अक्टूबर 2017 में Los Angeles Angels के पूर्व मालिक आर्टे और कैरोल मोरेनो 520 Park Avenue में एक पेंटहाउस 34 मिलियन डॉलर में खरीदने पर सहमत हुए और 8.5 मिलियन डॉलर जमा किए, यानी 25% की जमा राशि। सौदा कभी पूरा नहीं हुआ। उनकी शिकायत अपार्टमेंट से सटे एक मैकेनिकल रूम के शोर को लेकर थी। क्लोज़िंग की तारीख बीतने के सात साल से अधिक समय बाद, मैनहैटन की एक संघीय न्यायाधीश ने पाया कि शोर "अनुचित नहीं" था, निर्णय दिया कि डेवलपर्स ने "सभी उचित उपाय" किए थे, और ज़ेकेनडॉर्फ़ परिवार को पूरे 8.5 मिलियन डॉलर, साथ में ब्याज और वकीलों की फ़ीस, प्रदान की (The Real Deal, 29 सितंबर 2026)।
सुर्खियों ने इसे 9 मिलियन डॉलर तक पूर्णांकित कर दिया। फ़ैसले के पीछे का नियम न्यूयॉर्क में एक सदी से भी पुराना है: जो खरीदार बिना वैध कानूनी कारण के हस्ताक्षरित अनुबंध से पीछे हटता है, वह आमतौर पर अपनी जमा राशि खो देता है। मैनहैटन में यह कैसे काम करता है, और खरीदार हस्ताक्षर से पहले स्वयं को कैसे सुरक्षित रखते हैं, यह यहाँ प्रस्तुत है।
यह लेख सामान्य नियमों और सार्वजनिक मामलों की व्याख्या करता है। यह कानूनी सलाह नहीं है। हर अनुबंध अलग होता है, और आपके अनुबंध की समीक्षा आपके रियल एस्टेट वकील को करनी चाहिए।
एक नज़र में
- एक संघीय न्यायाधीश ने ज़ेकेनडॉर्फ़ परिवार को 34 मिलियन डॉलर के पेंटहाउस अनुबंध पर मोरेनो परिवार की 8.5 मिलियन डॉलर की जमा राशि, ब्याज और वकीलों की फ़ीस सहित, प्रदान की, यह पाने के बाद कि खरीदारों के पास क्लोज़िंग से इनकार करने का कोई वैध कारण नहीं था।
- न्यूयॉर्क के सर्वोच्च न्यायालय ने Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) में माना कि जो खरीदार "बिना वैध कानूनी कारण के चूक करता है, वह डाउन पेमेंट वापस नहीं पा सकता", और प्रचलित 10% जमा राशि को क्षति का उचित माप माना।
- लक्ज़री नई परियोजनाओं में 20% से 25% की जमा राशि आम है, और 2004 में न्यूयॉर्क की एक अपीलीय अदालत ने एक स्पॉन्सर को Trump World Tower के पेंटहाउस पर पूरी 25% जमा राशि रखने दी।
- आपकी वास्तविक सुरक्षा अनुबंध और समय-सीमा में निहित है: हस्ताक्षर से पहले निरीक्षण और आपत्तियाँ, समय पर लिखित नोटिस, और ऐसा वकील जो जानता हो कि कब कोई देरी या बदलाव आपको कानूनी रूप से बाहर निकलने का रास्ता देता है।
मोरेनो मामले में क्या हुआ
The Real Deal और Law360 की रिपोर्टों के अनुसार तथ्य:
- सौदा। अक्टूबर 2017 में मोरेनो परिवार ने 520 Park Avenue के पेंटहाउस 58 के लिए 34 मिलियन डॉलर पर हस्ताक्षर किए और हस्ताक्षर के समय 8.5 मिलियन डॉलर का भुगतान किया। The Real Deal ने अदालती दस्तावेज़ों के हवाले से बताया कि लेनदेन को एक ऑप्शन एग्रीमेंट के रूप में संरचित किया गया था।
- विवाद। अनुबंध ने डेवलपर को "सभी उचित उपाय" करने के लिए बाध्य किया था ताकि कोई मैकेनिकल सिस्टम खरीदारों के "शांतिपूर्ण उपभोग" को प्रभावित न करे। क्लोज़िंग 4 जनवरी 2019 को तय थी। मोरेनो परिवार ने तर्क दिया कि डेवलपर का ध्वनि परीक्षण सिस्टम बंद रखकर किया गया था, और क्लोज़िंग से इनकार कर दिया।
- चूक। फ़रवरी 2019 में चूक का नोटिस भेजा गया, और 1 मार्च 2019 को समझौता रद्द कर दिया गया।
- मुकदमे। ज़ेकेनडॉर्फ़ परिवार ने 2022 में राज्य अदालत में मुकदमा दायर किया। मोरेनो परिवार ने अपने 8.5 मिलियन डॉलर वापस पाने के लिए संघीय अदालत में प्रति-दावा दायर किया। अक्टूबर 2025 में बिना जूरी के एक दिन की सुनवाई के बाद, Southern District of New York की न्यायाधीश लोर्ना जी. स्कोफ़ील्ड ने डेवलपर्स के पक्ष में फ़ैसला दिया।
