अद्यतन: मई 2026
एनएआर समझौते ने खरीदार रिबेट का तरीका बदल दिया
17 अगस्त 2024 को नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स का समझौता लागू हुआ और उसने खरीदार के एजेंट के पारिश्रमिक को एमएलएस लिस्टिंग से अलग कर दिया। विक्रेता के लिए यह कमीशन एमएलएस के माध्यम से देने की बाध्यता समाप्त हो गई और खरीदार अब अपने एजेंट की फीस सीधे तय करता है। रिबेट अब भी मौजूद है और पहले से कहीं अधिक बातचीत के दायरे में है, पर गणित दूसरे ढंग से चलता है।
मैनहटन में संपत्ति खरीदने वाला भारतीय खरीदार कीमत, कर और क्लोजिंग लागत तो जोड़ लेता है, पर एक मद प्रायः देर से दिखती है जिस पर सचमुच मोलभाव की गुंजाइश रहती है, अर्थात दलाली। न्यूयॉर्क राज्य में एक वैधानिक व्यवस्था है जिसके तहत उस राशि का एक हिस्सा क्लोजिंग के समय खरीदार को लौट आता है। इसे buyer rebate, यानी खरीदार रिबेट कहते हैं। यह मार्गदर्शिका बताती है कि यह है क्या, पैसा आता कहाँ से है, वास्तव में कितना लौटता है, और 2024 के एनएआर समझौते ने क्या बदला।
खरीदार रिबेट है क्या
खरीदार रिबेट उस कमीशन का वह अंश है जो खरीदार के एजेंट को मिलता है और वही एजेंट उसे अपने ग्राहक को लौटा देता है। व्यावहारिक परिणाम सीधा है: दो एजेंट वही संपत्ति उसी कीमत पर दिला सकते हैं, पर रिबेट के साथ खरीदार सौदा कम राशि खर्च करके पूरा करता है। इसे यों भी देखा जा सकता है कि खरीदार का एजेंट क्लोजिंग के दिन एक वापसी अदा करता है।
न्यूयॉर्क राज्य में कानूनी स्थिति
न्यूयॉर्क ने खरीदार रिबेट को दिसंबर 2014 में कानून की भाषा में दर्ज किया, जब रियल प्रॉपर्टी लॉ की धारा 442 में हुए संशोधन ने उसे बिना लाइसेंस वाले व्यक्ति के साथ कमीशन बाँटने की मनाही से स्पष्ट रूप से बाहर रखा। यहाँ एक आम भ्रम सुधारना आवश्यक है: उस तिथि से पहले रिबेट अवैध नहीं था। राज्य का डिपार्टमेंट ऑफ स्टेट और महाधिवक्ता, दोनों पहले से यह मत रखते थे कि रिबेट अनुमेय है, और 2014 के संशोधन ने किसी प्रतिबंध को हटाने के बजाय उसी मत को संहिताबद्ध किया। घोषित उद्देश्य खरीदारों की लेनदेन लागत घटाना और एजेंटों के बीच प्रतिस्पर्धा बढ़ाना था।
कर संबंधी स्थिति
सामान्य नियम के रूप में खरीदार रिबेट को करयोग्य आय नहीं माना जाता। चूँकि हर वित्तीय स्थिति अलग होती है, और विशेष रूप से तब जब खरीदार संयुक्त राज्य अमेरिका का कर निवासी न हो, इस वर्गीकरण की पुष्टि क्लोजिंग से पहले किसी कर लेखाकार से करा लेना उचित रहता है; और यदि आपके विशिष्ट मामले में कर देयता बनती हो तो उसका निर्वहन अवश्य करें।
रिबेट और कमीशन पर मोलभाव एक बात नहीं
दोनों सुनने में मिलते-जुलते हैं, पर एक अंतर निर्णायक है: रिबेट खरीदार का ब्रोकर देता है, जबकि तय हुआ कमीशन विक्रेता चुकाता है। खरीदार रिबेट पर मोलभाव करता है, विक्रेता कमीशन पर।
कमीशन का बँटवारा कैसे होता है
पारंपरिक ढाँचे में विक्रेता अपने ब्रोकर को बिक्री मूल्य का छह प्रतिशत कमीशन देता है। यदि खरीदार अपना ब्रोकर लेकर आता है तो विक्रेता का ब्रोकर आधा, यानी तीन प्रतिशत, अपने पास रखता है और शेष तीन प्रतिशत खरीदार के ब्रोकर को दे देता है। रिबेट इसी दूसरे आधे हिस्से से निकलता है।
कौन किस पर मोलभाव करता है
