3 नवंबर को फ्लोरिडा के मतदाता Amendment 3 (फ्लोरिडा के संविधान में तीसरा संशोधन) पर फैसला करेंगे, जो वर्षों में राज्य के मतपत्र पर आया संपत्ति कर का सबसे बड़ा बदलाव है। यह गैर-स्कूल करों पर homestead exemption (मुख्य आवास के मूल्यांकन पर मिलने वाली छूट, आगे "होमस्टेड छूट") को 2026 की अधिकतम $51,411 सीमा से बढ़ाकर 2027 में $150,000 और 2028 में $250,000 करेगा, और दूसरे घरों, किराये की संपत्तियों तथा वाणिज्यिक संपत्ति के मूल्यांकन में वार्षिक वृद्धि की सीमा 10% से घटाकर 5% करेगा। 2 अक्टूबर को प्रकाशित Sun-Sentinel के Broward मतदाताओं के सर्वेक्षण में समर्थन 53% रहा, जो आवश्यक 60% से कम है, और Florida Realtors ने अब तक "हाँ" पक्ष को विरोधियों द्वारा जुटाई गई राशि से लगभग 33 गुना धन दिया है (WLRN, 29 सितंबर 2026)।
मियामी के मालिकों के लिए कर बिल घटेगा या नहीं, यह इस पर निर्भर करता है कि संपत्ति होमस्टेड है या नहीं। नीचे बताया गया है कि प्रस्ताव में क्या है, इससे किसे लाभ होता है, कौन इसके दायरे से बाहर रहता है, और निवास से जुड़ा एक प्रावधान जिसे न्यूयॉर्क से आने की योजना बना रहे लोगों को जानना चाहिए, क्योंकि यह बड़ी छूट को 31 दिसंबर 2026 को फ्लोरिडा में रहने से जोड़ता है।
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यह लेख एक मतपत्र प्रस्ताव और सार्वजनिक रिपोर्टिंग का सारांश है। यह कर या कानूनी सलाह नहीं है। अपनी संपत्ति के बारे में फ्लोरिडा के किसी कर सलाहकार से बात करें।
एक नज़र में
- Amendment 3 सभी गैर-स्कूल संपत्ति करों पर होमस्टेड छूट को, जो अभी अधिकतम $51,411 है, 2027 में $150,000 और 2028 में $250,000 तक बढ़ाता है, और उसके बाद इसे मुद्रास्फीति के अनुसार समायोजित करता है। स्कूल करों पर आज की $25,000 छूट ही लागू रहेगी।
- गैर-होमस्टेड संपत्ति (दूसरे घर, किराये की संपत्तियाँ, वाणिज्यिक भवन) को कोई नई छूट नहीं मिलती। इसके मूल्यांकन में वार्षिक वृद्धि की सीमा 10% से घटकर 5% हो जाती है।
- जो व्यक्ति 31 दिसंबर 2026 को फ्लोरिडा का निवासी नहीं है, वह मौजूदा छूट से शुरुआत करता है और छूट के पाँचवें वर्ष से बड़ी छूट पाता है, "to the extent permitted by the U.S. Constitution" (जिस सीमा तक अमेरिकी संविधान अनुमति देता है)।
- राज्य के अर्थशास्त्रियों का अनुमान है कि पूरी तरह लागू होने के बाद स्थानीय सरकारों पर हर साल लगभग $12 बिलियन का आवर्ती भार पड़ेगा। Miami-Dade (मियामी-डेड काउंटी) पहले वर्ष में $359 मिलियन के राजस्व नुकसान का अनुमान लगाता है।
- इसे 60% मतों की आवश्यकता है। हाल के सर्वेक्षण राज्यव्यापी 45% (St. Pete Polls) से 63% (Sachs Media, अगस्त) तक के आंकड़े दिखाते हैं।
Amendment 3 में वास्तव में क्या लिखा है
