2026년 중간선거가 맨해튼과 마이애미 구매자에게 의미하는 바

달라진 것과 달라지지 않은 것

부동산은 결국 수요와 공급입니다. 화요일의 선거는 오늘 아침 매수자가 접할 수 있는 공급을 바꾸지 않았습니다. 수요가 바뀔지는 이후 전개에 달려 있습니다. 차입 비용, 금융시장, 그리고 국내외 매수자의 신뢰가 관건입니다. 당분간은 맨해튼과 마이애미의 셈법을 직접 바꾸는 규칙 대부분이 올버니와 탤러해시에서 만들어진 것이며, 가격을 정하는 것은 여전히 부동산 그 자체입니다.

새 의회에서는 민주당이 하원과 상원을 장악할 것으로 전망됩니다. 일부 선거구는 아직 결과가 나오지 않았고, 확정된 것은 없습니다. 대통령이 거부권을 유지하므로 연방 차원의 대규모 세제 개편은 가능성이 낮아 보입니다. 매수자는 현행법을 기준으로 결정을 내리셔야 합니다.

그래도 워싱턴은 중요합니다. 11월 4일 주가는 올랐고 10년물 미국 국채 수익률은 약 6베이시스포인트 하락해 대략 4.89퍼센트가 되었습니다. 현금 매수자에게는 들리는 것보다 더 중요한 문제입니다. 클로징 테이블에 오르는 현금의 상당 부분은 포트폴리오, 또는 이를 담보로 한 신용한도에서 나오기 때문에, 주식 가치와 대출 조건이 여전히 수요를 좌우합니다. 분점 정부에서는 예산과 부채한도를 둘러싼 대립이 벌어져 같은 시장을 흔들 수도 있습니다. 세제의 연속성이 금융 안정을 보장하지는 않습니다.

두 시장에 공통으로 걸쳐 있는 요소가 하나 더 있습니다. 제 판단으로는, 이번 결과는 정부의 이민 정책에 대한 우려가 수년간 이어진 뒤 해외 매수자에게 더 우호적인 신호가 될 수 있습니다. 이는 맨해튼과 마이애미에 대한 관심으로 이어질 수 있습니다. 이민 정책을 정하는 것은 여전히 행정부이지만, 유권자가 보낸 신호는 다른 방향을 가리킵니다.

선거 결과 이후 달러도 소폭 약세를 보였습니다. 이런 흐름이 이어지면 유로, 파운드 또는 강세인 다른 통화로 매입 자금을 마련하는 매수자는 구매력이 커집니다. 이는 정치적 심리의 변화보다 더 직접적인 금전적 이점이지만, 어느 쪽도 아직 매수가 되살아났다는 증거가 되지는 못했습니다.

전쟁도 중요합니다. 11월 4일 유가는 이란 전쟁을 끝내라는 압력이 커질 것이라는 기대 속에 8퍼센트 넘게 떨어졌고, 부통령은 선거 패배의 책임을 전쟁에 돌렸습니다. 민주당이 이끄는 의회가 우크라이나에 대한 더 많은 지원을 요구할 수도 있습니다. 어느 쪽도 더 빠른 종결을 보장하지는 않습니다. 저희 매수자들에게 잠재적 이점은 두 갈래입니다. 유가 하락이 인플레이션과 금리에 가해지는 압력을 덜어 줄 수 있고, 지정학적 불확실성이 줄어들면 관망하던 매수자 일부가 돌아올 수 있습니다.

관세는 선거로 인한 변화가 사람들의 생각보다 적은 분야 중 하나입니다. 연방대법원은 IEEPA에 따라 부과된 긴급 관세를 이미 2월에 무효로 판결했습니다. 건설에 영향을 미치는 철강 및 알루미늄 관세는 무역확장법 232조(Section 232 of the Trade Expansion Act)에 따라 부과되었으며 그대로 유지되고 있습니다. 의회 주도권이 바뀐다고 해서 자동으로 철회되지는 않습니다. 건설 투입 자재 가격은 작년보다 약 11퍼센트 높은 수준이며, 구리선은 20퍼센트 넘게 올랐고, 시공업체 단체는 상승분의 상당 부분을 이란 전쟁에 따른 연료비와 연결 짓습니다. 또한 관세가 내려가더라도, 이를 이유로 값을 올린 공급업체가 인상분을 반드시 되돌려 주는 것은 아닙니다. 인상분 가운데 일부는 건설 원가에 굳어집니다. 따라서 관세 완화가 있더라도 추가 상승을 늦추는 데 그칠 수 있으며, 신규 개발의 건축비를 의미 있게 낮추지는 못할 수 있습니다.

