न्यूयॉर्क में कोंडो बनाम को-ऑप, निवेश विश्लेषण

खुद रहने वाले खरीदारों के लिए कॉन्डो और co-op का फ़ैसला ज़्यादातर जीवनशैली और कीमत का होता है। निवेश की दृष्टि रखने वाले खरीदारों के लिए ढाँचा कहीं ज़्यादा तीखा है। पूँजी लगाने के हर चरण पर co-op ढाँचागत अड़चन लाते हैं। खरीद, होल्डिंग और निकासी, तीनों पर। co-op जो कीमत की छूट देते हैं, वह अक्सर सीमित इस्तेमाल, धीमी निकासी और रीसेल पर सिमटे खरीदार-दायरे की अड़चनों में ही खप जाती है।

• कोंडो, ऑफरिंग प्लान, अनुबंध और क्लोजिंग। अंतरराष्ट्रीय खरीदार और इकाइयां स्वीकार्य। नकद सौदे लगभग 60-90 दिनों में पूरे होते हैं। बोर्ड की स्वीकृति नहीं।
• को-ऑप, offering plan + कॉन्ट्रैक्ट + क्लोज़िंग + बोर्ड पैकेज + बोर्ड इंटरव्यू + बोर्ड की मंज़ूरी। ज़्यादातर बोर्ड अंतरराष्ट्रीय खरीदारों को अस्वीकार कर देते हैं। ज़्यादातर बोर्ड अमेरिकी नागरिकता या स्थायी निवास माँगते हैं। ज़्यादातर बोर्ड चाहते हैं कि खरीदार की वित्तीय स्थिति इमारत के तय मानकों के भीतर हो। कॉन्ट्रैक्ट के बाद मंज़ूरी में 30-60 दिन लग सकते हैं।

सौदों की धारा परख रहे निवेशक के लिए कॉन्डो का रास्ता पूँजी लगाने में तेज़ है और उसमें अटकने के बिंदु कम हैं। co-op की खरीद बोर्ड की अस्वीकृति के कारण कॉन्ट्रैक्ट के बाद टूटने की आशंका काफ़ी ज़्यादा रखती है। पोर्टफोलियो के स्तर पर यह एक वास्तविक अड़चन-लागत है।

• कोंडो, सबलेट का पूरा अधिकार (केवल कॉमन-चार्ज की शर्तों और इमारत की न्यूनतम-लीज़ अवधि के अधीन)। मालिक यूनिट को सामान्य बाज़ार शर्तों पर किराए पर दे सकता है। निवेशक की ज़रूरतें मालिकाना अधिकारों से पूरी तरह मेल खाती हैं।
• को-ऑप, सबलेट पर आमतौर पर पाबंदी (अक्सर हर 5 साल में 1-2 साल, हर सबलीज़ के लिए बोर्ड की मंज़ूरी ज़रूरी, सबलेट शुल्क लागू)। निवेशक की ज़रूरतें मूल रूप से बँध जाती हैं। इमारत के नियम ही पूँजी लगाने में रोड़ा बन सकते हैं।

यील्ड पर नज़र रखने वाले निवेशक के लिए co-op की सबलेट पाबंदियाँ पूरी रिटर्न-थीसिस ही खत्म कर सकती हैं। जहाँ सबलेट की छूट है, वहाँ भी अड़चनें (हर किरायेदार के लिए बोर्ड की मंज़ूरी, सबलेट शुल्क, नियमों की जटिलता) किराये की आय के रूप में इस स्थिति को कम तरल बना देती हैं।

• कोंडो, किसी भी योग्य खरीदार को पुनर्विक्रय। अंतरराष्ट्रीय खरीदार और इकाइयां स्वीकार्य। बाजार में रहने की अवधि लक्ज़री बाजार की सामान्य गति के अनुरूप रहती है।
• को-ऑप, रीसेल नए खरीदार को बोर्ड की मंज़ूरी मिलने पर निर्भर। जो अड़चन खरीद के समय थी, वही अब निकासी पर लागू होती है। अंतरराष्ट्रीय खरीदार आमतौर पर खरीदार-दायरे से बाहर रहते हैं। योग्य खरीदारों का दायरा छोटा होने से डेज़-ऑन-मार्केट ढाँचागत रूप से लंबे हो जाते हैं।