नाम ही संकेत दे देते हैं: रिबेट पर मोलभाव खरीदार करता है, विक्रेता नहीं; और विक्रेता के कमीशन पर मोलभाव विक्रेता करता है, खरीदार नहीं। खरीदार जिस बात पर चर्चा कर सकता है वह यह है कि उसका एजेंट रिबेट देगा या नहीं और कितना। वस्तुतः पूरा पद buyer commission rebate है, अर्थात खरीदार को कमीशन की वापसी, इसलिए जो खरीदार इस बिंदु पर अपने एजेंट से मोलभाव करता है वह तकनीकी रूप से कमीशन पर ही मोलभाव कर रहा होता है।
जब एजेंट किसी ब्रोकर के अधीन काम करता है
जो रियल एस्टेट एजेंट स्वयं ब्रोकर नहीं है उसे किसी दूसरे ब्रोकर के अधीन काम करना ही पड़ता है, जिसे मैनेजिंग ब्रोकर कहते हैं। इसलिए खरीदार के एजेंट को मिलने वाला हिस्सा एक बार और बँटता है, प्रायः आधा-आधा, उसी ब्रोकर के साथ।
अंकों में देखिए। यदि कोई मकान 150,000 डॉलर में बिकता है और दोनों पक्षों के एजेंट छह प्रतिशत कमीशन बराबर बाँटते हैं तो हर पक्ष को तीन प्रतिशत, यानी 4,500 डॉलर मिलते हैं। यदि हर एजेंट किसी मैनेजिंग ब्रोकर के अधीन भी है तो यह राशि फिर बँटती है: एजेंट और ब्रोकर को 1.5 प्रतिशत, यानी 2,250 डॉलर प्रत्येक। अब यदि खरीदार का एजेंट एक प्रतिशत का रिबेट देता है तो खरीदार को 1,500 डॉलर वापस मिलते हैं और एजेंट के पास 750 डॉलर, अर्थात 0.5 प्रतिशत बचता है।
खरीदार को वास्तव में कितना लौटता है
गणना सीधी है और कुछ भी हस्ताक्षरित करने से पहले कर लेनी चाहिए: एक प्रतिशत अंक का रिबेट क्लोजिंग पर खरीदार को खरीद मूल्य का एक प्रतिशत लौटा देता है। ऊपर के उदाहरण में 150,000 पर 1,500 डॉलर। मैनहटन के किसी सौदे के आकार के सामने यह राशि प्रतीकात्मक नहीं रह जाती, और ठीक इसीलिए इसे पहली संपत्ति देखने से पहले लिखित रूप में तय करना चाहिए, न कि तब जब प्रस्ताव स्वीकृत हो चुका हो।
एजेंट रिबेट क्यों देता है
सबसे सामान्य कारण ग्राहक के लिए प्रतिस्पर्धा है। एजेंट तब भी सहमत हो सकता है जब वह विशेष रूप से चाहता हो कि कोई निश्चित संपत्ति बिक जाए और यह प्रोत्साहन खरीदार को प्रस्ताव देने के लिए तैयार कर दे। एक तीसरा कारण भी है, जो कम दिखता है: जो एजेंट अधिक कुशल प्रक्रियाओं और तकनीक पर काम करता है उसके पास उस परिचालन बचत का कुछ अंश खरीदार को लेनदेन की बचत के रूप में देने की गुंजाइश रहती है।
रिबेट के चार उपयोग
- क्लोजिंग लागत घटाना।
- घर में सुधार कराना, जैसे नए काउंटरटॉप या फर्श।
- घरेलू उपकरण खरीदना, जैसे रेफ्रिजरेटर या वॉशर ड्रायर।
- क्लोजिंग के समय नकद प्राप्त करना।
कमीशन ही सब कुछ नहीं
विदेश से न्यूयॉर्क में खरीदने वाले को एक प्रतिशत से आगे भी तौलना चाहिए। इतने प्रतिस्पर्धी बाजार में एजेंट की गुणवत्ता रिबेट से अधिक भारी पड़ती है। जो एजेंट सही संपत्ति सही कीमत पर और सही समय-सीमा में दिला सके, उसे पूरा कमीशन देना उस रिबेट से कहीं अधिक मूल्यवान हो सकता है जो ऐसा न कर पाने वाला एजेंट दे। जो खरीदार अनुभव, विशेषज्ञता और पूर्व ग्राहकों की प्रतिक्रिया तौलता है वह प्रायः सौदे से बेहतर स्थिति में निकलता है।
2024 के एनएआर समझौते ने क्या बदला
तीन व्यावहारिक बदलाव
- विक्रेता के लिए खरीदार के एजेंट का पारिश्रमिक एमएलएस के माध्यम से देने की बाध्यता समाप्त हो गई। खरीदार पक्ष को स्वतः हस्तांतरण अब नहीं होता।
- एमएलएस में भाग लेने वाले एजेंट के साथ कोई संपत्ति देखने से पहले खरीदार को लिखित प्रतिनिधित्व अनुबंध पर हस्ताक्षर करने होते हैं। यह दस्तावेज ठीक-ठीक बताता है कि एजेंट को भुगतान कैसे मिलेगा। एनएआर इस बाध्यता को उन्हीं एमएलएस प्रतिभागियों तक सीमित रखता है जो एमएलएस में सूचीबद्ध संपत्ति पर खरीदार के साथ काम कर रहे हों, इसलिए यह न तो किसी विशुद्ध प्रशासनिक संपर्क पर लागू होती है और न विक्रेता के एजेंट द्वारा आयोजित ओपन हाउस पर।
