뉴욕 & 마이애미 주택 구매 가이드

최선의 주택 매입 결정을 내리기 위해서는 최선의 대리인이 필요합니다. 이는 귀하를 대신하여 일하는 전속 바이어 에이전트를 두는 것을 의미합니다. 모든 부동산 거래에는 매도자의 이익을 대변하는 셀러 에이전트가 있습니다. 마찬가지로 바이어 에이전트를 통해 귀하의 이익에만 전념하는 대리인을 확보하게 됩니다. 일반적으로 매도자가 협력 바이어 브로커에게 수수료를 지급하지만, 항상 그런 것은 아닙니다.

바이어 에이전트의 가장 중요한 측면 중 하나는 특정 매물에 대한 기득권이 없다는 점입니다. 반면 리스팅 에이전트 또는 셀러 에이전트는 자신이 판매를 위해 리스팅한 특정 아파트나 건물을 판매하는 데 기득권을 가지고 있습니다. 매도자와 매도자를 대신하여 일하는 리스팅 에이전트는 오직 매도자를 위한 최고 가격과 최상의 조건을 얻는 데만 관심이 있으며, 이는 매수자의 이익과 정반대입니다.

이렇게 생각해 보십시오: 법정 소송에서 피고인이라면 원고의 변호사를 사용하여 자신을 대리하지 않을 것입니다. 여기도 같은 상황입니다. 현명하게 행동하십시오! 자신만의 브로커를 이용하십시오. 에이전트 고용에 관한 기타 조언:

• 여러 에이전트를 동시에 사용하지 마십시오. 그럴 경우 누구도 귀하를 돕는 데 완전히 전념하지 않을 것입니다. 한 명의 전문 에이전트에게 전념하고 그 사실을 알리면, 그들은 귀하에게 최상의 매물을 찾기 위해 최선을 다할 것입니다.
• 우수한 에이전트는 시장에 나온 모든 매물은 물론 아직 리스팅되지 않은 일부 매물까지 보여줄 수 있습니다.

모기지를 원하신다면 매물 검색을 시작하기 전에 사전 승인서를 취득하는 것이 필수입니다. 은행으로부터 사전 승인을 받으면:

• 구매 가능한 주택의 가격대를 보다 정확하게 결정할 수 있으며,
• 매도자와 그들의 브로커에게 귀하가 거래를 완료할 재정적 능력이 있음을 입증합니다

종종 매도자는 모기지 조건부(mortgage contingency)로 오퍼를 제출하면서 사전 승인서가 없는 매수자와는 협상조차 하지 않습니다. 사전 승인을 받지 않은 것은 매수자가 진지하지 않거나, 거래 완료에 필요한 사항을 모르거나, 심지어 매입할 재정적 능력이 없을 수도 있음을 매도자에게 보여줍니다.

모기지 사전 승인은 취득하는 데 단 하루나 이틀밖에 걸리지 않으므로, 이 단계를 먼저 완료하는 것이 가장 좋습니다. 이를 통해 검색에서 목표로 삼을 가격대를 명확히 파악할 수 있습니다.

콘도미니엄(condo) 대 협동조합 주택(co-op): 다른 모든 것을 결정짓는 구조적 선택.

부동산 검색을 시작하기 전에 매수자는 매물로 나온 다양한 부동산 유형을 이해해야 합니다. 네 가지 부동산 유형이 있습니다:

• 협동조합 주택 (Co-op)
• 콘도미니엄 (Condo)
• 콘돕 (사업용과 주거용 유닛이 분리된 콘도미니엄으로, 주거용 유닛만 협동조합이 관리)
• 타운하우스 또는 브라운스톤
• 단독 주택

맨해튼 주거용 부동산은 약 25%가 콘도, 70%가 Co-op, 5%가 콘돕과 타운하우스로 구성됩니다. 마이애미는 콘도와 단독 주택으로 구성됩니다.

Co-op이란 무엇인가?