Oved & Oved में विक्रेता के वकीलों ने परिणाम को एक वाक्य में समेटा: "अनुबंध एक प्रतिबद्धता है, कोई विकल्प नहीं, और बाध्यकारी समझौतों से बचने के लिए बहानेबाज़ी वाले विवादों को स्वीकार नहीं किया जाएगा।" मोरेनो परिवार के वकील ने कोई टिप्पणी नहीं की। रिपोर्टिंग के समय लिखित निर्णय का कानूनी तर्क प्रकाशित नहीं हुआ था, इसलिए हम यह नहीं बता रहे कि अदालत किस सिद्धांत पर निर्भर रही।
इस मामले का एक और जोखिम से स्पष्ट संबंध है, जिसे खरीदार कम आँकते हैं। हम इसे मैनहैटन में अपार्टमेंट खरीदने से पहले शोर की जाँच पर हमारी मार्गदर्शिका में कवर करते हैं।
नियम: बिना कारण चूक, जमा राशि ज़ब्त
इस विषय पर न्यूयॉर्क का कानून पुराना और स्थिर है। Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986) में Court of Appeals ने माना कि "जो खरीदार बिना वैध कानूनी कारण के रियल एस्टेट अनुबंध में चूक करता है, वह डाउन पेमेंट वापस नहीं पा सकता", और इस नियम की जड़ें 1881 तक खोजीं। अदालत ने इसे तब भी लागू किया जबकि विक्रेता ने बाद में संपत्ति उसी कीमत पर दोबारा बेच दी थी, और पारंपरिक 10% डाउन पेमेंट को आम तौर पर स्वीकृत, उचित राशि बताया। असंतुष्ट खरीदारों को उसकी सलाह दो टूक थी: "यह कहने का समय मोलभाव की मेज़ पर होता है।"
मैनहैटन के मानक अनुबंध भी यही परिणाम समाहित करते हैं। New York City Bar का मानक कॉन्डोमिनियम अनुबंध कहता है कि यदि खरीदार चूक करता है, तो विक्रेता का एकमात्र उपाय जमा राशि को पूर्वनिर्धारित क्षतिपूर्ति के रूप में रखना है। यदि विक्रेता चूक करता है, तो खरीदार के पास बिक्री को लागू करवाने के लिए मुकदमा करने सहित व्यापक उपाय बने रहते हैं।
बड़ी जमा राशि, वही नियम
मैनहैटन में रीसेल को-ऑप और कॉन्डो अनुबंधों में आमतौर पर 10% डाउन पेमेंट होता है। नई परियोजनाओं में स्थिति अलग है। Brick Underground एक आम संरचना बताता है: अनुबंध पर 10% और ऑफ़रिंग प्लान प्रभावी घोषित होने पर अतिरिक्त 10%, और CityRealty के अनुसार विदेशी खरीदारों से अक्सर काफ़ी अधिक माँगा जाता है।
बड़ी जमा राशियाँ अदालत में टिकी रही हैं। Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) में Trump World Tower के चार पेंटहाउस लगभग 32 मिलियन डॉलर में खरीदने वालों ने 25% जमा राशि, लगभग 8 मिलियन डॉलर, चुकाई और फिर 11 सितंबर के बाद आतंकवाद के डर का हवाला देकर अनुबंध रद्द करने की कोशिश की। Appellate Division ने स्पॉन्सर को पूरी राशि रखने दी, यह नोट करते हुए कि अनुबंध पर दोनों पक्षों के वकीलों के साथ स्वतंत्र पक्षों के बीच बातचीत हुई थी, और कि "न्यूयॉर्क सिटी के नए निर्माण वाले लक्ज़री कॉन्डोमिनियम बाज़ार में 25% डाउन पेमेंट सामान्य प्रचलन है।"
मोरेनो परिवार की 25% राशि पूरी तरह इसी परंपरा के भीतर थी।
प्रतीक्षा के दौरान आपकी जमा राशि कैसे सुरक्षित रहती है
न्यूयॉर्क में स्पॉन्सर से खरीद पर आपके पैसे को वास्तविक सुरक्षा मिलती है, भले ही आपकी चूक की स्थिति में वह जोखिम में हो। General Business Law की धारा 352-h और 13 NYCRR Part 20 में अटॉर्नी जनरल के विनियमों के तहत:
- जमा राशि ट्रस्ट में रखा गया खरीदार का ही पैसा रहती है और क्लोज़िंग से पहले स्पॉन्सर के धन के साथ मिलाई नहीं जा सकती।
- इसे ऐसे एस्क्रो एजेंट के पास रखा जाना चाहिए जो न्यूयॉर्क का वकील हो और स्पॉन्सर न हो, पाँच कार्यदिवसों के भीतर जमा किया जाना चाहिए, और दस कार्यदिवसों के भीतर खरीदार को लिखित सूचना दी जानी चाहिए।
- ब्याज आमतौर पर खरीदार के खाते में जाता है।
- विवादित राशि जारी करने के लिए क्लोज़िंग, संयुक्त लिखित निर्देश, अंतिम अदालती आदेश या नोटिस-और-आपत्ति प्रक्रिया आवश्यक है।