विधायिका ने इस प्रस्ताव को House Joint Resolution 1-F (HJR 1-F) के ज़रिए मतपत्र पर रखा, जिसे जून 2026 के विशेष सत्र में पारित किया गया (हाउस 75-26, सीनेट 30-9)। इसका पहला मतपत्र शीर्षक, "Save Our Homes From Excessive Property Taxes" ("हमारे घरों को अत्यधिक संपत्ति करों से बचाएँ"), 3 अगस्त को Leon County सर्किट जज David Frank ने खारिज कर दिया, जिन्होंने इसे "स्पष्ट और निर्णायक रूप से दोषपूर्ण" बताया। राज्य ने अपील नहीं की और अगस्त के मध्य में नई भाषा दाखिल की।
मतदाता जो मतपत्र शीर्षक देखेंगे, वह है "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" ("बढ़ी हुई होमस्टेड छूट; गैर-होमस्टेड संपत्ति के मूल्यांकन में वृद्धि पर कम सीमा")। सारांश में पाँच बातें हैं:
- बड़ी होमस्टेड छूट। 2027 में $150,000 और 2028 में $250,000, "for all non-school taxes" (सभी गैर-स्कूल करों के लिए), उसके बाद मुद्रास्फीति से जुड़ी।
- स्थानीय स्तर पर और आगे जाने का विकल्प। काउंटी और शहर, विधायिका द्वारा तय की जाने वाली प्रक्रिया के तहत, अपने करों के लिए छूट को पूरे मूल्यांकित मूल्य तक बढ़ा सकते हैं। विशेष ज़िले मतदाताओं की मंज़ूरी से ऐसा ही कर सकते हैं।
- निवास से जुड़ा प्रावधान। जो लोग 31 दिसंबर 2026 को फ्लोरिडा के निवासी नहीं हैं, उन्हें पात्र होने पर मौजूदा छूट मिलती है, और छूट के पाँचवें वर्ष से बढ़ी हुई छूट।
- बाकी सबके लिए कम सीमा। गैर-होमस्टेड संपत्ति के मूल्यांकन में वार्षिक वृद्धि की सीमा 10% से घटकर 5% हो जाती है।
- खर्च पर सीमाएँ। काउंटी और नगरपालिकाओं को संपत्ति करों का उपयोग सूचीबद्ध उद्देश्यों के लिए करना होगा: सार्वजनिक सुरक्षा, शिक्षा और स्कूल, बुनियादी ढाँचा, प्राकृतिक संसाधन, बॉन्ड ऋण भुगतान, कर्मचारियों के सेवानिवृत्ति लाभ, तथा संचालन और प्रशासन।
पारित होने पर यह 1 जनवरी 2027 से लागू होगा। इसी मतपत्र पर दो अन्य संशोधन भी हैं (एक बजट स्थिरीकरण कोष से जुड़ा और एक कृषि संपत्ति छूट से जुड़ा), इसलिए मतदान करते समय संख्या जाँच लें। यह मारिजुआना पर 2024 का Amendment 3 नहीं है।
होमस्टेड मालिक: क्या बदलता है और क्या नहीं
2026 में फ्लोरिडा का होमस्टेड गैर-स्कूल करों के लिए मूल्यांकित मूल्य पर अधिकतम $51,411 और स्कूल करों के लिए $25,000 की छूट पाता है। पहले $25,000 सभी करों पर लागू होते हैं। अतिरिक्त छूट केवल गैर-स्कूल करों पर और केवल $50,000 से ऊपर के मूल्य पर लागू होती है, और 2025 से इसे मुद्रास्फीति के अनुसार समायोजित किया जाता है, जो इस वर्ष $26,411 है (Florida Department of Revenue; Florida TaxWatch)। इसके ऊपर, Save Our Homes (मुख्य आवास के मूल्यांकन में वार्षिक वृद्धि की सीमा) होमस्टेड के मूल्यांकित मूल्य में वार्षिक वृद्धि को 3% या CPI में बदलाव, जो भी कम हो, तक सीमित करता है, और मालिकों को इस संचित लाभ का $500,000 तक हिस्सा फ्लोरिडा के नए होमस्टेड में ले जाने देता है (Florida Department of Revenue)।
Amendment 3 स्कूल करों को नहीं छूता। Florida TaxWatch का अनुमान है कि स्कूल कर औसत संपत्ति कर बिल का लगभग 40% हैं, इसलिए बड़ी छूट बाकी लगभग 60% तक पहुँचती है: काउंटी, शहर और विशेष ज़िलों के कर। कई मिलियन डॉलर मूल्य के मियामी कॉन्डो या घर पर $250,000 की छूट मूल्यांकित मूल्य का वास्तविक लेकिन मामूली हिस्सा है। औसत कीमत के आसपास के घरों के मालिक प्रतिशत के हिसाब से इसे अधिक महसूस करते हैं।
