न्यूयॉर्क में बिक्री के लिए टाउनहाउस

ऊँची इमारतों और अपार्टमेंट भवनों के शहर में मैनहट्टन टाउनहाउस का स्वामित्व अपने घर के स्वामित्व के सबसे निकट है। यह अत्यंत संतोषजनक हो सकता है, पर कॉन्डो या को-ऑप की तुलना में अधिक देखभाल और धैर्य मांगता है। मांगी गई कीमत से पहले कानूनी उपयोग, चौड़ाई, स्थिति, लैंडमार्क दर्जा और भवन की पूरी लागत महत्त्व रखती है।

लाइव फ़ीड में उपलब्धता और मांगी गई कीमतें लिस्टिंग जानकारी के साथ बदलती रहती हैं; किसी विशेष संपत्ति पर निर्भर होने से पहले उसकी स्थिति और कानूनी विन्यास की पुष्टि करें।

घर अपार्टमेंट से अलग ढंग से क्यों चलता है

टाउनहाउस की खोज नियंत्रण की खोज है: अपना प्रवेश, अपनी छत, अपना बगीचा, और न कोई बोर्ड जो तय करे कि पड़ोस में कौन रहेगा या नवीनीकरण कितने समय चलेगा।

इसके बदले भवन की सीधी जिम्मेदारी मिलती है। अग्रभाग, पार्टी-वॉल, फुटपाथ के नीचे का वॉल्ट, बॉयलर और शहर में दर्ज कानूनी उपयोग आपके हैं; दो सौ अपार्टमेंटों में कोई भी लागत आपके लिए नहीं बांटता। इसलिए पहले स्थिति, कानूनी उपयोग, चौड़ाई, प्रकाश और लैंडमार्क दर्जा देखें, फिर कीमत। एक ही मूल्य-श्रेणी के दो घरों में रहने से पहले खर्च होने वाली राशि का अंतर सात अंकों का हो सकता है।

यही नियंत्रण इसका पुरस्कार है। बोर्ड-साक्षात्कार नहीं, ऊपर-नीचे पड़ोसी नहीं और प्रायः साझा शुल्क नहीं। बगीचा आपका है, कुत्ते के लिए बाहर जगह है, और बहु-पीढ़ी परिवार अलग-अलग मंजिलों पर सचमुच अलग रह सकता है। बदले में छत, अग्रभाग, बॉयलर, लिफ्ट, जल-निकासी या फुटपाथ ठीक करने के लिए कॉन्डो का रिज़र्व फंड या प्रबंध एजेंट नहीं होता। कुछ मालिक इसे स्वयं संभालते हैं; दूसरों को प्रॉपर्टी मैनेजर चाहिए।

ब्राउनस्टोन, लाइमस्टोन, कैरिज हाउस, हवेली

खरीदार इन शब्दों को अक्सर एक-दूसरे के बदले इस्तेमाल करते हैं। विक्रेता और मूल्यांकक ऐसा नहीं करते।

ब्राउनस्टोन

ब्राउनस्टोन सामग्री का नाम है, न स्वामित्व संरचना का और न कानूनी उपयोग का। यह भूरा बलुआ पत्थर है, जिसका अधिकांश उत्खनन Portland, Connecticut और New Jersey में हुआ। Connecticut History के अनुसार Portland पत्थर तराशने और चमकाने लायक मुलायम था; इसी कारण इसकी गहरी खिड़की-फ्रेमिंग, ब्रैकेट वाले कॉर्निस और तराशी हुई स्टूप-न्यूएल संभव हुईं। National Park Service ने उन खदानों को 2000 में National Historic Landmark नामित किया।

यह कोमलता लाभ और जोखिम दोनों है। ब्राउनस्टोन दरार डालने के बजाय परतों में झरता है, इसलिए थका हुआ अग्रभाग विशेषज्ञ पुनर्स्थापन मांगता है और पिछले मालिक का सीमेंट-पैच प्रायः मरम्मत नहीं, समस्या होता है। बचे हुए अनेक घरों पर मूल पत्थर के ऊपर स्टुको और पिगमेंट की परत है; पूछें कि आप कौन-सा खरीद रहे हैं। Landmarks Preservation Commission का Rowhouse Manual इन विशेषताओं को बताता है और आपके वास्तुकार का संदर्भ होगा।

हर ब्राउनस्टोन खरीदार के अर्थ में टाउनहाउस नहीं है। कुछ अब भी कानूनी रूप से तीन-परिवार या चार-परिवार घर हैं; और ब्राउनस्टोन के रूप में बेचा गया घर ईंट का, केवल ब्राउनस्टोन आधार वाला भी हो सकता है।

लाइमस्टोन और मार्बल टाउनहाउस

लगभग 1900 में रुचि भूरे रंग से हट गई। Upper East Side के धनी मालिकों ने लाइमस्टोन और संगमरमर में नए घर बनाए या प्रचलित neo-Federal, neo-Georgian और Beaux-Arts शैली में पुराने ब्राउनस्टोन का अग्रभाग बदला। परिणामतः लाइमस्टोन घर अक्सर सट्टा-पंक्ति उत्पाद के बजाय एक परिवार के लिए बने या पुनर्निर्मित हुए—आमतौर पर ऊंची पार्लर छत, चौड़ी सीढ़ी और ऐसा नक्शा जिसके हिस्से बाद में खोलने न पड़े।