- यदि किसी ऑफ़रिंग प्लान का संशोधित बजट मूल अनुमानों से 25% या उससे अधिक बढ़ जाता है, तो खरीदारों को अनुबंध रद्द करने का अधिकार मिलता है।
इसकी तुलना फ़्लोरिडा से करें, जहाँ राज्य कानून डेवलपर्स को निर्माण शुरू होने के बाद 10% से अधिक की प्री-कंस्ट्रक्शन जमा राशि को वास्तविक निर्माण लागत में उपयोग करने देता है, यदि अनुबंध में यह एक प्रमुख सूचना के रूप में लिखा हो। न्यूयॉर्क क्लोज़िंग तक पैसा एस्क्रो में रखता है। यदि आप दोनों शहरों में खरीदते हैं, तो हमारी मियामी बनाम मैनहैटन क्लोज़िंग लागत तुलना बाकी अंतरों को कवर करती है।
खरीदार कब कानूनी रूप से पीछे हट सकता है
जब अनुबंध या कानून बाहर निकलने का रास्ता देता है, तब खरीदारों को जमा राशि वापस मिलती है। आम रास्तों में शामिल हैं:
- समय पर पूरी न होने वाली कोई शर्त। उदाहरण के लिए, मॉर्गेज की शर्त आपकी रक्षा तभी करती है जब आप उसकी नोटिस आवश्यकताओं का ठीक-ठीक पालन करें। Maxton में खरीदार आंशिक रूप से इसलिए हारे क्योंकि उनका लिखित रद्दीकरण अनुबंध की समय-सीमा के भीतर प्राप्त नहीं हुआ था।
- स्पॉन्सर द्वारा कोई महत्वपूर्ण बदलाव। Plaza में 31 मिलियन डॉलर के एक पेंटहाउस से जुड़े 2012 के एक मामले में, एक अपीलीय अदालत ने खरीदार के अनुबंध निरस्तीकरण और जमा राशि वापसी के दावों को आगे बढ़ने दिया, जो बिना आवश्यक नोटिस के दाखिल योजनाओं में कथित महत्वपूर्ण बदलावों पर आधारित थे। यह इस बात का फ़ैसला था कि मामला आगे चल सकता है, अंतिम जीत नहीं।
- विक्रेता की चूक। यदि विक्रेता वह नहीं दे पाता जिसका अनुबंध वादा करता है, तो खरीदार के उपाय विक्रेता के उपायों से व्यापक होते हैं।
- विधिवत घोषित "time of the essence" क्लोज़िंग। अनुबंध में लिखी क्लोज़िंग की तारीख आमतौर पर सख़्त नहीं होती। इसे सख़्त बनाने के लिए किसी पक्ष को एक स्पष्ट नोटिस भेजना होता है जिसमें एक उचित नई तारीख तय हो। इस कदम में गलती उस पक्ष को ही चूककर्ता बना सकती है जो समय-सीमा लागू करवाना चाहता है।
हस्ताक्षर से पहले क्या करें
- पहले जाँच-पड़ताल करें। शोर, दृश्य, रोशनी, मैकेनिकल रूम, इमारत की वित्तीय स्थिति: जो कुछ भी आपको क्लोज़िंग से रोक सकता है, उसे अनुबंध से पहले परखा जाना चाहिए, जब पीछे हटने में कुछ खर्च नहीं होता।
- उपायों पर बातचीत करें। यदि विक्रेता कुछ ठीक करने का वादा करता है, तो अपने वकील से मानक, परीक्षण की विधि और उसके पूरा न होने पर क्या होगा, यह परिभाषित करवाएँ। "सभी उचित उपाय" वही वाक्यांश था जिस पर मोरेनो मामला टिका था।
- अपनी जमा राशि की समय-सारिणी जानें। नई परियोजना में ठीक-ठीक जानें कि हर किस्त कब देय है, उसे कौन रखता है और किन शर्तों पर जारी होती है।
- हर समय-सीमा कैलेंडर में दर्ज करें। शर्तों और नोटिस की समय-सीमाएँ अनुबंध से गिनी जाती हैं, और एक दिन देर से पहुँचा नोटिस मान्य नहीं भी हो सकता।
- स्वामित्व संरचना पर जल्दी विचार करें। LLC या ट्रस्ट के माध्यम से खरीदने वाले, और विशेष रूप से विदेशी खरीदार, हस्ताक्षर से पहले संरचना तय कर लें। हमारी विदेशी खरीदारों के लिए अमेरिकी एस्टेट टैक्स मार्गदर्शिका बताती है कि क्यों।
मैनहैटन में किसी अपार्टमेंट के लिए हस्ताक्षर करने वाले हैं? हमारे ब्रोकर हर दिन अनुभवी रियल एस्टेट वकीलों के साथ काम करते हैं। निजी और बिना किसी दबाव की बातचीत के लिए हमें WhatsApp पर संदेश भेजें।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
यदि मैं न्यूयॉर्क में अपार्टमेंट की खरीद से पीछे हटूँ तो मेरी जमा राशि का क्या होगा?