일반적으로 Co-op은 주거주 매수자를 위한 것이며, 많은 규칙과 규정이 있고, Co-op 이사회와의 대면 인터뷰가 필요합니다. Co-op을 매입할 때 매수자는 건물을 소유한 회사의 주식을 매입하고 해당 아파트를 사용할 수 있는 전용 임대권을 받습니다.

또한 Co-op은 재무 요건이 더 엄격하며 아파트를 전대할 수 있는지 또는 피에드아테르(pied-à-terre)로 사용할 수 있는지에 대해 더 까다로운 제한을 부과하는 경향이 있습니다. 콘도 매입은 훨씬 간단하며 원하는 대로 아파트를 전대할 수 있습니다. 따라서 콘도 소유권은 유연성 측면에서 최고의 선택이며, 특히 투자자, 외국 매수자, 자녀를 위해 매입하는 부모들 사이에서 인기가 높습니다.

이제 부동산에서 원하는 것의 희망 목록을 작성할 시간입니다. 떠오르는 지역에 있기를 원하십니까? 아니면 매우 확립된 지역을 원하십니까? 유리 타워에 살고 싶으십니까, 아니면 역사적인 전쟁 전 Co-op에 살고 싶으십니까? 이러한 질문에 대한 답변은 매수자 에이전트가 귀하의 취향에 맞는 부동산과 건너뛸 부동산을 이해하는 데 도움이 됩니다.

또한 무엇이 단순한 희망이고 무엇이 협상 불가능한 것인지 이해하는 것이 중요합니다. 자쿠지 욕조나 테라스가 있는 콘도를 찾기를 바랄 수 있지만 없는 것으로 만족할 수도 있습니다. 반면에 침실 세 개가 절대적으로 필요할 수 있습니다. 귀하의 기대 사항을 명확히 하면 귀하와 에이전트가 검색 범위를 넓히고 놓칠 수 있는 부동산을 발견하는 데 도움이 됩니다.

희망 목록을 가지고 온라인으로 부동산 검색을 시작할 수 있습니다. Manhattan Miami 웹사이트에서 시작하십시오. 이상적인 집을 찾는 데 도움이 되는 강력한 기능을 제공합니다. 저희는 맨해튼과 마이애미의 모든 매물에 접근할 수 있습니다. 맨해튼 또는 마이애미 부동산 매물을 직접 검색하고 싶으시면 맨해튼은 여기를, 마이애미는 여기를 클릭하십시오.

대부분의 고객은 저희가 흥미로운 부동산을 제안하는 것을 선호합니다. 귀하를 위해 맞춤형 부동산 검색을 준비해 드리기를 원하시면 맨해튼은 여기를, 마이애미는 여기를 클릭하시면 귀하의 고유한 매개변수를 기반으로 결과를 제공해 드립니다.

참고: 매물을 검색할 때 외국 매수자는 콘도, 콘돕, 타운하우스에 부동산 검색을 집중해야 합니다. Co-op은 주거주 소유자를 위한 것이기 때문입니다.

이제 흥미로운 단계입니다: 부동산 방문! 방문할 매물 목록이 정리되면 개별 약속을 잡아 매물을 보거나, 일요일에 시간이 되신다면 오픈 하우스에 함께 참석할 수 있습니다. 오픈 하우스를 이용하면 하루에 많은 매물을 볼 수 있지만, 더 높은 프라이버시를 원하신다면 개별 약속이 더 적합합니다.

곧 선택의 폭이 좁혀지고 몇 가지 매물 중에서 선택하게 될 것입니다.

직접 매물을 검색하시는 경우, 바이어 에이전트와 함께 일하고 계시다면 매물의 리스팅 에이전트에게 직접 연락하지 마십시오. 리스팅 에이전트는 매도자를 위해 일하지, 귀하를 위해 일하지 않습니다! 그들이 매물을 보여준다면, 리스팅 에이전트는 귀하를 대리하기를 기대할 것입니다. 귀하는 "이중 대리(dual agency)"에 들어가게 되어 전적인 충성을 받을 권리를 잃게 됩니다.