कैरिज हाउस

कैरिज हाउस में घोड़े, गाड़ियां और उनके साथ काम करने वाला स्टाफ रहता था, इसलिए वह जिन घरों की सेवा करता था उनके पीछे या पास, किसी mews या दूसरी गली में होता है। इसका अनुपात रोहाउस के उलट है: चौड़ा और नीचा, तथा भूतल पर बड़ा द्वार-खुलाव। मैनहट्टन के बचे उदाहरण Washington Mews और MacDougal Alley जैसी पुरानी अस्तबल गलियों में हैं। ये असाधारण घर बन सकते हैं, पर पांच-मंजिला रोहाउस जितना ऊर्ध्वाधर वर्ग फुटेज कम ही देते हैं और भूतल का कानूनी इतिहास ऊपर की मंजिलों से अलग होता है।

हवेलियां और दोहरी-चौड़ाई वाले घर

दोहरी-चौड़ाई वाला घर एक के बजाय दो प्लॉट पर होता है। स्वतंत्र घर उससे भी दुर्लभ हैं। दोनों प्रायः पंक्ति-उत्पाद नहीं बल्कि एकल कमीशन थे; कई पीढ़ियों पहले निजी हाथों से दूतावासों, फाउंडेशनों, स्कूलों और क्लबों में चले गए। जब कोई आवासीय बाजार में लौटता है, वह लिस्टिंग नहीं बल्कि घटना होती है।

रोहाउस

रोहाउस ऊपर की सभी किस्मों के नीचे का संरचनात्मक शब्द है: निरंतर पंक्ति में बना और पार्श्व दीवारें साझा करने वाला घर। अग्रभाग ब्राउनस्टोन, ईंट, लाइमस्टोन या संगमरमर हो सकता है। शब्द निर्माण और पार्टी-वॉल बताता है, सामग्री या मूल्य नहीं।

चौड़ाई—और 25 फुट ही सबके लिए महत्त्वपूर्ण संख्या क्यों है

मैनहट्टन के ब्लॉक लगभग 25 फुट चौड़े और 100 फुट गहरे प्लॉटों में विभाजित हुए थे। Gotham Center for New York City History के अनुसार यह परंपरा Commissioners' Plan of 1811 से पहले की है, उसके कारण नहीं बनी थी।

पूरा प्लॉट-फ्रंटेज मानक नहीं, महत्वाकांक्षा था। Upper West Side/Central Park West Historic District पर LPC की designation रिपोर्ट कहती है कि उस जिले में कुछ ही रोहाउस-समूह पूरे 25-फुट प्लॉटों पर बने। फ्रंटेज घटने पर वह चीजें चली जाती हैं जिनके लिए खरीदार भुगतान करते हैं: ऐसी सीढ़ी जो नक्शा न खा जाए, दो खिड़कियों वाला कमरा और बारह लोगों को चौड़ाई में बैठाने वाली डाइनिंग टेबल। चौड़ाई वह गुण है जिसे नवीनीकरण बजट बाद में नहीं खरीद सकता, इसलिए सचमुच चौड़े घर वाला ब्लॉक बहुत कम ऐसे घर देता है।

टाउनहाउस मूल्य-श्रेणियों का उपयोग कैसे करें

मूल्य-श्रेणियां छंटाई करती हैं, मूल्य-निर्धारण नहीं। पूरा हुआ घर और संरचना व प्रणालियां मांगने वाला चौड़ा घर विपरीत कारणों से एक श्रेणी में हो सकते हैं।

$5M-$10M

चौड़ाई, स्थिति, निजी बाहरी स्थान, लेआउट की दक्षता और उस ब्लॉक से दूरी की तुलना करें जिसे आप वास्तव में चाहते हैं। कम-से-कम एक पहलू में समझौते की अपेक्षा रखें।

$10M-$20M

यहीं उत्कृष्ट पारिवारिक घर ट्रॉफी उत्पाद से अलग होते हैं। विभाजक हैं फ्रंटेज, पार्लर-मंजिल की छत-ऊंचाई, लिफ्ट का होना या डाली जा सकना, और फिनिश का दूसरी नजर में भी टिकना।

$20M+

गोपनीयता, पैमाना, उत्पत्ति, अतिथि-सत्कार क्षमता, स्टाफ की आवाजाही और अंततः पुनर्विक्रय खरीदारों की गहराई देखें। खरीदी जा रही चीज का भवन केवल एक भाग है।

