अधिकांश लोग जो घर खरीदते हैं उन्हें ऋण की आवश्यकता होती है, और ऋण का प्रकार तय करता है कि घर पर कुल कितना खर्च होगा। दो विकल्प हैं: mortgage reassignment या mortgage assumption। दोनों नाम मिलते-जुलते लग सकते हैं, पर संरचनाएँ काफी अलग हैं, और आज reassignment, assumption से कहीं अधिक आम है। यह आश्चर्यजनक लग सकता है कि mortgage assumption अभी भी मौजूद है, क्योंकि यह इतना दुर्लभ हो चुका है। Assumption के पास आम reassignment की तुलना में महत्वपूर्ण लाभ रहते हैं; CEMA ऋण उनमें से कुछ लाभों की नकल कर सकता है जो reassignment चुनने पर छूट जाते हैं, पर आपको शायद यह तय करना पड़े कि कम ब्याज दर अधिक मूल्यवान है या CEMA के लाभ। New York में घर खरीदते समय अपने विकल्प इन शब्दों को समझकर बेहतर जानें।
Mortgage assumption बनाम assignment: त्वरित तुलना
| कारक | Mortgage assumption | Mortgage assignment (नया ऋण) |
|---|---|---|
| यह कैसे काम करता है | खरीदार विक्रेता का मौजूदा बंधक ले लेता है—वही दर, वही शर्तें | खरीदार ऋणदाता से मौजूदा बाज़ार दरों पर पूरी तरह नया ऋण लेता है |
| ब्याज दर | विक्रेता की मूल दर पर लॉक (संभावित रूप से वर्तमान बाज़ार से कम) | खरीद के समय की वर्तमान बाज़ार दर |
| क्लोजिंग लागत | कम; पूर्ण mortgage recording tax से बचते हैं (केवल शेष राशि पर) | अधिक; पूरे ऋण राशि पर पूर्ण mortgage recording tax (NYC में 1.8%–1.925%) |
| ऋणदाता की स्वीकृति | आवश्यक। ऋणदाता को नए उधारकर्ता की साख स्वीकृत करनी होती है | नए ऋण आवेदन के लिए मानक underwriting |
| उपलब्धता | दुर्लभ। अधिकांश आधुनिक ऋण अनुबंधों में due-on-sale खंड होते हैं जो assumption रोकते हैं | मानक। आज अधिकांश लेन-देन इसी तरह होते हैं |
| सबसे उपयुक्त जब | विक्रेता की दर वर्तमान बाज़ार दरों से स्पष्ट रूप से कम हो | वर्तमान दरें प्रतिस्पर्धी हों या खरीदार को अनुकूलित ऋण शर्तें चाहिए हों |
Mortgage assumption क्या है?
आप शायद न जानते हों कि mortgage assumption संभव भी है, और यह कभी घर खरीदने या बेचने का अधिक लोकप्रिय तरीका हुआ करता था। Assumption में खरीदार विक्रेता का ऋण ले लेता है, जिसमें मूल उधारकर्ता द्वारा तय सभी शर्तें शामिल होती हैं। यानी खरीदार बैंक को विक्रेता की शेष राशि चुकाता है और ब्याज दर बनाए रखता है। यह महत्वपूर्ण है: नए ऋण पर लगने वाले ब्याज की तुलना में वह मूल शर्तों पर बना रहता है।
Mortgage reassignment क्या है?
इसके विपरीत, mortgage reassignment तब होता है जब घर का खरीदार बैंक से अपनी शर्तों वाला नया ऋण लेता है। आज यह विकल्प कहीं अधिक आम है, आंशिक रूप से इसलिए कि बैंक आमतौर पर assumption को लेकर उत्साहित नहीं होता। बैंक कई कारणों से इसे पसंद नहीं करते, जिनमें यह भी शामिल है कि वे ऋण की शुरुआत में चुकाए जाने वाले ब्याज को नहीं वसूलते, इसलिए assumption स्वीकार करने का प्रोत्साहन कम है। वे reassignment इसलिए भी पसंद करते हैं क्योंकि वे केवल उसी नए उधारकर्ता को लेना चाहते हैं जिसकी चुकौती संभावना समान या बेहतर हो। ऋणदाता इसे खरीदार के क्रेडिट इतिहास और अन्य वित्तीय कारकों से आँकता है।
खरीदार के लिए mortgage assumption के लाभ
Assumption का सबसे बड़ा लाभ खरीदार के लिए ऋण पर कम ब्याज भुगतान है। दूसरा लाभ यह कि आप उस mortgage recording tax का बड़ा हिस्सा बचा सकते हैं जो नए ऋण या reassignment पर सामान्यतः लगता है। Assumption में आप केवल ऋण के शेष हिस्से पर mortgage recording tax चुकाते हैं।
CEMA condo और townhouse खरीदारों की कैसे मदद करता है
CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) New York में उन लोगों की मदद कर सकता है जो townhouse या condo खरीदना चाहते हैं और काफी बचत करना चाहते हैं। यह ऋण नए खरीद वित्तपोषण या मौजूदा घर के refinance में mortgage recording tax को घेरने में मदद करता है—यह कुल ऋण राशि पर कर है। $500,000 से कम ऋण पर 1.8% और उससे अधिक पर 1.925% की दर से यह हजारों डॉलर जोड़ सकता है। विशेष रूप से महँगा तब लगता है जब refinance पर आप इसे व्यावहारिक रूप से दो बार चुकाते हैं। CEMA ऋण में आप कर केवल दोनों बंधकों के अंतर पर चुकाते हैं।
Mortgage assumption और assignment क्यों उलझ जाते हैं?