यदि आप अनुबंध के तहत बिना वैध कारण के पीछे हटते हैं, तो विक्रेता आमतौर पर जमा राशि रख सकता है। न्यूयॉर्क के Court of Appeals ने Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) में माना कि बिना वैध कानूनी कारण के चूक करने वाला खरीदार डाउन पेमेंट वापस नहीं पा सकता, और न्यूयॉर्क के मानक अनुबंध फ़ॉर्म खरीदार की चूक पर जमा राशि को विक्रेता का उपाय बनाते हैं।
मैनहैटन में अपार्टमेंट पर जमा राशि कितनी होती है?
रीसेल को-ऑप और कॉन्डो अनुबंधों में आमतौर पर हस्ताक्षर पर कीमत का 10% लगता है। नई परियोजनाओं के स्पॉन्सर अक्सर अधिक माँगते हैं, सामान्यतः दो किस्तों में 20%, और लक्ज़री तथा विदेशी खरीदारों से 25% या उससे अधिक माँगा जा सकता है।
क्या न्यूयॉर्क में विक्रेता 25% जमा राशि रख सकता है?
अदालतों ने इसकी अनुमति दी है। Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) में एक अपीलीय अदालत ने Trump World Tower के स्पॉन्सर को पेंटहाउस पर 25% जमा राशि रखने दी और 25% को शहर के लक्ज़री नए निर्माण बाज़ार में सामान्य बताया। सितंबर 2026 में एक संघीय अदालत ने ज़ेकेनडॉर्फ़ परिवार को आर्टे मोरेनो की 8.5 मिलियन डॉलर की जमा राशि प्रदान की, जो 34 मिलियन डॉलर के अनुबंध का 25% है।
न्यूयॉर्क में नई परियोजना की खरीद पर मेरी जमा राशि कौन रखता है?
एक एस्क्रो एजेंट, जिसका न्यूयॉर्क का वकील होना अनिवार्य है और जो स्पॉन्सर नहीं हो सकता। पैसा एक ट्रस्ट खाते में रहता है जिसे स्पॉन्सर के धन के साथ मिलाया नहीं जा सकता, ब्याज आमतौर पर खरीदार का होता है, और राशि जारी करना अटॉर्नी जनरल के विनियमों द्वारा नियंत्रित होता है।
आर्टे मोरेनो ने अपनी जमा राशि क्यों गँवाई?
मोरेनो परिवार ने सटे हुए मैकेनिकल रूम के शोर के कारण 520 Park Avenue के 34 मिलियन डॉलर के पेंटहाउस की क्लोज़िंग से इनकार कर दिया। बिना जूरी की सुनवाई के बाद न्यायाधीश ने पाया कि शोर "अनुचित नहीं" था और डेवलपर्स ने "सभी उचित उपाय" किए थे, और डेवलपर्स को 8.5 मिलियन डॉलर की जमा राशि, ब्याज और वकीलों की फ़ीस सहित, प्रदान की।
अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले हर चिंता उठाएँ, और उसे परखें।
संबंधित विश्लेषण
- न्यूयॉर्क में अपार्टमेंट कैसे खरीदें
- न्यूयॉर्क में को-ऑप बनाम कॉन्डो
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स्रोत: The Real Deal (29 सितंबर 2026; 19 नवंबर 2024; 14 अक्टूबर 2022); Law360 (अक्टूबर 2025); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law, धारा 352-e और 352-h; 13 NYCRR 20.3; New York City Bar का मानक कॉन्डोमिनियम अनुबंध; Fla. Stat., धारा 718.202; Brick Underground; CityRealty.