टाउनहाउस खरीदार की व्यावहारिक बातें

लैंडमार्क: वास्तव में मंजूरी किससे शुरू होती है

यदि घर व्यक्तिगत लैंडमार्क है या historic district में है, तो बाहरी पुनर्स्थापन, उसी प्रकार का प्रतिस्थापन, बदलाव, पुनर्निर्माण, ध्वस्तीकरण या नया निर्माण—सड़क से न दिखने वाले भागों और ऐसे बाहरी कामों सहित जिनके लिए अन्यथा Department of Buildings परमिट न चाहिए—के लिए LPC परमिट जरूरी है। अंदर का काम तब दायरे में आता है जब उसे DOB परमिट चाहिए, वह HVAC louver जैसी साधारण चीज से बाहरी रूप बदलता है, या designated interior को छूता है।

राहत प्रक्रिया में है। LPC के अनुसार लगभग 95% मंजूरियां स्टाफ स्तर पर Permit for Minor Work या Certificate of No Effect से, बिना सार्वजनिक सुनवाई के जारी होती हैं। शेष श्रेणी का जोखिम अलग है। महत्वपूर्ण संरक्षित विशेषताओं को प्रभावित करने वाले या आयोग के नियमों से बाहर के काम के लिए Certificate of Appropriateness चाहिए; LPC उदाहरण में विस्तार, ध्वस्तीकरण, नया निर्माण, स्टूप और कॉर्निस हटाना देता है। LPC पूरी C of A प्रक्रिया लगभग तीन महीने की बताता है और सार्वजनिक सुनवाई से पहले community board प्रस्तुति मांगता है।

इसे प्रस्ताव में उतारें: पिछला विस्तार, छत पर जोड़, पुनर्विन्यस्त स्टूप या दिखाई देने वाले अग्रभाग की बदली खिड़कियां C of A का क्षेत्र हैं। केवल निर्माण नहीं, समय-सारिणी का भी बजट बनाएं।

अग्रभाग और पार्टी-वॉल

मालिक पूरा बाहरी आवरण संभालता है। एक विशेषता: Local Law 11 का उत्तराधिकारी Facade Inspection Safety Program छह मंजिलों से ऊंची इमारतों पर लागू होता है; इसलिए अधिकांश मैनहट्टन घर बाहर रहते हैं (NYC Department of Buildings)। फाइलिंग-चक्र न होना जिम्मेदारी न होने का अर्थ नहीं है। कोई स्मरण नहीं भेजता और मुलायम पत्थर पर टलता रखरखाव चुपचाप बढ़ता है।

पार्टी-वॉल साझा हैं। किसी एक से खुलना, भार लेना, आधार मजबूत करना या जलरोधन करना निर्माण-क्रम बनने से पहले पड़ोसी के साथ बातचीत बनता है। प्रवेश और सुरक्षा के लिए license agreement की अपेक्षा रखें तथा हस्ताक्षर से पहले survey में अतिक्रमण, वॉल्ट विस्तार और साझा flue पढ़ें।

Certificate of Occupancy और कानूनी उपयोग

CO भवन का कानूनी उपयोग और अनुमत अधिभोग बताता है; DOB द्वारा CO या Temporary CO जारी करने तक कोई कानूनी रूप से उसमें नहीं रह सकता। उन्नीसवीं सदी के अनेक घर इस आवश्यकता से पहले के हैं और उनके पास कोई CO नहीं। यह अपात्रता नहीं बल्कि सामान्य बात है, पर तब कानूनी उपयोग अन्य रिकॉर्ड से स्थापित होता है और उपयोग बदलने पर प्रश्न फिर खुलता है।

CO को दिखाए जा रहे घर से मिलाएं। एकल-परिवार के रूप में प्रस्तुत घर कानूनी दो-परिवार या चार-परिवार हो सकता है; इससे वित्तपोषण, बीमा, कर-दर्जा, वैध किराया और यह कि Letter of Completion या नया CO नवीनीकरण पूरा करता है, सब बदलते हैं।

खाली या किरायेदार सहित डिलीवरी

टाउनहाउस अनुबंध की सबसे कम आंकी जाने वाली पंक्ति। पूछें कि घर खाली दिया जाएगा या नहीं; नहीं तो कौन-सी इकाइयां भरी हैं, किन लीज़ पर हैं और कोई rent stabilized है या नहीं। स्थिरीकरण सामान्यतः छह या अधिक इकाइयों वाली, कॉन्डो या को-ऑप न होने वाली इमारतों तक पहुंचता है; NYC Rent Guidelines Board किसी विशेष अपार्टमेंट की पुष्टि New York State Homes and Community Renewal से करने को कहता है।

Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019 ने यह धारणा हटा दी कि दृढ़ खरीदार समय के साथ घर खाली करा सकता है। HCR Fact Sheet #10 का हवाला देकर Rent Guidelines Board कहता है कि व्यक्तिगत मालिकों में से केवल एक व्यक्ति निजी या निकट परिवार के उपयोग हेतु केवल एक आवास इकाई ले सकता है और उसे प्राथमिक निवास की तत्काल व बाध्यकारी आवश्यकता स्थापित करनी होती है। पंद्रह वर्ष या अधिक समय से रह रहे, वृद्ध और विकलांग किरायेदारों को अतिरिक्त संरक्षण है। भविष्य के एकल-परिवार घर के रूप में खरीदा गया पांच-इकाई किरायेदारयुक्त ब्राउनस्टोन कानूनी परियोजना है, न कि नवीनीकरण परियोजना; उसी तरह कीमत लगाएं।