- खरीदार के एजेंट की फीस अब खरीदार और एजेंट के बीच सीधे तय होती है, प्रायः एकमुश्त राशि, प्रति घंटा दर या खरीद मूल्य के प्रतिशत के रूप में।
2026 में रिबेट के लिए इसका अर्थ
- यदि विक्रेता ने खरीदार के एजेंट को पारिश्रमिक देना स्वीकार किया है, और न्यूयॉर्क में यह अब भी सामान्य है, तो रिबेट पहले की तरह ही चलता है: एजेंट क्लोजिंग पर एक हिस्सा लौटा देता है।
- यदि विक्रेता वह पारिश्रमिक नहीं दे रहा तो खरीदार अपने एजेंट को सीधे भुगतान करता है और रिबेट उसी तय फीस पर छूट बन जाता है।
- दोनों ही स्थितियों में खरीदार के पास फीस और रिबेट, दोनों को खोज शुरू होने से पहले ही लिखित रूप में तय कर लेने की अधिक गुंजाइश है।
न्यूयॉर्क का संदर्भ: को-ऑप और प्रतिनिधित्व अनुबंध
न्यूयॉर्क के को-ऑप बोर्ड खरीदार का आवेदन देखने से पहले पूर्ण रूप से हस्ताक्षरित अनुबंध माँगते हैं। लिखित प्रतिनिधित्व अनुबंध की अनिवार्यता इस बाजार में लगभग बिना किसी टकराव के आ गई, क्योंकि खरीदार के साथ औपचारिक संबंध यहाँ पहले से ही प्रचलित थे, और आज मैनहटन तथा मियामी के अधिकांश अनुभवी खरीदार एजेंट अपनी रिबेट नीति उसी अनुबंध में दर्ज करते हैं।
निर्णायक प्रश्न, जो पहली संपत्ति देखने से पहले पूछा जाना चाहिए: क्या आप खरीदार रिबेट देते हैं, और क्या उसे प्रतिनिधित्व अनुबंध में लिखा जा सकता है? उत्तर स्पष्ट और लिखित होना चाहिए।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
खरीदार रिबेट ठीक-ठीक क्या है?
यह उस कमीशन का अंश है जो खरीदार के एजेंट को मिलता है और वह उसे अपने ग्राहक को लौटा देता है, व्यवहार में क्लोजिंग पर अदा की गई वापसी। खरीदार वही संपत्ति उसी कीमत पर पाता है और कम खर्च करता है।
क्या न्यूयॉर्क राज्य में खरीदार रिबेट वैध है?
हाँ। न्यूयॉर्क ने इसे दिसंबर 2014 में रियल प्रॉपर्टी लॉ की धारा 442 में संशोधन कर कानून में दर्ज किया। उससे पहले यह अवैध नहीं था: डिपार्टमेंट ऑफ स्टेट और महाधिवक्ता पहले से इसे अनुमेय मानते थे, और संशोधन ने किसी प्रतिबंध को हटाने के बजाय उसी मत को संहिताबद्ध किया।
क्या रिबेट पर कर लगता है?
सामान्य नियम के रूप में इसे करयोग्य आय नहीं माना जाता। फिर भी वर्गीकरण की पुष्टि किसी कर लेखाकार से करा लें, विशेष रूप से यदि आप संयुक्त राज्य अमेरिका के कर निवासी नहीं हैं, और यदि आपके मामले में कर बनता हो तो उसका भुगतान करें।
खरीदार को कितना वापस मिलता है?
एक प्रतिशत अंक का रिबेट खरीद मूल्य का एक प्रतिशत लौटाता है। 150,000 डॉलर की बिक्री पर यह खरीदार के लिए 1,500 डॉलर है, और मैनेजिंग ब्रोकर के साथ बँटवारे के बाद एजेंट के पास 750 डॉलर बचते हैं।
क्या अगस्त 2024 के एनएआर समझौते ने कुछ बदला?
हाँ। 17 अगस्त 2024 से विक्रेता के लिए खरीदार के एजेंट का पारिश्रमिक एमएलएस के माध्यम से देने की बाध्यता नहीं रही और यह फीस सीधे तय होती है। न्यूयॉर्क में रिबेट वैध बना हुआ है: यदि विक्रेता खरीदार के एजेंट को भुगतान करता है तो यह पहले की तरह चलता है, अन्यथा यह तय फीस पर छूट बन जाता है।
शुरुआत में एजेंट से क्या पूछना चाहिए?
यही कि वह खरीदार रिबेट देता है या नहीं और क्या उसे लिखित प्रतिनिधित्व अनुबंध में दर्ज करेगा। उत्तर पहली संपत्ति देखने से पहले स्पष्ट और लिखित होना चाहिए।