귀하가 선택하신 매물에 대해 유사 매물을 기반으로 한 부동산 가치 평가를 제공해 드립니다. 현재 시장 상황을 고려하여 바이어와 함께 입찰 전략을 수립합니다. 매물, 위치, 현재 시장 상황에 따라 협상 전술을 개발합니다.

제안 가격을 결정할 때 매도자가 사용하는 비교 시장 분석(CMA)과 유사하게 유사 매물 분석을 준비합니다. 분석은 유사한 특성을 가진 건물의 인근 아파트에 대한 최근 거래 완료 데이터에 중점을 둡니다. 결정을 내리는 데 필요한 모든 최신 데이터, 거래 완료 분석, 분기별 평균 리스팅 할인율, 현재 시장 상황, 최신 평방 피트당 평균 가격, 추세 등을 제공합니다. 이 모든 데이터와 시장 정보로부터 최초 제안 가격을 도출합니다.

New York에서는 바이어의 부동산 에이전트를 통해 구두로 제안합니다. 구두 제안은 법적 구속력이 없습니다. New York의 부동산 거래에서는 서면 계약만이 집행 가능합니다. 따라서 계약이 서명되기 전까지는 바이어나 매도자 어느 쪽에도 의무가 없습니다. 따라서 바이어는 최상의 거래를 얻기 위해 여러 아파트에 다수의 제안을 할 수 있습니다. 그러나 Florida에서는 제안을 서면으로 하며 제안과 함께 10% 보증금이 필요합니다. 따라서 바이어가 하는 모든 제안은 법적 구속력이 있습니다.

매도자는 보통 반대 제안으로 응답합니다. 바이어와 매도자는 최종 매입 가격과 거래의 특별 조건에 합의할 때까지 협상을 이어갑니다. 특별 조건 중 하나는 모기지 조건부 계약(mortgage contingency)일 수 있으며, 이는 은행이 해당 부동산에 대한 모기지를 제공하지 않을 경우 바이어가 계약에서 벗어나 보증금을 돌려받을 수 있게 합니다. 모기지 조건부 계약은 바이어가 45일 이내에 모기지를 확보하도록 규정합니다. 매도자는 60일 조건을 수락할 수 있지만, 대부분의 매도자는 모기지 조건부 계약이 전혀 없는 것을 선호합니다. 조건부 계약이 없으면 매도자는 가격을 더 낮출 수 있습니다.

때때로 매도자는 외국 바이어에 대해 모기지 조건부 계약을 허용하지 않는데, 바이어가 실제로 은행에서 거절당했는지 아니면 단순히 매물 매입에 대한 마음이 바뀐 것인지 매도자가 알기 어렵기 때문입니다. 매도자가 조건부 계약을 허용하지 않는다면 일부 외국 바이어에게 문제가 될 수 있습니다. 은행의 사전 승인서를 보유하면 외국 바이어가 이 장애물을 넘는 데 도움이 되는 경우가 많습니다.

사전에 NYC 부동산 변호사와 최소한 상담하는 것이 권장되지만, 매도자가 오퍼를 수락한 후에는 매수자가 부동산 변호사를 고용해야 합니다. 뉴욕에서는 매수자가 변호사를 선임하는 것이 법적으로 요구됩니다. 마이애미에서는 필수는 아니지만, 대부분 변호사를 통해 거래를 진행합니다. 단독으로 진행하기에는 리스크가 너무 크므로, 저희는 항상 매수자가 자체 법률 대리인을 두실 것을 권장합니다.