एकल-परिवार, बहु-परिवार और SRO इतिहास

New York State का Multiple Dwelling Law बहु-आवास को ऐसा भवन मानता है जिसमें तीन या अधिक परिवार एक-दूसरे से स्वतंत्र रूप से निवास करें (MDL § 4)। यही सीमा, मार्केटिंग कॉपी नहीं, तय करती है कि घर किस व्यवस्था में आता है।

single room occupancy इतिहास वाले घर विशेष सावधानी मांगते हैं। SRO multiple dwelling के मालिक को उपयोग या अधिभोग बदलने अथवा भवन का हिस्सा गिराने का परमिट DOB जारी करे, उससे पहले HPD से Certification of No Harassment लेना होता है। HPD के दायरे में ध्वस्तीकरण, उपयोग/अधिभोग परिवर्तन, रसोई या बाथरूम जोड़ने-हटाने वाले बदलाव, आवास इकाइयों की संख्या या लेआउट बदलना, और नया या संशोधित Certificate of Occupancy आवेदन शामिल हैं। अस्वीकृति वर्षों तक परमिट रोकती है; इसलिए SRO रिकॉर्ड वाला चौड़ा, सस्ता दिखता घर प्रायः वैसा सौदा नहीं होता जैसा लगता है।

एयर राइट्स और FAR

floor area ratio किसी zoning lot का कुल floor area, उसी lot के क्षेत्रफल से विभाजित करना है (NYC Zoning Resolution § 12-10)। जिला FAR के अंतर्गत अप्रयुक्त floor area को बाजार air rights कहता है। यदि चार-मंजिला घर अधिक निर्माण की अनुमति वाले प्लॉट पर है, तो यह अंतर पीछे या छत पर विस्तार, अथवा zoning lot merger द्वारा साथ वाले प्लॉट को हस्तांतरण का आधार बन सकता है। दो सावधानियां: लैंडमार्क दर्जा अपने स्थल पर अप्रयुक्त FAR को निर्माण-अयोग्य बना सकता है, चाहे वह हस्तांतरणीय रहे; और historic district में zoning के तहत वैध विस्तार को भी LPC की उपयुक्तता मंजूरी चाहिए।

वह संपत्ति-कर पहलू जिसे कोई नहीं समझाता

मैनहट्टन टाउनहाउस और कॉन्डो दो अलग व्यवस्थाओं से गुजरते हैं, इसलिए केवल प्रमुख दरों की तुलना गलत उत्तर देती है। NYC Department of Finance संपत्ति को चार वर्गों में रखता है। Class 1 में एक-, दो- या तीन-इकाई आवासीय संपत्ति आती है। Class 2 में तीन से अधिक इकाइयों वाली आवासीय संपत्ति, जिनमें को-ऑप और कॉन्डो भी हैं, आती है। इससे तीन बातें निकलती हैं।

मूल्यांकन विधि। DOF पिछले तीन वर्षों में इलाके में समान संपत्तियों के बिक्री-मूल्य के सांख्यिकीय मॉडल से Class 1 का मूल्य लगाता है। Class 2 के लिए राज्य कानून संपत्ति को आय-उत्पादक मानकर मूल्यांकन अनिवार्य करता है और को-ऑप व कॉन्डो को किराये की इमारत मानकर, भले वे ऐसी न हों, मूल्य देता है (DOF, Determining Your Market Value)।

आकलन अनुपात। निर्धारित मूल्य बाजार मूल्य का प्रतिशत है: DOF कर-श्रेणी 1 के लिए 6% और कर-श्रेणियों 2, 3 तथा 4 के लिए 45% प्रकाशित करता है।

सीमाएं। राज्य कानून Class 1 assessed value में वृद्धि को प्रति वर्ष 6% और पांच वर्षों में अधिकतम 20% तक सीमित करता है। DOF के उदाहरण में बाजार मूल्य 100,000 से 150,000 होने पर cap के कारण assessed value 9,000 नहीं बल्कि 6,360 है। बढ़ते बाजार में लंबे स्वामित्व पर Class 1 के assessed और market value का अंतर बहुत बढ़ सकता है।

कर-वर्ष 2026 के लिए DOF ने श्रेणी 1 दर 19.843% और श्रेणी 2 दर 12.439% दी है। श्रेणी 1 की दर अधिक है पर आधार बहुत छोटा और सीमित है। वास्तविक संपत्ति पर गणना करें और अपने लेखाकार से पुष्टि लें।

