5 steg för att köpa en foreclosed-bostad i NYC

Steg 1, Förstå de tre typerna av NYC-foreclosure

Alla "utmätta hem" handlar inte på samma sätt. Innan du bjuder på något, identifiera vilket stadium du har att göra med och gå igenom grunderna i vår guide till att köpa lägenhet i NYC.

Förutmätning (Lis Pendens arkiverad)

Ägaren har missat betalningar och långivaren har lämnat in ett meddelande om anhängighet (lis pendens) till New York County Clerk. Ägaren har fortfarande äganderätten och kan sälja direkt. Dessa är kortförsäljningsmöjligheter, som vanligtvis kräver långivarens godkännande till en rabatt på lånesaldot. Bäst för köpare som är villiga att förhandla med husägaren och vänta 90-180 dagar för godkännande av kortförsäljning.

Rättslig auktion (Sheriff's Sale)

Om husägaren inte botar försummelsen eller säljer, går fastigheten vidare till en auktion som beordrats av domstol vid tingshuset. NYC-auktioner körs varje vecka. Manhattans hålls på 60 Center Street. Fastigheter säljs till högst kvalificerade budgivare. Långivaren öppnar vanligtvis budgivning på lånesaldo, vilket innebär att auktionspriserna ofta överstiger marknadsvärdet när lånet är löpande med efterskott. Bäst för kontantköpare som är bekväma med begränsad tillgång till inspektion.

REO (bankägt, efter auktion)

När ingen kvalificerad budgivare uppfyller långivarens reserv återgår fastigheten till banken som REO (Real Estate Owned). Banken listar det genom en mäklare på den öppna marknaden, vanligtvis till en rabatt. REO-förvärv ligger närmast ett traditionellt köp: äganderätten är tydligare (banken har bott de flesta panträtter), inspektioner är tillåtna och standardfinansiering av bolån fungerar. Bäst för köpare som söker utestängningsprissättning utan auktionsrisk.

Steg 2, säkra finansiering innan du bjuder

Foreclosuresaffärer misslyckas oftare på finansiering än på pris. Tre regler:

• Auktionsbud kräver certifierade medel. En deposition på 10 % (kassörcheck eller banköverföring) ska betalas vid tingshuset, med resterande belopp inom 30 dagar. Bolåneförutsättningar accepteras inte.
• Renoveringsreserv spelar roll. Utmätta bostäder behöver ofta 5-15 % av köpeskillingen i uppskjutet underhåll. Att finansiera fastigheten till 80 % LTV utan reserver är den vanligaste anledningen till att nya köpare går upp och ner.
• NYC co-op-foreclosures kräver board-godkännande. Även en vinnande budgivare måste klara ekonomisk granskning av byggnadens andelsstyrelse. Misslyckade godkännanden kräver att långivaren marknadsför bostaden på nytt.

För REO-köp, FHA 203(k) och Fannie Mae HomeStyle lån rullar renoveringskostnader in i bolånet och används vanligtvis av förstagångsutmätningsköpare.

Steg 3, Inspektera fastigheten och verifiera titeln

Den enskilt största källan till förlust efter stängning i NYC-utmätningar är titelrisken. Innan du förbinder dig:

• Beställ en full title-sökning från ett titelförsäkringsbolag i NY. Leta efter yngre inteckningar, mekanikerpanträtter, ConEd/National Grid utility-panträtter, NYC vatten- och avloppspanträtter, HPD-överträdelser och HOA förfallna bedömningar.
• Kontrollera certificate of occupancy på NYC Department of Buildings webbplats. Utestängda fastigheter har ofta olagliga SRO:er, olagliga källarbostäder eller öppet arbete utan tillståndsbrott som överlever försäljningen.
• För condos och co-ops, kontrollera byggnadens ekonomi. Byggnader i ekonomisk nöd kan ha särskilda bedömningar i avvaktan som överlever foreclosure-försäljningen och blir den nye ägarens ansvar.
• För 1–4-familjs townhouses på Manhattan och Brooklyn, beställa en konstruktionsbesiktning och en Fas 1 miljögranskning för äldre fastigheter (bly, asbest, oljetank).

Steg 4, bjud på auktion eller förhandla REO

Budgivningsstrategin beror på vilken typ av foreclosure du eftersträvar.

På auktionen i tingshuset: Kom tidigt. Registrera dig hos auktionsförrättaren. Ta med en deposition på 10 % i kassacheckar (dela upp i flera checkar om du planerar att bjuda på flera fastigheter). Långivarens representant kommer att öppna budgivningen på lånesaldo. Budgivare som överskrider långivarens reserv vinner fastigheten i befintligt skick, utan inspektionsberedskap.

