मियामी नए विकास की समय-रेखा: बुकिंग से डिलीवरी तक

मियामी में निर्माण-पूर्व खरीद की समय-रेखा संरचनात्मक रूप से पुनर्विक्रय से भिन्न होती है। डिपॉज़िट की सीढ़ी पूंजी की तैनाती को 24-48 महीनों में फैला देती है। ट्रॉफ़ी फ़्लोर का आवंटन स्पॉन्सर के साथ संबंधों से तय होता है। शर्तें ऑफ़रिंग प्लान निर्धारित करता है। UHNW खरीदारों के लिए, किसी भी बुकिंग डिपॉज़िट के अपरिवर्तनीय होने से पहले पूरी समय-रेखा को समझना अनिवार्य है।

खरीदार प्रारंभिक डिपॉज़िट (सामान्यतः खरीद मूल्य का 10%) के साथ बुकिंग अनुबंध पर हस्ताक्षर करता है। इस स्तर पर भवन का निर्माण आमतौर पर शुरू नहीं हुआ होता, और ऑफ़रिंग प्लान अभी तैयार हो रहा हो सकता है। बुकिंग पूर्ण अनुबंध लंबित रहने तक किसी विशिष्ट यूनिट या फ़्लोर के आवंटन को सुरक्षित रखती है। खरीदार आमतौर पर बुकिंग अनुबंध में निर्धारित एक प्रारंभिक अवधि के भीतर डिपॉज़िट वापस लेकर पीछे हट सकते हैं; हस्ताक्षर से पहले वकील के साथ रद्दीकरण की अवधि की पुष्टि करें।

ऑफ़रिंग प्लान के अंतिम रूप लेने और अनुमोदित होने पर खरीदार पूर्ण खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करता है और अतिरिक्त अनुबंध डिपॉज़िट देता है (सामान्यतः बुकिंग डिपॉज़िट के ऊपर 10-20%)। अनुबंध बाध्यकारी होता है, और असाइनमेंट के अधिकार, रद्दीकरण के प्रावधान तथा चरणबद्ध घटनाएं इसी स्तर पर तय हो जाती हैं। अंतरराष्ट्रीय खरीदार आमतौर पर यह चरण पावर ऑफ़ अटॉर्नी या वायर-निर्देशित हस्ताक्षर के ज़रिए दूर से पूरा करते हैं।

निर्माण के चरणबद्ध डिपॉज़िट तब देय होते हैं जब भवन पूर्व-निर्धारित निर्माण-घटनाओं तक पहुंचता है (सामान्यतः: नींव, संरचनात्मक टॉप-आउट, वर्टिकल पूर्णता, TCO)। प्रत्येक चरणबद्ध डिपॉज़िट ऑफ़रिंग प्लान में निर्धारित होता है। इस चरण तक कुल डिपॉज़िट आमतौर पर खरीद मूल्य के 30-40% तक पहुंच जाता है। खरीदार प्रतिबद्ध होता है; रद्दीकरण के लिए आमतौर पर स्पॉन्सर की स्वीकृति चाहिए और पहले जमा किए गए डिपॉज़िट ज़ब्त हो सकते हैं।

TCO से पहले खरीदार (या खरीदार का प्रतिनिधि) यूनिट का निरीक्षण करता है और पंच-लिस्ट की कमियों को चिह्नित करता है। स्पॉन्सर के वकील वॉकथ्रू और किसी भी कमी के निवारण का समन्वय करते हैं। ट्रॉफ़ी फ़्लोर के खरीदारों के लिए इस चरण में अक्सर डिज़ाइन समन्वय और, यदि अनुबंध चरण में चुना गया हो, कस्टमाइज़ेशन की अंतिम स्वीकृति शामिल होती है।

जब भवन को अस्थायी ऑक्यूपेंसी प्रमाणपत्र (Temporary Certificate of Occupancy) मिल जाता है, तब खरीदार की क्लोज़िंग निर्धारित होती है। खरीदार अंतिम शेष राशि (सामान्यतः खरीद मूल्य का 50-60%) लाता है और डीड हस्तांतरण निष्पादित करता है। कब्ज़ा क्लोज़िंग पर ही हस्तांतरित होता है। वित्तपोषित लेन-देन में ऋणदाता इसी चरण में राशि जारी करता है। फ़्लोरिडा का डॉक्यूमेंटरी स्टैंप टैक्स, इंटैंजिबल टैक्स (वित्तपोषित सौदों पर) और टाइटल इंश्योरेंस क्लोज़िंग पर चुकाए जाते हैं।

जहां ऑफ़रिंग प्लान असाइनमेंट की अनुमति देता है, वहां खरीदार TCO से पहले अनुबंध किसी अन्य खरीदार को हस्तांतरित कर सकता है। असाइनमेंट बाज़ार की कीमत आमतौर पर बुकिंग से डिलीवरी तक के मूल्य-अंतर को समेटती है। स्पॉन्सर की स्वीकृति और असाइनमेंट शुल्क प्रायः लागू होते हैं। निवेश-केंद्रित खरीदारों के लिए असाइनमेंट TCO से पहले निकास का एक प्रचलित मार्ग है। बुकिंग से पहले अनुबंध में असाइनमेंट के प्रावधान जांच लें; सभी स्पॉन्सर असाइनमेंट की अनुमति नहीं देते।

• धारण का क्षितिज: क्या आप डिलीवरी लेकर स्वयं रहेंगे या किराये पर देंगे, या TCO से पहले असाइन करेंगे?
• अधिग्रहण इकाई: बुकिंग के समय की इकाई क्लोज़िंग के समय की इकाई से मेल खानी चाहिए; बीच चक्र में इकाई बदलने के लिए स्पॉन्सर की स्वीकृति आवश्यक हो सकती है।
• कस्टमाइज़ेशन: डिज़ाइन और फ़िनिश के चयन आमतौर पर समय-सीमित होते हैं; वकील और डिज़ाइन टीम के साथ पहले से समन्वय करें।
• रद्दीकरण की अवधि: बुकिंग अनुबंध की रद्दीकरण अवधि खरीदार का प्राथमिक संरक्षण है; डिपॉज़िट देने से पहले उसका दायरा और समाप्ति की तिथि समझ लें।
• FIRPTA का जोखिम: विदेशी खरीदारों को FIRPTA का नियोजन बुकिंग के समय ही करना चाहिए, क्लोज़िंग या अंततः बिक्री के समय नहीं।