गैर-प्राथमिक निवास अधिभार

New York City अब कुछ ऐसी संपत्तियों पर वार्षिक अधिभार लगाता है जो मालिक का प्राथमिक निवास नहीं हैं; DOF इसे pieds-a-terre अधिभार कहता है। संपत्ति-कर वर्षों 2026-27 और 2027-28 में यह उन एक-, दो- और तीन-परिवार घरों पर लागू हो सकता है जिनका DOF मूल्य $5 मिलियन से अधिक रखता है, और $1 मिलियन या अधिक मूल्य वाली कॉन्डो व को-ऑप इकाइयों पर। DOF की एक-, दो- और तीन-परिवार घरों की श्रेणियां हैं: $5,000,000 या अधिक लेकिन $15,000,000 से कम पर 0.8%; $15,000,000 या अधिक लेकिन $25,000,000 से कम पर 1.05%; तथा $25,000,000 या अधिक पर 1.3%।

यदि संपत्ति मालिक, किरायेदार या उपकिरायेदार, निकट परिवार सदस्य, स्वामी इकाई में बहुमत हित रखने वाले व्यक्तियों अथवा ट्रस्ट के एकमात्र लाभार्थियों का primary residence है तो सामान्यतः यह लागू नहीं होता। DOF कहता है कि शुल्क 1 जनवरी 2027 देय property tax bill पर दिखेगा। यदि Manhattan आपका पहला नहीं, दूसरा घर है, तो बोली से पहले इसे underwriting में रखें। हमारी pied-à-terre गाइड व्यापक दूसरे-घर की स्थिति समझाती है; NYC खरीदार क्लोजिंग लागत सालाना नहीं बल्कि closing table पर आने वाली लागत बताती है।

मैनहट्टन के टाउनहाउस इलाके

टाउनहाउस का चरित्र ब्लॉक स्तर पर तय होता है। ये आरंभिक भेद हैं।

Upper East Side

Upper East Side Historic District को 1981 में नामित किया गया था (LPC report LP-1051)। Lenox Hill और Carnegie Hill में शहर के लाइमस्टोन और बदले अग्रभाग वाले घरों की सबसे गहरी सघनता है; अनेक सौ वर्ष पहले एक धनी परिवार के लिए चौड़े, पुनर्नियोजित और पुनर्मुख किए गए थे। खरीदार प्रायः स्कूलों तथा Fifth और Park तक पहुंच को तौलते परिवार हैं और कभी-कभी घर छोड़ने वाली संस्थाओं से प्रतिस्पर्धा करते हैं।

Upper West Side

Upper West Side/Central Park West Historic District को 24 अप्रैल 1990 को नामित किया गया (LPC designation report)। पार्श्व गलियों में neo-Grec, Romanesque Revival, Queen Anne और Renaissance Revival पंक्तियां हैं; LPC की report स्पष्ट कहती है कि बहुत कम समूहों ने पूरा प्लॉट लिया। इसमें Percy Griffin की 18 West 74th Street से 52 West 74th Street तक अठारह घरों की पंक्ति भी दर्ज है: हर घर में सत्रह से उन्नीस कमरे, चार या पांच बाथरूम और लिफ्ट।

West Village

Greenwich Village Historic District के भीतर, जिसे LPC ने 29 अप्रैल 1969 को नामित किया और Village Preservation के अनुसार जिसमें लगभग 100 ब्लॉक तथा 2,200 से अधिक इमारतें हैं। Seventh Avenue के पश्चिम में ग्रिड टूटता है, प्लॉट अनियमित हैं और Federal व Greek Revival के बचे घर प्रमुख हैं—uptown की किसी भी चीज से पुराने, संकरे और नीचे। लैंडमार्क जांच यहां सबसे तीव्र है।

Greenwich Village

वही जिला, अलग उत्पाद। Washington Square North के आसपास Greek Revival घर अधिक भव्य और पंक्तियां अधिक सुरक्षित हैं; Washington Mews और MacDougal Alley की पुरानी अस्तबल गलियां अलग micro-market हैं। चौक के आसपास संस्थागत स्वामित्व बाजार में आने वाली संपत्ति को संरचनात्मक रूप से सीमित करता है।

Chelsea

Manhattan Community Board 4 के LPC से पत्राचार के अनुसार Chelsea Historic District को 1970 में नामित किया गया। West 20th से West 22nd Streets की Greek Revival और Italianate पंक्तियों, जिनमें Cushman Row शामिल है, के सामने के बगीचे मैनहट्टन के लिए असाधारण रूप से गहरे हैं; इससे प्रकाश और पार्लर-मंजिल का अनुभव बदलता है। खरीदार आसपास के Chelsea अपार्टमेंट बाज़ार से ऐसा बाहरी स्थान ढूंढते आते हैं जो कोई भवन नहीं बेच सकता।

Gramercy और Flatiron

Gramercy Park Historic District को 20 सितंबर 1966 को और उसके विस्तार को 12 जुलाई 1988 को नामित किया गया (LPC report LP-1559)। पार्क के आसपास के घर Greek Revival और Italianate हैं, पर निर्णायक प्रश्न वास्तुशिल्पीय नहीं है। निजी पार्क तक पहुंच विशेष आसपास की संपत्तियों से जुड़ी है; लिखित रूप में स्थापित करें कि संबंधित घर के साथ यह आती है या नहीं।