लंबे समय से अपने पास रखे घरों के लिए Save Our Homes अब भी अधिक मायने रखता है। बिक्री आम तौर पर अगली 1 जनवरी को मूल्यांकित मूल्य को बाज़ार मूल्य पर रीसेट कर देती है। जिस खरीदार के पास पहले से फ्लोरिडा में होमस्टेड है, वह इस रीसेट को नरम करने के लिए portability (संचित लाभ को नए घर में ले जाने की सुविधा) क्रेडिट ला सकता है, और फिर छूट नए मूल्यांकन से घटाई जाती है।
दूसरे घर, किराये की संपत्तियाँ और निवेशक
Brickell में एक pied-à-terre (शहर में रखा जाने वाला दूसरा निवास) या Sunny Isles में किराये की यूनिट गैर-होमस्टेड संपत्ति है। मौजूदा कानून (गैर-होमस्टेड आवासीय संपत्ति के लिए Fla. Stat. 193.1554) के तहत, गैर-स्कूल करों के लिए इसका मूल्यांकित मूल्य आम तौर पर साल में 10% से अधिक नहीं बढ़ सकता, हालाँकि बिक्री या बड़े सुधार इसे रीसेट कर देते हैं। Amendment 3 वार्षिक सीमा को घटाकर 5% कर देगा।
इससे कर योग्य मूल्य की वृद्धि धीमी होती है, लेकिन बिल फिर भी बढ़ सकता है, क्योंकि millage (मिलेज, यानी स्थानीय संपत्ति कर दर) स्थानीय सरकारें तय करती हैं, और यह प्रस्ताव घटने वाले राजस्व की भरपाई का कोई स्रोत नहीं देता। S&P Global Ratings ने जून में, जब राज्यपाल के संस्करण पर बहस चल रही थी, "प्रतिस्थापन स्रोत की पहचान किए बिना कर राजस्व में भारी कमी" से "अधिक क्रेडिट दबाव" की चेतावनी दी थी।
विरोधियों का तर्क है कि लागत किरायेदारों और गैर-होमस्टेड मालिकों की ओर खिसक जाती है। अर्थशास्त्री Jared Walczak की Florida Housing Coalition रिपोर्ट का अनुमान है कि अगर स्थानीय सरकारें खोए राजस्व की भरपाई के लिए दरें बढ़ाती हैं, तो 2028 में कर प्रति अपार्टमेंट लगभग $406 और प्रति एकल-परिवार किराये के घर $1,081 बढ़ेंगे (WPTV और FlaglerLive द्वारा रिपोर्ट)। यह अनुमान मानता है कि स्थानीय सरकारें खोया राजस्व ऊँची दरों से पूरा करेंगी। यह फैसला हर काउंटी और शहर स्वयं करेगा।
पैसा और संघर्ष
25 सितंबर तक "हाँ" अभियान ने $18 मिलियन जुटाए थे, जो पूरी तरह Florida Realtors से आए। दोनों विरोधी समितियों ने मिलाकर $537,357 जुटाए (WLRN; Orlando Weekly)। Florida League of Cities, Florida Association of Counties, Florida Sheriffs Association और Florida TaxWatch इसका विरोध करते हैं।
Miami-Dade की मेयर Daniella Levine Cava: "Amendment 3 भ्रामक है। इसे एक सरल कर कटौती के रूप में पेश किया जा रहा है, लेकिन यह उन सेवाओं को देने की लागत खत्म नहीं करता जिन पर हमारे समुदाय निर्भर हैं, यह सिर्फ़ यह बदलता है कि उनका भुगतान कौन करेगा।" मियामी के कमिश्नर Damian Pardo ने इसकी तुलना पेडे लोन से की: "आपको कुछ पता नहीं कि ब्याज कितना है, लागत क्या है, शुल्क क्या हैं, इसके साथ कैसा व्यवहार होगा" (WLRN, 2 सितंबर 2026)।