För REO-köp: Banker avvisar vanligtvis erbjudanden under 90 % av listpriset under de första 30 dagarna. Efter 60 dagar på marknaden öppnar REO-rabatten till 75-80% av listan. Skicka in erbjudanden med bevis på pengar, ingen inspektionsberedskap och 30 dagars stängning.

Steg 5, Stäng och Adress inlösenrättigheter

Att stänga en foreclosure-affär i NYC skiljer sig från ett standardköp på tre sätt, även om du fortfarande bör budgetera för de vanliga NYC-avslutningskostnader som gäller varje affär:

• NYC har ingen lagstadgad återköpsrätt efter en rättslig foreclosure-försäljning, när auktionen avslutats, kan den tidigare ägaren inte återkräva egendomen genom att betala av skulden.
• Avhysning av kvarvarande boende är köparens ansvar. NYC:s hyresgästskyddslagar gäller för utestängda hyresrätter. Befintliga hyresavtal måste uppfyllas tills de löper ut.
• Kontant mot nycklar förhandlingar är vanliga med tidigare ägare som fortfarande är i besittning. Budgetera $5 000-$15 000 för att flytta tidigare boende utan rättstvister.

Foreclosure vs standardköp i NYC: sida vid sida

Vanliga frågor, NYC Foreclosuresköp

Att köpa en foreclosure i NYC är ett av de bästa sätten att köpa ett hem eftersom de kan sälja till ett bra pris. Att köpa ett foreclosed hem kan komma med några extra knepiga fläckar längs vägen. För det första måste du köpa bostaden i "i befintligt skick", vilket innebär att du kan få ett hus som har några stora problem som du måste åtgärda innan det är beboeligt. I allmänhet är dock mycket av processen ganska lik att köpa ett vanligt hus. Det här är stegen du bör vidta för att köpa en foreclosure.

1. Skaffa din mäklare

När du vill köpa ett hus är ett av de första stegen du tar att anlita en mäklare för att kringgå de frustrationer och förvirringar som följer med att köpa din bostad på egen hand. Rätt fastighetsmäklare kan hjälpa dig att identifiera utmätningsfastigheter som matchar dina kriterier, och du kommer att lära dig om dem tidigare, vilket hjälper dig att konkurrera med investerarkonkurrensen.

2. Skaffa ett förhandsgodkännande på lån

Precis som när du köper en vanlig bostad bör du få ett förhandsgodkännande på ett lån för att visa att du är i stånd att finansiera detta köp. Ett förhandsgodkännande visar hur mycket du kan låna också. Eftersom din foreclosure sannolikt kommer att behöva lite arbete, tänk på att skaffa en FHA 203(K). Den här typen av lån är perfekt när du behöver många reparationer eftersom du ofta kan avsätta upp till 35 000 $ för renoveringar.

3. Analysera dina alternativ

Du vill få det bästa hemmet som finns tillgängligt för din budget och vad som finns tillgängligt i området. För att göra detta, arbeta med din agent för att köra en jämförande marknadsanalys, som kommer att titta på faktorer som kvadratmeter, plats, volymen av aktuella bostadsförsäljningar och skattehistorik. Genom att göra det här steget hjälper dig också att avgöra hur mycket du ska erbjuda, vilket kan sätta dig i en bättre position för att göra ett erbjudande som kan konkurrera med kontanterbjudanden.

4. Lägg ett konkurrenskraftigt bud

När andra utmätningar säljs snabbt, måste du bjuda högre eftersom banker som äger de utestängda fastigheterna vet att de kommer att få sitt begärda pris snabbt. Banker vill inte behålla utestängda fastigheter länge eftersom det binder deras pengar, så att gå in med ett lite högre erbjudande kan locka dem att ta ditt snabba och lite högre bud även om du inte kan betala kontant eftersom det låter dem gå vidare. Dessutom är låga bud en dålig idé eftersom de flesta utmätningar redan är kraftigt rabatterade jämfört med marknadsvärdet.

5. Du köper i as-is-skick

Renoveringskostnaderna i New York kan vara tiotusentals dollar. Du vet aldrig hur dåligt skick huset är i, så ibland är det bäst att lämna utmätningar till erfarna köpare.

När du letar efter bostäder till salu i NYC, kan du hitta några bra alternativ när du pratar med rätt fastighetsmäklare. Utmätningar i NYC kan vara knepigt att köpa, och att ha någon med erfarbostad på din sida kan vara skillnaden mellan att få ett hem du kommer att älska och att hamna i en situation som skadar dig mer än det hjälper.