맨해튼

공급: 최상위 시장의 희소성

선거로 맨해튼의 아파트가 단 한 채도 늘거나 줄지 않습니다. Corcoran이 집계한 3분기 판매 중 매물은 6,354건에 불과했고, 이는 2017년 이후 3분기 기준으로 가장 적은 공급입니다. 스폰서, 즉 신축 개발 재고는 2012년 4분기 이후 가장 적습니다. 화요일의 결과가 단기적으로 이를 바꾸지는 않습니다. 자세한 내용은 저희의 맨해튼 Q3 시장 보고서에서 확인하실 수 있습니다.

그렇다고 모든 아파트가 희소하다는 뜻은 아닙니다. 매수자에게 실제로 몇 개의 대안이 있는지는 여전히 상태, 건물, 동네, 가격이 결정합니다. 직접 경쟁 상대가 적은 마감 완료 상태의 아파트는 자리를 지킬 수 있는 반면, 대규모 리노베이션이 필요한 아파트는 팔리지 않고 남습니다. 다만 고급 시장은 엔트리급 시장보다 훨씬 좋은 실적을 내고 있어, 맨해튼 전체 수치는 저희 매수자들이 찾는 구간의 강세를 가릴 수 있습니다.

수요: 금리와 피에타테르 부가세

연방 차원의 대규모 세제 개편 가능성이 낮아 보이므로, 이를 앞질러 서둘러 거래할 이유는 매수자에게 별로 없습니다.

트로피 구간 아래, 즉 매수자가 점보 대출과 포트폴리오 담보 한도를 활용하는 구간에서는 금리가 여전히 중요합니다. Freddie Mac이 발표하는 30년 고정 모기지 주간 평균 금리는 11월 5일 기준 7.18퍼센트로 떨어졌으며, 3주 연속 하락입니다. Mortgage News Daily는 30년 점보 금리를 7.40퍼센트로 제시합니다. 금융 여건은 나아지고 있지만 차입 비용은 여전히 높습니다. 수익률이 낮은 수준을 유지하고 실제 대출 조건이 계속 개선된다면, 대출을 낀 고급 매입에는 완만한 순풍이 됩니다. 다시 반등하면 그 순풍은 사라집니다.

세컨드 홈 수요에 더 즉각적으로 큰 영향을 미치는 것은 지역 차원의 요인입니다. 7월 1일부터 시행 중인 피에타테르 부가세는 대략적인 시장가치가 500만 달러 이상이며 주거주지가 아닌 적용 대상 주택에 매년 비용을 더합니다. 어느 아파트가 대상이 되는지를 정하는 시의 산식은 복잡해서 호가만으로는 가늠할 수 없으므로, 특정 주택에 어떻게 적용되는지 확인하시려면 저희의 뉴욕시 피에타테르세 안내를 참고하십시오. 소유자는 이를 납부하는 방안과 부동산의 용도를 바꾸는 방안, 면제 요건을 충족하는 방안, 매각하는 방안을 비교해야 합니다. 임대는 건물이 이를 허용하고 그 방식이 면제 요건을 충족하는 경우에만 선택지가 됩니다.

Corcoran은 3분기에 500만 달러를 넘는 계약 체결을 162건으로 집계했습니다. 7월 53건, 8월 52건, 9월 57건입니다. 7월은 전년 동월 대비 2퍼센트 늘었고, 8월은 13퍼센트 늘었으며, 9월은 보합이었습니다. 이 수치는 해당 가격대의 모든 매수자를 포괄하며 세컨드 홈 매수자만을 따로 떼어 낸 것이 아니므로, 부가세의 영향을 분리해 보여 주지는 않습니다. 다만 부가세 시행 이후에도 고급 거래가 이어졌다는 점은 보여 줍니다.

제 견해로는 연장되지 않는 한 2031년 6월까지 이어지는 이 부가세는 일부 매수자에게 협상에 나설 또 하나의 이유가 되며, 화요일의 선거가 이 비용을 오늘 바꾸는 것은 아닙니다. 다만 개별 매도자가 얼마나 양보해야 하는지까지 정해 주지는 않습니다. 그것은 여전히 연간 부담액, 대안, 그리고 매도자의 입장에 달려 있습니다.

