이 과소평가하는 또 다른 위험과 분명히 연결됩니다. 맨해튼 아파트 매입 전 소음 실사 가이드에서 자세히 다룹니다.
원칙: 정당한 사유 없는 불이행은 계약금 상실
이 문제에 관한 뉴욕 법은 오래되고 안정적입니다. Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373(1986) 사건에서 Court of Appeals는 "법적으로 정당한 사유 없이 부동산 계약을 불이행한 매수인은 계약금을 돌려받을 수 없다"고 판시하고, 이 원칙의 기원을 1881년까지 거슬러 올라갔습니다. 법원은 매도인이 이후 같은 가격에 부동산을 재매각했음에도 이 원칙을 적용했으며, 전통적인 10% 계약금을 일반적으로 인정되는 합리적인 금액이라고 설명했습니다. 불만을 가진 매수인에게 법원이 건넨 조언은 단호했습니다. "그 말을 할 때는 협상 테이블에서다."
맨해튼의 표준 계약서에도 같은 결과가 반영되어 있습니다. New York City Bar의 콘도미니엄 표준 계약서는 매수인이 불이행할 경우 매도인의 유일한 구제 수단은 계약금을 손해배상 예정액으로 보유하는 것이라고 규정합니다. 매도인이 불이행하면 매수인에게는 매매 이행을 강제하는 소송을 포함해 더 넓은 구제 수단이 남습니다.
계약금이 커도 원칙은 같다
맨해튼의 기존 코업 및 콘도 매매 계약은 일반적으로 10%의 계약금을 요구합니다. 신축은 다릅니다. Brick Underground는 계약 시 10%, 오퍼링 플랜의 효력 발생 선언 시 추가 10%라는 일반적인 구조를 소개하며, CityRealty는 해외 매수인에게는 상당히 더 많은 금액이 요구되는 경우가 많다고 전합니다.
더 큰 계약금도 법정에서 유지되어 왔습니다. Uzan v. 845 UN Limited Partnership(2004) 사건에서 Trump World Tower 펜트하우스 4채를 약 3,200만 달러에 매입한 매수인들은 25%인 약 800만 달러의 계약금을 지급한 뒤, 9·11 이후 테러에 대한 우려를 이유로 계약 취소를 시도했습니다. Appellate Division은 양측 모두 변호사를 둔 대등한 협상으로 계약이 체결되었고 "25% 계약금은 뉴욕시 신축 고급 콘도미니엄 시장의 일반적인 관행"이라고 지적하며 시행사가 전액을 보유하도록 허용했습니다.
모레노 부부의 25%는 바로 이 관행의 범위 안에 있었습니다.
기다리는 동안 계약금은 어떻게 보호되는가
뉴욕에서 시행사로부터 매입하는 경우, 매수인의 자금은 실질적인 보호를 받습니다. 다만 매수인 본인이 불이행하면 위험에 놓입니다. General Business Law 제352-h조와 13 NYCRR Part 20의 법무장관 규정에 따르면 다음과 같습니다.
- 계약금은 신탁으로 보관되는 매수인의 돈으로 남으며, 종결 전에 시행사의 자금과 혼합될 수 없습니다.
- 시행사가 아닌 뉴욕주 변호사가 에스크로 에이전트로서 보관해야 하며, 5영업일 이내에 예치하고 10영업일 이내에 매수인에게 서면으로 통지해야 합니다.
- 이자는 원칙적으로 매수인에게 귀속됩니다.
- 분쟁 중인 자금을 인출하려면 종결, 공동 서면 지시, 확정된 법원 명령, 또는 통지 및 이의 절차가 필요합니다.
- 오퍼링 플랜의 수정 예산이 당초 예상보다 25% 이상 증가하면 매수인에게 계약 해제권이 생깁니다.
플로리다와 비교해 보십시오. 플로리다 주법은 계약서에 눈에 띄는 문구로 명시된 경우, 착공 이후 개발사가 10%를 초과하는 선분양 계약금을 실제 건설비에 사용할 수 있도록 허용합니다. 뉴욕은 종결 때까지 자금을 에스크로에 보관합니다. 두 도시 모두에서 매입하신다면 마이애미와 맨해튼의 종결 비용 비교에서 그 밖의 차이를 확인하실 수 있습니다.
매수인이 합법적으로 물러날 수 있는 경우
계약이나 법이 출구를 마련해 둔 경우 매수인은 실제로 계약금을 돌려받습니다. 대표적인 경로는 다음과 같습니다.
- 기한 내 충족되지 않은 조건. 예컨대 모기지 조건은 그 통지 요건을 정확히 지킬 때에만 매수인을 보호합니다. Maxton 사건에서 매수인이 패소한 데에는 서면 해제 통지가 계약상 기한 내에 도달하지 않은 점도 작용했습니다.