निकासी की तरफ़ की अड़चन को खरीद-कीमत पर टिके खरीदार अक्सर कम आँकते हैं। co-op की 15-25% की खरीद-छूट धीमी निकासी, छोटे खरीदार-दायरे और बिक्री के समय बोर्ड की अस्वीकृति के जोखिम से घट सकती है या पूरी तरह मिट सकती है।

• कोंडो, अचल संपत्ति जैसा सामान्य व्यवहार। मालिक को स्वामित्व विलेख मिलता है। संपत्ति कर सीधे लगता है। वित्तपोषण पर ब्याज कटौती उपलब्ध है। निवेश संपत्ति के लिए Section 1031 exchange उपलब्ध है।
• को-ऑप, मालिकाना कंपनी के शेयरों का। मालिक को स्टॉक सर्टिफिकेट और प्रोप्राइटरी लीज़ मिलती है। इमारत के स्तर का रियल-एस्टेट टैक्स मेंटेनेंस के ज़रिए बाँटा जाता है। मॉर्गेज ब्याज co-op के अंतर्निहित मॉर्गेज के ज़रिए आवंटित हो सकता है। 1031 exchange का व्यवहार ज़्यादा जटिल है; वकील से सलाह लीजिए।
• इकाई के माध्यम से स्वामित्व, कोंडो में LLC और ट्रस्ट सामान्य रूप से स्वीकार होते हैं, जबकि को-ऑप बोर्ड उन्हें प्रायः अस्वीकार करते हैं। संपत्ति सुरक्षा और उत्तराधिकार नियोजन के लिए कोंडो ही व्यवहार्य रास्ता होता है।

जो निवेशक ख़ास ढाँचों के ज़रिए पूँजी लगाते हैं (दायित्व अलग रखने के लिए LLC, एस्टेट प्लानिंग के लिए ट्रस्ट, अंतरराष्ट्रीय स्थिति के लिए विदेशी कंपनियाँ), उनके लिए न्यूयॉर्क बाज़ार में आमतौर पर कॉन्डो ही एकमात्र व्यावहारिक रास्ता है।

कुछ सीमित परिस्थितियों में को-ऑप निवेश की दृष्टि से उचित हो सकता है:

• लंबी अवधि तक रखा जाने वाला मुख्य निवास, जिसमें रूपांतरण की संभावना हो। यदि होल्डिंग अवधि दस वर्ष या अधिक है और उपयोग मुख्य निवास के रूप में है, शुद्ध निवेश के रूप में नहीं, तो कम प्रवेश मूल्य को काम करने का समय मिल जाता है।
• उदार सबलेट नियमों वाले भवन। कुछ को-ऑप सबलेट को अधिक खुले ढंग से नियंत्रित करते हैं और कोंडो जैसी छूट के करीब पहुंचते हैं। ऐसे भवन हैं, पर हर भवन की अलग जांच जरूरी है।
• को-ऑप से कोंडो में रूपांतरण के संभावित मामले, दुर्लभ पर संभव: कुछ को-ऑप कोंडोमिनियम संरचना में जाने का मत देते हैं, जिससे संपत्ति का मूल्यांकन उल्लेखनीय रूप से बदल सकता है।
• कोंडो में समकक्ष के बिना प्रतिष्ठित युद्ध-पूर्व वास्तुकला, Park Avenue और Fifth Avenue के कुछ युद्ध-पूर्व भवन केवल को-ऑप के रूप में हैं। यदि खरीदार वास्तुशिल्प चरित्र खरीद रहा है, तो को-ऑप संरचना पहुंच की कीमत है।

इन परिस्थितियों के बाहर, प्रवेश मूल्य के प्रीमियम के बावजूद निवेश के स्तर पर कोंडो लगभग हमेशा को-ऑप से बेहतर रहता है।