외부 변수: 올버니의 다음 예산

뉴욕주 선거도 눈여겨볼 만합니다. Kathy Hochul 주지사가 재선에 성공했고, 비공식 개표 결과에 따르면 민주당은 상원에서 3분의 2 초다수 의석을 되찾았으며 주 하원에서도 이를 유지했습니다. 이것이 또 다른 증세가 온다는 뜻은 아닙니다. 다만 연방 차원의 교착이 올버니에서 일어나는 변화로부터 보호해 주지는 않는다는 뜻입니다. 맨해튼 소유자와 플로리다 이주를 고려하는 매수자에게는 워싱턴의 정당 구도보다 뉴욕주의 다음 예산이 더 직접적인 문제입니다.

마이애미

공급: 지금은 빠듯하고, 새 타워가 다가옵니다

선거는 마이애미의 고급 재고를 바꾸지 않습니다. 해안가 토지는 여전히 한정되어 있고, 준공된 초고가 콘도 시장은 소수의 건물에 집중되어 있습니다. 저희 Q3 보고서는 1,000만 달러 이상 콘도 계약 종결을 11개 건물에서 15건만 집계했으며, 그중 5건이 The Surf Club이었습니다. 이는 재고가 얼마나 있는지가 아니라 거래가 얼마나 집중되어 있는지를 보여 줍니다.

차세대 초고가 콘도는 아직 건설 중이며, 여러 프로젝트가 2027년부터 2030년까지 인도될 예정입니다. 이 인도 물량은 화요일의 선거보다 매수자의 선택지를 더 직접적으로 바꿀 것입니다. 또한 관세가 완화되더라도 공급업체가 이미 전가한 인상분이 건설 가격에 남아 재조달 원가가 높은 수준에 머물 수 있습니다.

수요: 세제의 연속성과 뉴욕발 수요

플로리다주 선거는 방향 전환보다 연속성을 가리킵니다. 공화당의 Byron Donalds 후보가 주지사에 당선되었고, 공화당은 양원을 모두 유지했습니다. 다만 하원에서는 3분의 2 초다수 의석을 잃었고, 상원의 초다수 의석은 접전 지역의 결과에 따라 아직 불확실했습니다. 저는 기업 친화적이고 세금 부담이 낮은 플로리다의 입지가 그대로 유지되는 한편, 의회가 단독으로 움직일 수 있는 여지에는 더 많은 제약이 따를 것으로 예상합니다. 이주를 고려하는 매수자에게 이번 선거는 주의 핵심 매력, 즉 주 소득세가 없다는 점을 바꾸지 않았습니다.

뉴욕의 피에타테르 부가세는 플로리다로 옮기면서 가치 500만 달러 이상의 맨해튼 아파트를 계속 보유하는 매수자에게 별도의 고려 사항을 더합니다. 해당 아파트가 부가세 대상이라면, 이 추가 연간 비용은 계속 보유할지, 방문할 때는 대신 임대할지, 매각할지를 정하는 데 영향을 줄 수 있습니다. 두 도시에서 모두 소유하는 것을 포기해야 한다는 뜻은 아닙니다. 세금 계산은 저희의 뉴욕과 마이애미 비교에서 차례로 풀어 드립니다.

MIAMI Realtors에 따르면 2026년 상반기 마이애미 지역 타주 매수자의 34퍼센트가 뉴욕 사람이었습니다. 최상위 구간에서는 1,000만 달러 이상 주택 계약 종결이 3분기에 29건에서 38건으로 늘었고, 같은 구간의 콘도 계약 종결은 17건에서 15건으로 줄었습니다. 즉시 입주와 토지를 원하는 매수자는 주택 쪽으로 기울고 있으며, 최상위 콘도 매수자 일부는 2027년부터 2030년까지의 신규 인도 물결을 기다리거나, 오래된 건물의 충당금과 마일스톤 요건을 면밀히 살피고 있습니다.

해외 매수자는 또 하나의 변수입니다. 더 우호적인 정치적 신호, 달러 약세에 따른 구매력 증가, 해외의 불확실성 완화는 유럽과 중남미의 수요를 뒷받침할 수 있습니다. 그 증거는 선거 결과 자체가 아니라 계약에서 나타날 것입니다.

이 시장의 일부에서는 모기지에 직접 노출되는 정도가 낮습니다. 작년 마이애미에서 100만 달러가 넘는 콘도 매매의 80퍼센트 이상이 전액 현금 거래였습니다. 이런 매수자도 포트폴리오 가치, 환율, 그리고 자금을 부동산에 묶으면서 포기하게 되는 수익의 영향은 받습니다.