- 시행사의 중대한 변경. Plaza의 3,100만 달러 펜트하우스와 관련된 2012년 사건에서, 항소법원은 제출된 설계도에 필요한 통지 없이 중대한 변경이 이루어졌다는 주장을 근거로 한 매수인의 계약 해제 및 계약금 반환 청구가 계속 심리될 수 있도록 허용했습니다. 이는 소송을 진행할 수 있다는 판단이었을 뿐, 최종 승소는 아니었습니다.
- 매도인의 불이행. 매도인이 계약에서 약속한 것을 이행하지 못하면 매수인의 구제 수단은 매도인보다 넓습니다.
- 적법하게 선언된 "time of the essence" 종결. 계약서에 적힌 종결일은 대개 엄격한 기한이 아닙니다. 이를 엄격한 기한으로 만들려면 한쪽 당사자가 합리적인 새 기일을 정한 명확한 통지를 보내야 합니다. 이 단계에서 실수하면 기한을 관철하려던 쪽이 오히려 불이행 당사자가 될 수 있습니다.
서명 전에 해야 할 일
- 실사를 먼저 하십시오. 소음, 전망, 채광, 기계실, 건물 재정 등 종결을 망설이게 할 수 있는 모든 것은 물러나도 아무 부담이 없는 계약 전에 확인해야 합니다.
- 구제 수단을 협상하십시오. 매도인이 무언가를 고치겠다고 약속한다면, 그 기준과 테스트 방법, 기준을 충족하지 못할 경우의 결과를 변호사가 정의하도록 하십시오. 모레노 사건의 향방을 가른 문구가 바로 "모든 합리적인 조치"였습니다.
- 계약금 일정을 파악하십시오. 신축의 경우 각 분할금의 납부 시점, 보관 주체, 인출 조건을 정확히 알아 두십시오.
- 모든 기한을 일정표에 기록하십시오. 조건과 통지의 기한은 계약일부터 진행되며, 하루 늦게 도착한 통지는 효력이 없을 수 있습니다.
- 소유 구조는 일찍 검토하십시오. LLC나 신탁을 통해 매입하는 경우, 특히 해외 매수인은 서명 전에 구조를 확정해야 합니다. 그 이유는 해외 매수인을 위한 미국 상속세 가이드에서 설명합니다.
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자주 묻는 질문
뉴욕에서 아파트 매입을 철회하면 계약금은 어떻게 되나요?
계약상 정당한 사유 없이 철회하면 매도인은 대개 계약금을 보유할 수 있습니다. 뉴욕주 Court of Appeals는 Maxton Builders v. Lo Galbo(1986) 사건에서 법적으로 정당한 사유 없이 불이행한 매수인은 계약금을 돌려받을 수 없다고 판시했으며, 뉴욕의 표준 계약서 양식도 매수인 불이행 시 매도인의 구제 수단을 계약금으로 정하고 있습니다.
맨해튼 아파트의 계약금은 얼마인가요?
기존 코업 및 콘도 매매 계약은 일반적으로 서명 시 가격의 10%를 요구합니다. 신축 시행사는 이보다 많이, 흔히 두 차례에 걸쳐 20%를 요구하며, 고급 물건 매수인과 해외 매수인에게는 25% 이상이 요구될 수 있습니다.
뉴욕에서 매도인이 25% 계약금을 보유할 수 있나요?
법원은 이를 허용해 왔습니다. Uzan v. 845 UN Limited Partnership(2004) 사건에서 항소법원은 Trump World Tower 시행사가 펜트하우스에 대한 25% 계약금을 보유하도록 허용하며, 25%를 뉴욕시 고급 신축 시장에서 일반적인 수준이라고 보았습니다. 2026년 9월에는 연방 법원이 3,400만 달러 계약의 25%인 아트 모레노의 계약금 850만 달러를 제켄도프 가문에 인정했습니다.
뉴욕 신축 분양 매입 시 계약금은 누가 보관하나요?
뉴욕주 변호사여야 하며 시행사 본인일 수 없는 에스크로 에이전트입니다. 자금은 시행사의 자금과 혼합될 수 없는 신탁 계좌에 보관되고, 이자는 원칙적으로 매수인에게 귀속되며, 인출은 법무장관 규정에 따릅니다.
아트 모레노는 왜 계약금을 잃었나요?
모레노 부부는 인접한 기계실의 소음을 이유로 520 Park Avenue의 3,400만 달러 펜트하우스 종결을 거부했습니다. 배심원 없는 재판 끝에 판사는 소음이 "불합리하지 않다"고 보고 개발사가 "모든 합리적인 조치"를 취했다고 판단하여, 계약금 850만 달러와 이자 및 변호사 비용을 개발사에 인정했습니다.
모든 우려는 계약서에 서명하기 전에 제기하고, 직접 확인하십시오.
관련 인사이트
출처: The Real Deal(2026년 9월 29일, 2024년 11월 19일, 2022년 10월 14일), Law360(2025년 10월), Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004), Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012), N.Y. General Business Law 제352-e조 및 제352-h조, 13 NYCRR 20.3, New York City Bar 콘도미니엄 표준 계약서, Fla. Stat. 제718.202조, Brick Underground, CityRealty.