Tribeca और SoHo

downtown के लिए अपेक्षाएं सही रखें। Village Preservation के अनुसार SoHo-Cast Iron Historic District को 1973 में नामित किया गया; New York Preservation Archive Project Tribeca West को मई 1991 और Tribeca East को दिसंबर 1992 का बताता है। ये तीनों निजी घरों की पंक्तियों के बजाय वाणिज्यिक loft और warehouse का ताना-बाना बचाते हैं। कुछ ब्लॉकों पर छोटे Federal-युग घर हैं और downtown में अपवाद हैं। यहां पैमाना प्रायः loft या full-floor residence से मिलता है; इसलिए NYC लक्ज़री condo ईमानदार तुलना है।

Harlem

LPC ने Mount Morris Park Historic District को 1971 में नामित किया और 2015 में 250 से अधिक रोहाउस का विस्तार किया। Strivers' Row के नाम से प्रसिद्ध St. Nicholas Historic District को LPC ने 1967 में नामित किया (LPC report LP-0322); Historic Districts Council ने 1891 से 1893 के बीच बनी चार पंक्तियां दर्ज की हैं, जिनके वास्तुकारों में McKim, Mead & White शामिल हैं। Hamilton Heights और उदाहरण देता है। Harlem में खरीदार को चौड़ा, मूल नक्शे, सीढ़ी और विवरण वाला घर मिलने की संभावना सबसे अधिक है—और यहीं कानूनी उपयोग, किरायेदारी और SRO इतिहास सबसे अधिक जीवित प्रश्न होते हैं। दोनों बातें साथ सच हैं और एक ही तथ्य हैं।

टाउनहाउस, कॉन्डो, को-ऑप या पेंटहाउस

बगीचे और सीढ़ी के बजाय सेवा, ऊंचाई और दृश्य चाहने वाले खरीदार पहले NYC के शीर्ष 50 पेंटहाउस तथा NYC के नवीनतम co-op की तुलना करें। व्यापक मैनहट्टन अपार्टमेंट बाज़ार प्रायः भवन-जोखिम के बिना वही जगह की जरूरत हल करता है; किसी भी विकल्प में NYC खरीद प्रक्रिया पढ़ना उपयोगी है।

$20M से ऊपर खोज ब्राउज़िंग नहीं रहती

इस बाजार के शीर्ष पर आपूर्ति संरचनात्मक रूप से तय है। कोई नए ब्राउनस्टोन नहीं बना रहा, historic district स्पष्ट विकल्पों को रोकते हैं और कोई ब्लॉक केवल कुछ वास्तविक चौड़े घर ही देगा।

इस स्तर के मालिकों के पास प्रकाशित न करने के कारण भी होते हैं। सार्वजनिक लिस्टिंग पड़ोसियों, किरायेदारों, स्टाफ और प्रतिपक्षों के सामने घर की कीमत लगाती है और वह घड़ी चालू करती है जिसे मालिक नहीं चलाना चाहता। इसलिए इस बाजार के शीर्ष की बड़ी गतिविधि फ़ीड के बजाय सीधे, मानदंड-आधारित संवाद से होती है।

हमारी स्थिति किसी एक विशेषज्ञता के बजाय व्यापकता की है। हम उन्हीं ग्राहकों के लिए Manhattan और Miami दोनों में काम करते हैं; यह तब महत्त्वपूर्ण है जब खरीदार Seventies के लाइमस्टोन घर और Florida के waterfront विकल्प के बीच सचमुच चुन रहा हो और NYC बनाम मियामी विश्लेषण निर्णय का हिस्सा हो। निरंतर मार्केट इंटेलिजेंस दोनों के पीछे है।

इलाके, बजट, न्यूनतम चौड़ाई, स्थिति के प्रति सहिष्णुता, कानूनी उपयोग की जरूरत और समय बताइए। “Upper East Side में East 70th Street और East 80th Street के बीच कम-से-कम 22 फुट चौड़ा” जितना सटीक ब्रीफ़ सलाहकार को मालिकों और ब्रोकरों तक ले जाने के लिए ठोस बात देता है। निजी खोज इसी तरह उपयोगी बनती है।

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NYC टाउनहाउस FAQ

टाउनहाउस रखने के व्यावहारिक लाभ और नुकसान क्या हैं?

लाभ हैं नियंत्रण, गोपनीयता, निजी प्रवेश, बाहरी स्थान, बोर्ड मंजूरी का अभाव और सीधे ऊपर या नीचे पड़ोसी न होना। नुकसान हैं छत, अग्रभाग, यांत्रिक प्रणालियों, बीमा, फुटपाथ और पूंजीगत काम सहित पूरे भवन की सीधी जिम्मेदारी। टाउनहाउस में staffed कॉन्डो या को-ऑप की तुलना में अधिक सीढ़ियां और कम सेवाएं भी होती हैं।

खरीदार टाउनहाउस नवीनीकरण का बजट कैसे बनाए?