외부 변수: 수정헌법 3호와 보유 비용

플로리다 유권자들은 수정헌법 3호도 약 62퍼센트의 찬성으로 승인했으며, 이는 소유 비용에 직접 영향을 미치는 결정입니다. 학교 관련 세금을 제외한 세목에 대한 홈스테드 공제는 2027년에 150,000달러, 2028년에 250,000달러로 올라가고, 적용 대상인 홈스테드 비적용 부동산의 연간 평가액 상승 상한은 10퍼센트에서 5퍼센트로 낮아집니다.

2026년 12월 31일까지 플로리다에 영구 거주지를 확립하지 않은 사람에게는 더 높은 공제의 적용 자격에 다른 규정이 적용되며, 일반적으로 공제를 받기 시작한 지 다섯 번째 해부터 받게 됩니다. 이미 이주를 계획하고 계시다면 이 날짜에 유의할 필요가 있습니다. 이 공제는 과세 대상 금액을 줄이는 것이지 세금 고지액을 1달러 단위로 그대로 줄이는 것이 아니며, 1,000만 달러 주택에서 얻는 절세액은 결정에 영향을 미치기 전에 계산해 보셔야 합니다.

매수자는 구매 후의 세금 추정액도 필요합니다. 매도자의 세금 고지서에는 매매 후에 이어지지 않는 평가액 제한이 반영되어 있을 수 있습니다. 향후 평가액 상승 상한이 낮아진다고 해서 매수자가 매도자의 평가액을 그대로 물려받는다는 뜻은 아닙니다.

그 밖의 비용은 부동산과 건물에 달려 있습니다. 주택이라면 계약을 확정하기 전에 보험 견적을 받고 바람과 침수 보장 내용을 파악하십시오. 콘도라면 충당금 조사, 마일스톤 점검, 보험, 특별부과금 이력, 예정된 공사가 가격의 일부입니다. 해당 유닛을 협상하기 전에 이 자료들을 읽어 보십시오.

선거 이후, 2027년을 향해 할 일

선거는 일부 기대를 바꿉니다. 그래도 부동산은 여전히 제값을 해야 합니다.

플로리다로 이주한 뒤에도 가치 500만 달러 이상의 맨해튼 아파트를 계속 보유하실 계획이라면, 부가세가 적용되는지 확인하고 의도하신 용도에 따라 연간 비용을 계산하십시오. 그런 다음 뉴욕 거주자 요건에 대해 세무 자문가와 검토하십시오. 저희가 한 분을 소개해 드릴 수 있습니다. 플로리다에 주소지를 두었다고 해서 뉴욕 소득세 거주자 자격이 반드시 끝나는 것은 아닙니다.

맨해튼이 주된 거주지가 된다면 아파트의 상태, 보유 비용, 그 건물 안의 경쟁 상황에 집중하십시오. 금융 여건의 지속적인 개선은 고객님의 가격대로 더 많은 매수자를 끌어들일 수 있습니다. 반면 수익률이 잠깐 내려갔다는 사실이 호가를 쫓아갈 이유가 되지는 않습니다.

마이애미 주택을 매수하신다면 점검, 보험, 구매 후 세금 추정액을 일찍 준비해 두십시오. 마이애미 콘도를 매수하신다면 경쟁하는 유닛과 건물의 향후 비용을 모두 분명히 파악한 상태에서 협상하십시오.

매도자에게 선거는 비교 사례가 아니라 배경입니다. 현재의 경쟁 매물과 체결된 계약을 기준으로 가격을 정하십시오. 아파트가 부가세 대상인 맨해튼 세컨드 홈 매도자는 이에 대해 논의할 준비를 해야 합니다. 마이애미 콘도 매도자는 충당금, 보험, 특별부과금에 관한 질문에 답할 준비를 해야 합니다.

2027년을 향해 제가 지켜볼 것은 모기지 금리가 실제로 내려가는지, 해외의 관심이 체결된 계약으로 이어지는지, 올버니와 탤러해시의 다음 예산이 소유 비용에 어떤 의미를 갖는지입니다. 선거가 두 시장의 실제 변화가 될 수 있는 경로가 바로 이것들입니다. 공급은 아쉽게도 빙하처럼 느리게 움직입니다.

일반적인 정보이며 세무, 법률 또는 투자 자문이 아닙니다. 선거 결과, 법률, 시장 데이터는 2026년 11월 5일 기준이며 변경될 수 있습니다.