Por Manhattan Miami Real Estate
Respuesta Rápida
Sí. Los inversionistas extranjeros que poseen activos situados en Estados Unidos — incluidos bienes raíces — pueden estar sujetos a un impuesto sucesorio de hasta el 40% sobre montos superiores a una exención de USD 60,000. Se trata de un impuesto federal sobre la transferencia de activos al fallecimiento, no un impuesto estatal ni un impuesto recurrente sobre la propiedad.
Cómo proteger el capital del impuesto sucesorio sin perder flexibilidad.
Para inversionistas que no son ciudadanos estadounidenses, comprar bienes raíces en Estados Unidos introduce un riesgo que rara vez se explica con claridad:
Exposición al impuesto sucesorio en EE.UU. de hasta el 40%.
Es uno de los aspectos más frecuentemente mal comprendidos de la propiedad inmobiliaria en EE.UU. para inversionistas internacionales.
El impuesto sucesorio en EE.UU. — a menudo confundido con impuestos estatales o impuestos sobre la propiedad — es un impuesto federal sobre la transferencia de activos al fallecimiento. A diferencia de los ciudadanos estadounidenses, los inversionistas extranjeros reciben solo USD 60,000 de exención (a veces llamado informalmente “death tax” en EE.UU.). Por encima de ese umbral, los activos situados en EE.UU. — incluidos bienes raíces — pueden estar sujetos a impuestos a tasas altas al fallecimiento.
En una propiedad de USD 5 a 15 millones, esto no es teórico. Es un riesgo patrimonial relevante.
En propiedades de mayor valor, el impacto puede ser significativo. Una propiedad de USD 10 millones mantenida directamente por un inversionista extranjero puede generar exposición superior a USD 3 millones, dependiendo de la estructura.
Los inversionistas extranjeros reciben solo USD 60,000 de exención en Estados Unidos.
En contraste, los ciudadanos estadounidenses cuentan actualmente con exenciones de aproximadamente USD 13 millones o más.
Por encima de ese umbral, los activos situados en EE.UU. — incluidos bienes raíces — pueden estar sujetos a impuestos a tasas de hasta el 40%.
Los tratados internacionales con ciertos países pueden modificar cómo se aplica esto. Sin embargo, muchos inversionistas internacionales no se benefician de la protección por tratado.
Para un brief conciso sobre estructura de propiedad, impuesto sucesorio y consideraciones de salida: Descargar el brief →
Datos Clave
No es algo que pueda corregirse después del cierre.
La forma en que se estructura la propiedad desde el inicio determina:
La estructura de propiedad no es un detalle secundario. Es parte de la decisión de inversión en sí.
Para inversionistas no residentes y no ciudadanos estadounidenses:
Esto aplica independientemente de:
No existe una solución única. Los inversionistas sofisticados normalmente evalúan tres caminos.
Cada uno de estos enfoques refleja una prioridad diferente:
El enfoque óptimo depende de cómo encaja la inversión en una estrategia patrimonial más amplia — no solo en la propiedad en sí.
Simplificado con fines ilustrativos. Las estructuras reales varían según jurisdicción, valor del activo, financiamiento y consideraciones tributarias más amplias.
Algunos inversionistas estructuran la titularidad a través de sociedades extranjeras (no U.S.-situs), de modo que el activo no se considere situado en EE.UU. al fallecimiento.
Este enfoque puede:
Por otro lado, puede:
Otros inversionistas priorizan la simplicidad. Compran directamente y usan seguro para cubrir la exposición potencial al impuesto sucesorio. En la práctica, la disponibilidad del seguro varía—los compradores más jóvenes suelen tener mayor acceso, mientras que los compradores de mayor edad pueden enfrentar costos más altos o limitaciones, lo que puede influir en la estrategia.
Este enfoque permite:
Por otro lado:
Algunos inversionistas combinan elementos de ambos:
Este enfoque puede equilibrar eficiencia y flexibilidad — pero debe diseñarse con intención.
Para una visión más amplia de cómo los inversionistas internacionales abordan los bienes raíces en EE.UU., consulte nuestro marco de despliegue de capital en Nueva York y Miami.
Las estructuras que eliminan la exposición al impuesto sucesorio no son las mismas que prefieren los prestamistas.
Esto crea una decisión fundamental:
La estrategia correcta depende de:
Muchos inversionistas internacionales asumen que mantener bienes raíces en EE.UU. a través de una LLC, o colocándolos en un trust, resuelve el problema del impuesto sucesorio. Por sí solos, ninguno lo resuelve.
Ambos son vehículos domésticos. No alteran cómo EE.UU. clasifica el activo subyacente para fines del impuesto sucesorio. Si la propiedad permanece como activo situado en EE.UU., la exposición generalmente sigue aplicando.
Para eliminar la exposición, la propia estructura de propiedad debe cambiar. Una LLC o un trust puede luego incorporarse para ofrecer:
En la práctica, las estrategias tienden a alinearse al tamaño del activo:
Para propiedades de altura en Manhattan a nivel trofeo, la estructuración es la regla, no la excepción.
No se trata solo de planificación tributaria. Se trata de cómo el capital entra — y eventualmente sale — del mercado inmobiliario estadounidense.
La estructura equivocada puede crear exposición innecesaria. El enfoque equivocado de financiamiento puede limitar la flexibilidad. Ambos deben considerarse en conjunto.
Cada estructura de propiedad depende de cómo planea financiar, mantener y, eventualmente, salir de la inversión.
Trabajamos con inversionistas internacionales y sus asesores legales y fiscales para alinear la estructura de propiedad con la estrategia inmobiliaria en su conjunto.
Cada relación comienza con una conversación privada — objetivos, calendario, situación fiscal.
Sin compromiso. Generalmente respondemos en un día hábil.