맨해튼 프리컨스트럭션 콘도 2026

맨해튼에서 선분양 매수는 어떻게 진행되나요?

매수는 보통 착공 전이나 시공 중에, 뉴욕주 법무장관이 승인한 분양계획서(offering plan)에 따라 시행사(sponsor)로부터 직접 이루어집니다. 무엇을 매수하는지는 매물 안내서가 아니라 분양계획서가 정하며, 여기에는 유닛 사양, 건물 예산, 그리고 시행사의 의무가 담깁니다. 계약은 일반적으로 매매가의 약 10%에 해당하는 계약금과 함께 체결되며, 일부 시행사는 공사 진행에 따라 추가 분할금을 요구합니다. 클로징은 건물이 준비되었을 때 이루어지며, 계약으로부터 1년 이상 뒤가 될 수 있습니다.

시행사 매매에서는 어떤 클로징 비용이 다른가요?

맨해튼의 일반적인 재판매에서는 양도세를 매도자가 부담합니다. 시행사 매매에서는 매수자가 부담하는 경우가 많지만, 재고가 있는 건물에서는 이 점이 점점 더 협상 가능해지고 있습니다. 뉴욕주 양도세는 0.4%(주거용은 300만 달러 초과분에 0.65%)이며, 뉴욕시 양도세는 50만 달러까지 1%, 초과분은 1.425%입니다. 뉴욕시 맨션세(고가 주택 취득세)는 100만 달러 이상 매수에 대해 매수자에게 부과되며, 1%에서 시작해 단계적으로 2,500만 달러 초과 시 3.9%까지 오릅니다. 시행사 거래에서는 매수자가 시행사 측 변호사 비용과 운전자본 출연금을 부담하도록 요구할 수도 있습니다.

선분양과 재판매 중 어느 쪽이 더 나은 매수인가요?

선분양은 새로운 상품, 현행 수준의 편의시설, 그리고 일부 건물에서는 라인과 층을 고를 수 있는 초기 분양가를 제공합니다. 재판매는 확실성을 제공합니다. 실제 유닛, 실제 전망, 건물의 운영 이력을 직접 확인할 수 있고, 정해진 날짜에 클로징합니다. 시행사 재고가 협상 가능한 시장에서는 정답이 건물마다 다르며, 그래서 우리는 미리 어느 한쪽으로 기울이는 대신 검색할 때마다 두 그룹을 나란히 비교합니다.

매수자는 시행사 계약에 서명하기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

• 시행사의 완료 실적, 이전 건물, 그리고 편의시설 축소나 인도 지연의 이력 여부.
• 분양계획서에 추정된 재산세와 공용 관리비, 그리고 그 수치가 현실적인지 여부.
• 계약금 보호: 에스크로(escrow) 계좌가 어디에 보관되며 어떤 조건에서 반환되는지.
• 판매된 유닛의 비율: 이는 자금 조달, 협상 여지, 그리고 입주 시 건물의 분위기에 영향을 줍니다.
• 최종 기한과, 시행사가 제때 인도하지 못할 경우 매수자가 취할 수 있는 구제 수단.