오퍼 수락 시, 매수자 측 에이전트가 "거래 명세서(deal sheet)" 를 작성합니다. 여기에는 매수자의 이름, 모든 연락처 정보, 매수자 변호사의 이름과 주소가 포함됩니다. 따라서 매수자는 이 시점에 어느 변호사와 협력할지 결정해야 합니다. 하루 이내에 콘도미니엄 서류가 매수자 변호사에게 검토를 위해 전달됩니다.

매수자 변호사는 콘도미니엄 서류와 건물의 재무제표를 비롯한 각종 문서를 검토하여 건물의 건전성과 해결해야 할 사안이 있는지 판단합니다. 매수자 변호사는 매도자 변호사 및 건물 스폰서에게 질문을 제기합니다. 이후 검토 과정에서 발견된 사안이 있을 경우, 계약서가 이를 반영하여 수정됩니다.

매수자가 계약서에 서명하기 전까지 매도자는 원할 경우 아파트를 계속 공개하고 더 높은 오퍼를 수락할 수 있습니다. 따라서 절차를 진행하는 동안 시간이 매우 중요합니다.

뉴욕의 경우

계약서 서명 시(보통 오퍼 수락 후 10일 이내), 매수자는 매입가의 10%를 계약금으로 매도자 변호사에게 제출해야 합니다. 계약금은 클로징(closing, 거래 완료) 시까지 에스크로 계좌에 보관되며, 일반적으로 매도자 변호사가 관리합니다. 신규 개발(New Development)의 경우, 입주 시기에 따라 계약금이 최대 25%까지 요구될 수 있으며, 일시불 또는 분할 납부 방식으로 진행됩니다.

플로리다의 경우

최초 서면 오퍼와 함께 납부한 10% 계약금은 특정 상황에서만 환불 가능합니다. 예를 들어, 모기지 조건부 조항(mortgage contingency)에 따라 매수자의 대출 신청이 은행에서 거절된 경우입니다. 신규 개발의 경우, 진행 단계별 납부금(progress payments)은 보통 시간에 걸쳐 40%에서 50%이며, 나머지는 클로징 시 납부됩니다.

매수자가 모기지 융자를 받는 경우, 은행으로부터 모기지 확약서(Mortgage Commitment Letter)를 취득하는 작업을 진행합니다. 모기지 확약서는 매수자가 대출을 확보한 후 발급됩니다. 콘도미니엄과 Co-op(코업, 주거협동조합)의 경우, 이 확약서는 이사회 승인을 위해 제출하는 보드 패키지(Board Package)의 필수 요건입니다.

대출 확보

모기지 신청은 주택을 찾기 전이나 오퍼를 제출한 후에 시작할 수 있습니다. 그러나 예상치 못한 상황을 방지하기 위해 가능한 한 절차 초기에 진행하는 것이 좋습니다. 매수자는 많은 서류 작업이 수반되는 신청서를 작성해야 합니다. 대출 기관은 매수자의 신용 기록, 고용 이력, 금융 자산 및 부채를 상세히 검토합니다.

모기지 확약서 발급

모기지 확약서는 대출이 승인되면 심사역(underwriter)이 대출 담당자에게 발송하는 문서입니다. 이것이 바로 실질적인 승인입니다. 모기지 확약서에는 모기지의 모든 측면이 상세히 기재됩니다. 조건과 이자율이 포함됩니다. 최종 승인을 위해 제공하거나 설명해야 하는 항목인 "조건(conditions)" 이 항목별로 명시됩니다. 모기지 확약서에는 날짜와 만료일이 기재되며, 심사역의 서명이 포함될 수 있습니다.

사전 승인서(pre-approval letter)는 매물 탐색을 시작할 때 유용하지만, 매수자는 모기지 확약서가 발급되기 전까지는 승인된 것이 아닙니다. 모기지 확약서는 공식적이고 법적 구속력이 있는 문서이기 때문입니다.

단독 타운하우스나 단독 주택의 경우 이사회 승인이 없지만, 콘도미니엄이나 Co-op을 매입하는 매수자는 매입을 완료하기 위해 콘도미니엄 또는 Co-op 이사회에 공식적으로 신청해야 합니다.