सर्वेक्षण बँटे हुए हैं। Sachs Media ने अगस्त में 63% समर्थन पाया। St. Pete Polls ने 45% पाया। Sun-Sentinel के लिए Bendixen & Amandi International द्वारा किए गए Broward सर्वेक्षण (22 से 27 सितंबर, 918 पंजीकृत मतदाता) में 53% हाँ, 20% नहीं और 27% अनिर्णीत रहे, और मतदाताओं को स्थानीय सेवाओं में कटौती के बारे में बताए जाने के बाद समर्थन घट गया।
मियामी के खरीदारों और मालिकों को अभी क्या करना चाहिए
- जानें कि आप किस श्रेणी में हैं। जो होमस्टेड मालिक 31 दिसंबर 2026 को फ्लोरिडा के निवासी हैं, उन्हें चरणबद्ध रूप से लागू होने के साथ बड़ी छूट मिलती है। अन्य संपत्ति को केवल 5% की सीमा मिलती है। दो राज्यों में संपत्ति रखने वाले कई मालिकों के पास दोनों होते हैं, एक राज्य में होमस्टेड और दूसरे में दूसरा घर।
- अगर आप न्यूयॉर्क से आ रहे हैं, तो कैलेंडर देखें। मतपत्र की भाषा पूरी छूट को 31 दिसंबर 2026 को फ्लोरिडा का निवासी होने से जोड़ती है। उस तारीख के बाद बना नया निवासी आज की छूट से शुरुआत करता है और बड़ी छूट के लिए छूट के पाँचवें वर्ष तक इंतज़ार करता है। इस प्रावधान के साथ इसकी अपनी शर्त जुड़ी है ("to the extent permitted by the U.S. Constitution", जिस सीमा तक अमेरिकी संविधान अनुमति देता है), इसलिए इसे अदालत में चुनौती मिलने की उम्मीद रखें। Domicile (कानूनी स्थायी निवास) इस तरह के तथ्यों पर निर्भर करता है कि आप कहाँ रहते हैं, काम करते हैं और मतदान करते हैं, और हमारी मियामी को अपना प्राथमिक निवास बनाने की मार्गदर्शिका बताती है कि domicile कैसे स्थापित होता है।
- 1 जनवरी का नियम याद रखें। होमस्टेड के लिए 1 जनवरी तक घर का मालिक होना और उसे अपना स्थायी निवास बनाना ज़रूरी है, और आवेदन 1 मार्च तक जमा करना होता है (Miami-Dade Property Appraiser)। 1 जनवरी के बाद सौदा पूरा होने पर छूट आम तौर पर अगले कर वर्ष से शुरू होती है।
- किराये की संपत्ति का आकलन सीमाओं पर नहीं, दरों पर करें। अगर आप किराये पर देने के लिए खरीदते हैं, तो अपने मॉडल में मानें कि सौदे के बाद की 1 जनवरी को बाज़ार मूल्य पर पुनर्मूल्यांकन होगा, फिर गैर-स्कूल करों पर 10% वार्षिक सीमा (संशोधन पारित होने पर 5%), बिना सीमा के स्कूल मूल्यांकन, और ऐसी millage दरें जो बदल सकती हैं। हमारी मियामी बनाम मैनहट्टन क्लोज़िंग लागत तुलना धारण लागत वाले पक्ष को कवर करती है।
- विदेशी खरीदार: पहले पात्रता जाँचें। होमस्टेड के लिए स्थायी निवास आवश्यक है। ग्रीन कार्ड धारक पात्र हो सकते हैं। अस्थायी वीज़ा वाले मालिक आम तौर पर पात्र नहीं होते, इसलिए विदेशी खरीदार के मियामी घर पर दोनों ही स्थितियों में आम तौर पर गैर-होमस्टेड के रूप में कर लगता है। स्वामित्व की संरचना भी मायने रखती है: हमारी विदेशी खरीदारों के लिए अमेरिकी एस्टेट टैक्स मार्गदर्शिका देखें।
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अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
2026 के मतपत्र पर फ्लोरिडा Amendment 3 क्या है?