शहरभर के किसी एक प्रति-वर्ग-फुट अनुमान पर निर्भर न रहें। उपयोगी बजट तब बनता है जब वास्तुकार, इंजीनियर या अनुभवी ठेकेदार बाहरी आवरण, ढांचा, यांत्रिक प्रणालियां, कानूनी उपयोग, लैंडमार्क जोखिम और इच्छित लेआउट के काम का मूल्यांकन कर ले। दीवारें खोलने से पहले न दिखने वाली स्थितियों के लिए सार्थक contingency रखें।

क्या टाउनहाउस खरीदार को buyer's broker लेना चाहिए?

समर्पित खरीदार सलाहकार सार्वजनिक, pre-market और निजी तौर पर चर्चित अवसरों में खोज समन्वित कर सकता है तथा चौड़ाई, स्थिति, कानूनी उपयोग, किरायेदारी और समय को एक brief में रखता है। विक्रेता का एजेंट विक्रेता का प्रतिनिधि है। बातचीत की सीमाएं बताने या किसी संपत्ति की सलाह पर निर्भर होने से पहले खरीदार तय करें कि उन्हें स्वतंत्र प्रतिनिधित्व चाहिए या नहीं।

टाउनहाउस और ब्राउनस्टोन में क्या अंतर है?

टाउनहाउस व्यापक श्रेणी है: अपने प्रवेश वाला बहु-स्तरीय निजी घर। ब्राउनस्टोन अग्रभाग की सामग्री, मुख्यतः Portland, Connecticut और New Jersey में उत्खनित भूरा बलुआ पत्थर है। हर ब्राउनस्टोन टाउनहाउस या रोहाउस है; हर टाउनहाउस ब्राउनस्टोन नहीं, और शब्द कानूनी उपयोग नहीं बताता।

ब्राउनस्टोन और लाइमस्टोन टाउनहाउस में क्या अंतर है?

सामग्री, काल और उद्गम। ब्राउनस्टोन पंक्तियां अधिकतर उन्नीसवीं सदी के मध्य से अंत की सट्टा-निर्मिति हैं। लाइमस्टोन व मार्बल घर सामान्यतः लगभग 1900 के हैं, जब रुचि बदली; कई एक धनी परिवार के लिए नए बने या उनका अग्रभाग बदला गया। इनमें चौड़ी सीढ़ी, ऊंची पार्लर छत और एकल कमीशन वाला अक्षुण्ण नक्शा अधिक मिलता है।

कैरिज हाउस क्या है?

मूल रूप से घोड़े, गाड़ियां और उनके स्टाफ के लिए बना, जिन घरों की सेवा करता था उनके पीछे या पास स्थित भवन। कैरिज हाउस ऊंचे और संकरे के बजाय चौड़े और नीचें होते हैं, भूतल पर बड़ा द्वार-खुलाव होता है। मैनहट्टन के उदाहरण Washington Mews और MacDougal Alley जैसी पुरानी अस्तबल गलियों में हैं।

क्या NYC टाउनहाउस पर कॉन्डो से अलग कर लगता है?

हां। NYC Department of Finance एक-, दो- और तीन-इकाई आवासीय संपत्ति को कर-श्रेणी 1 में तथा तीन से अधिक इकाइयों वाली, को-ऑप और कॉन्डो सहित, आवासीय संपत्ति को कर-श्रेणी 2 में रखता है। DOF श्रेणी 1 को तुलनीय बिक्री से मूल्य देता है और राज्य कानून श्रेणी 2 को आय-उत्पादक मानकर, को-ऑप/कॉन्डो को किराये की इमारत की तरह, मूल्य देने को कहता है। आकलन अनुपात श्रेणी 1 के लिए 6% और श्रेणियों 2, 3, 4 के लिए 45% है; श्रेणी 1 के निर्धारित मूल्य की वृद्धि प्रति वर्ष 6% और पांच वर्षों में 20% तक सीमित है। कर-वर्ष 2026 में दरें 19.843% और 12.439% हैं।

क्या मैनहट्टन टाउनहाउस पर गैर-प्राथमिक निवास अधिभार लगता है?

लग सकता है। DOF के अनुसार संपत्ति-कर वर्षों 2026-27 और 2027-28 में $5 मिलियन से अधिक मूल्य वाले एक-, दो- और तीन-परिवार घरों पर लागू हो सकता है: $5,000,000 या अधिक लेकिन $15,000,000 से कम पर 0.8%, $15,000,000 या अधिक लेकिन $25,000,000 से कम पर 1.05%, और $25,000,000 या अधिक पर 1.3%। मालिक, किरायेदार/उपकिरायेदार, निकट परिवार, स्वामी इकाई में बहुमत हितधारी या ट्रस्ट के एकमात्र लाभार्थी का प्राथमिक निवास होने पर यह सामान्यतः लागू नहीं होता। DOF के अनुसार शुल्क 1 जनवरी 2027 देय बिल पर दिखेगा।

क्या मैनहट्टन टाउनहाउस के नवीनीकरण के लिए Landmarks मंजूरी चाहिए?