यदि आप सोचते हैं कि इतने अलग अर्थ वाले दो शब्द क्यों उलझ जाते हैं, तो आप अकेले नहीं हैं। Assumption इतने दुर्लभ हैं कि रियल एस्टेट उद्योग में दोनों शब्दों का उपयोग लगभग एक-दूसरे के स्थान पर होने लगा है। दुर्लभता इसलिए है कि बैंक नोट आज इस तरह लिखे जाते हैं कि घर की बिक्री पर assumption उपलब्ध न रहे। समझना आसान है: assumption से बैंक को कुछ नहीं मिलता। बल्कि नए ऋण से आने वाला ब्याज छूट जाता है, इसलिए पिछले दो दशकों में बैंकों ने ऋण ऐसे लिखना शुरू किया कि assumption संभव न रहे।
CEMA प्राप्त करने में समय लग सकता है
हाल ही में, इतने घर बिकने के कारण, CEMA में समय लग सकता है, और प्रतीक्षा में वह मूल दर खो सकती है जिसकी आप उम्मीद कर रहे थे। CEMA ऋण बैंक के मुनाफे को प्रभावित नहीं करते, पर अभी इंतज़ार लंबा है क्योंकि बैंक के पास इन्हें देने का कोई प्रोत्साहन भी नहीं है। वास्तव में ये शिष्टाचार के अधिक हैं, इसलिए बैंक जल्दी नहीं करते, खासकर जब अन्य काम लंबित हों। कर बचाने वाला CEMA चाहते हुए सबसे कम ब्याज भी चाहते हों तो अभी यह जटिल हो सकता है। दरें बढ़ रही हैं, इसलिए तय करना होगा कि अतिरिक्त mortgage recording tax से बचने के लिए CEMA का इंतज़ार उचित है या नहीं, भले ही दर तेज़ी से बढ़े तो उपलब्ध कम दर छूट जाए।
विचार करने योग्य जोखिम कारक
Mortgage assumption के जोखिम:
- Due-on-sale खंड: पिछले दो दशकों के अधिकांश पारंपरिक ऋणों में due-on-sale खंड होता है, अर्थात् संपत्ति के हस्तांतरण पर ऋणदाता पूर्ण चुकौती माँग सकता है। इससे FHA और VA ऋणों के बाहर वास्तविक assumption अत्यंत दुर्लभ हो जाते हैं।
- इक्विटी अंतर: यदि विक्रेता का शेष ऋण शेष खरीद मूल्य से काफी कम है, तो खरीदार को अंतर नकद में पूरा करना होता है। यह उच्च-मूल्य NYC लेन-देनमें पर्याप्त हो सकता है।
- विक्रेता की देयता: कुछ assumption संरचनाओं में, यदि नया उधारकर्ता चूक करता है तो मूल उधारकर्ता द्वितीयक रूप से उत्तरदायी रह सकता है, जब तक कि ऋणदाता औपचारिक रिहाई न दे।
Mortgage assignment (नया ऋण) के जोखिम:
- दर जोखिम: बढ़ती दरों के माहौल में नया ऋण आपको वर्तमान दरों से बाँध देता है। वे विक्रेता द्वारा वर्षों पहले सुरक्षित दरों से काफी अधिक हो सकती हैं।
- पूर्ण recording tax: NYC में नए ऋण पर mortgage recording tax (1.8%–1.925%) क्लोजिंग लागत में दसियों हज़ार डॉलर जोड़ती है, जिन्हें assumption या CEMA आंशिक रूप से बचा सकते हैं।
- मूल्यांकन जोखिम: नए ऋण के लिए नई appraisal आवश्यक होती है, जो सहमत खरीद मूल्य से कम आ सकती है और संभावित रूप से पुनर्वार्ता या खरीदार से अतिरिक्त नकद की माँग कर सकती है।
यदि आप घर खरीदने या बेचने वाले हैं, तो विकल्पों का अध्ययन करें ताकि सर्वोत्तम वित्तीय सौदा मिल सके। सही खरीदार के लिए NYC में बिक्री हेतु घर पर्याप्त हैं, पर गृहकार्य ज़रूरी है ताकि ऐसा सौदा न छूटे जो वर्षों तक आपकी वित्त व्यवस्था को प्रभावित कर सकता है।