यह एक संवैधानिक संशोधन है, जिसे विधायिका ने 3 नवंबर 2026 के मतपत्र पर रखा है। यह गैर-स्कूल संपत्ति करों पर होमस्टेड छूट को 2027 में $150,000 और 2028 में $250,000 तक बढ़ाता है, गैर-होमस्टेड संपत्ति पर वार्षिक मूल्यांकन सीमा को 10% से घटाकर 5% करता है, और यह सीमित करता है कि काउंटी और शहर संपत्ति कर राजस्व किन कामों पर खर्च कर सकते हैं। इसे 60% मतों की आवश्यकता है।
क्या Amendment 3 से मियामी में दूसरे घर पर कर घटता है?
सीधे तौर पर नहीं। दूसरे घर को कोई नई छूट नहीं मिलती। गैर-स्कूल करों के लिए इसके मूल्यांकन में सामान्य वार्षिक वृद्धि 10% के बजाय 5% तक सीमित होगी। बिक्री या सुधार अब भी मूल्य को रीसेट कर सकते हैं, और अगर स्थानीय millage दरें बढ़ती हैं तो बिल फिर भी बढ़ सकता है।
क्या Amendment 3 स्कूल करों पर लागू होता है?
नहीं। बड़ी छूट केवल गैर-स्कूल करों पर लागू होती है। स्कूल करों पर मौजूदा $25,000 की होमस्टेड छूट बनी रहती है।
मैं 2027 में न्यूयॉर्क से मियामी आ रहा हूँ। क्या मुझे $250,000 की छूट मिलेगी?
मतपत्र की भाषा के अनुसार, जो व्यक्ति 31 दिसंबर 2026 को फ्लोरिडा का निवासी नहीं है, उसे पात्र होने पर मौजूदा छूट मिलती है, और छूट के पाँचवें वर्ष से बढ़ी हुई छूट, जिस सीमा तक अमेरिकी संविधान अनुमति देता है। फ्लोरिडा के कर सलाहकार आपको बता सकते हैं कि यह आपकी तारीखों पर कैसे लागू होता है।
Amendment 3 से Miami-Dade County पर कितना भार पड़ेगा?
काउंटी पहले वर्ष में $359 मिलियन के राजस्व नुकसान का अनुमान लगाती है। राज्य स्तर पर Revenue Estimating Conference (राज्य का राजस्व अनुमान सम्मेलन) के अनुसार, पूरी तरह लागू होने के बाद स्थानीय सरकारों पर हर साल लगभग $12 बिलियन का आवर्ती भार पड़ेगा।
मतदान का नतीजा जो भी हो, होमस्टेड अब भी 1 जनवरी को घर का मालिक होने और उसमें रहने, तथा 1 मार्च तक आवेदन करने पर निर्भर करता है।
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स्रोत: Florida Department of State, Amendment 3 पहल रिकॉर्ड (HJR 1-F); Fort Pierce Utilities Authority द्वारा प्रकाशित आधिकारिक मतपत्र भाषा; Florida Policy Institute (जून और जुलाई 2026); Ballotpedia News (3 जून 2026); WFLX (4 अगस्त 2026); Florida Phoenix (6 अगस्त 2026); WLRN (2, 15, 29 और 30 सितंबर 2026); Orlando Weekly; Sun-Sentinel (2 अक्टूबर 2026); Fox 13; Sachs Media (19 अगस्त 2026); Florida TaxWatch; S&P Global Ratings पर Accounting Today और The Bond Buyer (जून 2026); Florida Housing Coalition रिपोर्ट पर WPTV और FlaglerLive; Fla. Stat. 193.155 और 193.1554; Florida Department of Revenue की CPI होमस्टेड छूट सूचना; Florida Department of Revenue; Miami-Dade Property Appraiser।