घर व्यक्तिगत लैंडमार्क या historic district में हो तो हां: लगभग हर प्रकार के बाहरी काम के लिए, सड़क से न दिखने वाले काम और ऐसे काम सहित जिन्हें अन्यथा DOB परमिट न चाहिए। अंदर का काम तब शामिल है जब उसे DOB परमिट चाहिए, वह बाहरी रूप प्रभावित करे या designated interior को छुए। LPC कहता है लगभग 95% मंजूरियां स्टाफ स्तर पर होती हैं। महत्वपूर्ण संरक्षित विशेषताओं को प्रभावित करने या LPC नियमों से बाहर काम को Certificate of Appropriateness चाहिए, जिसकी प्रक्रिया LPC लगभग तीन महीने की बताता है और जिसमें community board प्रस्तुति व सार्वजनिक सुनवाई होती है।

क्या अग्रभाग निरीक्षण कानून टाउनहाउस पर लागू होता है?

सामान्यतः नहीं। Department of Buildings का Facade Inspection Safety Program, जिसे पहले Local Law 11 कहा जाता था, छह मंजिलों से ऊंची इमारतों पर लागू होता है और अधिकांश मैनहट्टन घरों को बाहर रखता है। फिर भी अग्रभाग की पूरी जिम्मेदारी मालिक की है और मुलायम ब्राउनस्टोन पर टला रखरखाव बिना किसी नोटिस के बढ़ता है।

क्या किरायेदारयुक्त टाउनहाउस खरीदकर उसे फिर एकल-परिवार घर बनाया जा सकता है?

मानकर नहीं। जानें कि कौन-सी इकाइयां भरी हैं, किन लीज़ पर और कोई rent stabilized है या नहीं; यह सामान्यतः कॉन्डो या को-ऑप न होने वाली छह या अधिक इकाई इमारतों तक पहुंचता है। HCR Fact Sheet #10 का हवाला देकर NYC Rent Guidelines Board कहता है कि व्यक्तिगत मालिकों में केवल एक ही व्यक्ति निजी या निकट परिवार उपयोग हेतु केवल एक आवास इकाई ले सकता है और उसे primary residence की तत्काल व बाध्यकारी जरूरत सिद्ध करनी होती है। लंबे समय से रह रहे, वृद्ध और विकलांग किरायेदारों को अतिरिक्त संरक्षण है। रूपांतरण को उसके समय और वकील वाली कानूनी परियोजना समझें।

Certificate of Occupancy टाउनहाउस खरीदार को क्या बताता है?

यह भवन का कानूनी उपयोग और अनुमत अधिभोग बताता है; DOB के CO या Temporary CO जारी करने तक कोई कानूनी रूप से उसमें नहीं रह सकता। उन्नीसवीं सदी के कई मैनहट्टन घर आवश्यकता से पहले के हैं और उनके पास CO नहीं; यह सामान्य है, पर कानूनी उपयोग अन्य रिकॉर्ड से स्थापित करना पड़ता है। CO की तुलना दिखाए जा रहे घर से करें, क्योंकि एकल-परिवार बताया गया घर कानूनी दो-परिवार या चार-परिवार हो सकता है।

टाउनहाउस में एयर राइट्स क्या हैं?

अप्रयुक्त floor area। Zoning Resolution में floor area ratio किसी zoning lot के कुल floor area को उस lot के क्षेत्रफल से विभाजित करना है। जिला घर के उपयोग से अधिक floor area की अनुमति दे तो अंतर विस्तार या zoning lot merger से साथ वाले प्लॉट को हस्तांतरण का आधार हो सकता है। लैंडमार्क दर्जा उस अप्रयुक्त क्षेत्र को अपने स्थल पर निर्माण-अयोग्य बना सकता है और historic district में हर विस्तार को LPC से उपयुक्त ठहरना पड़ता है।

मानक मैनहट्टन टाउनहाउस कितना चौड़ा होता है?

Gotham Center for New York City History के अनुसार प्लॉट सामान्यतः लगभग 25 फुट गुणा 100 फुट में विभाजित होते थे; यह परंपरा Commissioners' Plan of 1811 से पहले की थी। बहुत से घर पूरे प्लॉट से संकरे बने: LPC की Upper West Side/Central Park West रिपोर्ट कहती है कि कुछ रोहाउस समूहों ने पूरी 25 फुट चौड़ाई ली। नवीनीकरण बजट से बाद में फ्रंटेज नहीं खरीदा जा सकता, इसलिए कीमत में चौड़ाई वर्ग फुटेज से अधिक निर्णायक है।

खरीदार ऑफ-मार्केट मैनहट्टन टाउनहाउस कैसे पाते हैं?

alerts के बजाय सटीक मानदंड और सीधी पहुंच से। इलाका, बजट, न्यूनतम चौड़ाई, स्थिति की सहिष्णुता, कानूनी उपयोग की जरूरत और समय सलाहकार को ऐसे मालिकों तक पहुंचने देते हैं जिनके पास प्रकाशित न करने के कारण हैं। brief जितना अधिक सटीक होगा, बातचीत उतनी उपयोगी होगी।