매수자와 매도자 양측이 계약서에 서명한 후, 매수자는 콘도미니엄 또는 Co-op(코업·주거협동조합) 이사회에 Board Package를 제출해야 합니다. 콘도미니엄 이사회는 "우선매수권(right of first refusal)"을 보유하며, 이는 외부 매수자의 매입을 승인하기 전에 해당 콘도미니엄을 먼저 매입할 기회를 갖는다는 의미입니다. Co-op 이사회는 매수자를 승인하거나 거부할 권한을 가집니다. Board Package(매각 신청서라고도 함)에는 다음 사항이 포함되거나 요구됩니다:

• 신청서 및 수수료
• 서명된 계약서 및 주택담보대출 확약서(해당 시)
• 은행 잔고증명서 또는 확인서를 포함한 재무제표
• 개인 추천서
• 비즈니스 추천서
• 최근 3년간 세금 신고서
• 고용 및 소득 확인서
• 범죄 기록, 신용 조회 및 고용 확인 동의서

Board Package는 건물 관리 회사에 제출되어 검토됩니다.

• Co-op의 경우, 이사회는 해당 유닛의 모든 미래 거주자와 면담을 요청합니다. 이 면담은 매우 중요하며 비즈니스 미팅으로 간주되어야 합니다.
• 콘도미니엄 이사회는 예비 매수자와 면담하지 않지만, 신용 및 범죄 기록 조회를 실시하고 Board Package를 검토합니다.
• 이사회가 "우선매수권(right of first refusal)"을 포기하거나, 다시 말해 매수자를 승인하면 클로징 일정을 잡을 수 있습니다.

클로징은 계약 서명 후 30/45/60일 이내에 진행되며, 합의된 조건에 따라 달라집니다. 현금 매입 시 30일 클로징이 더 일반적입니다. 주택담보대출을 받는 경우 매수자는 최대 60일을 받을 수 있으며, 평균은 45일입니다. 클로징 준비 사항:

• 클로징 날짜 설정.
• 대출 조건 충족.
• 매수자 측 변호사가 권리증 조사를 실시하여 매수자가 "하자 없는 권리증(clean title)"을 받았는지 확인합니다. 이는 매도자가 해당 부동산을 소유하고 있으며 부동산에 대한 유치권이 없음을 보장합니다.
• 주택 소유자(및 대출 기관)를 주택 손상 또는 파손 시 손실로부터 보호하기 위한 주택 소유자 보험 가입.
• 클로징 전 최종 현장 점검.

클로징(거래 종결)은 부동산 거래의 최종 단계입니다. 클로징 날짜에 당사자들은 매매 계약을 완료하고 부동산 소유권을 매도자에서 매수자로 이전합니다:

• 매수자(또는 매수자의 은행)가 매입 잔금을 지불합니다. 이는 일반적으로 매입가의 나머지 90%에 클로징 비용(거래 종결 비용) 3.5%(주택담보대출 없이) ~ 5.5%(주택담보대출 시)를 더한 금액입니다.
• 매도자는 매수자에게 권리증에 서명하고 주택 열쇠를 전달합니다.
• 권리증 회사가 지역 토지 등기소에 새 권리증을 등록합니다.
• 매도자는 매각 대금에서 클로징 비용(거래 종결 비용)과 기존 주택담보대출 상환금(클로징 시 매도자에게 기존 주택담보대출이 있는 경우)을 제외한 금액을 받습니다.

외국 매수자의 경우, 매수자가 미국에 직접 방문하지 않고도 클로징을 진행할 수 있습니다. 매수자는 단순히 매수자 측 변호사에게 위임장(Power of Attorney)을 부여하거나(또는 LLC(유한책임회사)로 매입하는 경우 동의서에 서명하여) 매수자를 대신하여 거래를 종결하도록 할 수 있습니다. 이는 일반적인 관행입니다.