Manhattan Miami Real Estate
Kurzantwort
Ja. Internationale Investoren, die in den USA belegene Vermögenswerte (einschließlich Immobilien) halten, können einer Erbschaftsteuer von bis zu 40 % auf Beträge oberhalb einer Freigrenze von 60.000 USD unterliegen. Es handelt sich um eine bundesweite Steuer auf die Übertragung von Vermögenswerten im Todesfall und nicht um eine staatliche oder laufende Grundsteuer.
Wie sich Kapital vor der Erbschaftsteuer schützen lässt, ohne an Flexibilität einzubüßen.
Für Investoren ohne US-Staatsbürgerschaft bringt der Erwerb von Immobilien in den Vereinigten Staaten ein Risiko mit sich, das selten klar dargestellt wird:
Eine Erbschaftsteuer-Exposition in den USA von bis zu 40 %.
Es handelt sich um einen der am häufigsten missverstandenen Aspekte des Immobilienbesitzes in den USA für internationale Investoren.
Anders als US-Bürger erhalten internationale Investoren lediglich eine Freigrenze von 60.000 USD—gelegentlich wird diese Steuer in den USA informell als „death tax" bezeichnet. Beträge oberhalb dieser Grenze unterliegen für in den USA belegene Vermögenswerte (einschließlich Immobilien) im Todesfall einer Besteuerung mit hohen Sätzen.
Bei einer Immobilie im Bereich von 5 bis 15 Mio. USD ist dies kein theoretisches Szenario: Es handelt sich um ein materielles Vermögensrisiko.
Bei höherwertigen Objekten kann die Belastung erheblich sein. Eine direkt von einem internationalen Investor gehaltene Immobilie im Wert von 10 Mio. USD kann je nach Struktur eine Steuerexposition von über 3 Mio. USD auslösen.
Internationale Investoren erhalten in den USA lediglich eine Freigrenze von 60.000 USD für die Erbschaftsteuer.
Im Vergleich dazu verfügen US-Bürger derzeit über Freigrenzen von etwa 13 Mio. USD oder mehr.
Beträge oberhalb dieser Grenze können für in den USA belegene Vermögenswerte (einschließlich Immobilien) mit Sätzen von bis zu 40 % besteuert werden.
Bestimmte Doppelbesteuerungsabkommen können die Anwendung modifizieren. Viele internationale Investoren genießen jedoch keinen abkommensrechtlichen Schutz und sind der vollen Exposition ausgesetzt.
Für einen prägnanten Brief zu Eigentumsstruktur, Erbschaftsteuer und Exit-Überlegungen: Brief herunterladen →
Wichtige Fakten
Diese Frage lässt sich nicht nachträglich nach dem Closing korrigieren.
Wie eine Immobilie von Anfang an gehalten wird, bestimmt:
Die Eigentumsstruktur ist kein nachgelagertes Detail. Sie ist Bestandteil der Investitionsentscheidung selbst.
Die Erbschaftsteuer in den USA—häufig mit staatlichen Steuern oder Grundsteuern verwechselt—ist eine bundesweite Steuer auf die Übertragung von Vermögenswerten im Todesfall. Für Investoren ohne US-Wohnsitz und ohne US-Staatsbürgerschaft gilt:
Dies gilt unabhängig von:
Es gibt keine Standardlösung. Vermögende Investoren prüfen typischerweise drei Ansätze.
Jeder Ansatz spiegelt eine andere Priorität wider:
Welcher Ansatz optimal ist, hängt davon ab, wie sich die Investition in eine umfassendere Vermögensstrategie einfügt—nicht von der Immobilie allein.
Vereinfachte Darstellung. Tatsächliche Strukturen variieren je nach Jurisdiktion, Vermögenswert, Finanzierung und weiteren steuerlichen Erwägungen.
Manche Investoren strukturieren das Eigentum über ausländische Gesellschaften (nicht U.S.-situs), sodass der Vermögenswert im Todesfall nicht als in den USA belegen gilt.
Dieser Ansatz kann:
Allerdings kann er auch:
Andere Investoren legen Wert auf Einfachheit. Sie erwerben direkt und decken eine mögliche Erbschaftsteuer-Exposition über eine Versicherung ab. In der Praxis variiert die Verfügbarkeit von Versicherungen—jüngere Investoren haben in der Regel besseren Zugang, während ältere Investoren mit höheren Kosten oder Einschränkungen konfrontiert sein können, was die Gesamtstrategie beeinflusst.
Dieser Ansatz ermöglicht:
Andererseits:
Manche Investoren kombinieren Elemente beider Strategien:
Dieser Ansatz kann Effizienz und Flexibilität ausbalancieren—muss jedoch bewusst gestaltet werden.
Für einen umfassenderen Überblick, wie internationale Investoren US-Immobilien angehen, siehe unser Rahmenwerk für den Kapitaleinsatz in New York und Miami.
Die Strukturen, die die Erbschaftsteuer-Exposition beseitigen, sind nicht dieselben Strukturen, die Finanzierungsgeber bevorzugen.
Daraus ergibt sich eine grundlegende Entscheidung:
Die richtige Strategie hängt ab von:
Viele internationale Investoren nehmen an, dass das Halten einer US-Immobilie über eine LLC oder in einem Trust die Erbschaftsteuerproblematik löst. Für sich genommen tut das keines von beiden.
Beide sind US-inländische Eigentumsvehikel. Sie ändern nicht, wie die USA den zugrunde liegenden Vermögenswert für Zwecke der Erbschaftsteuer einordnen. Bleibt die Immobilie ein in den USA belegener Vermögenswert, besteht die Exposition in der Regel fort.
Um die Exposition zu beseitigen, muss die Eigentumsstruktur selbst geändert werden. Eine LLC oder ein Trust kann anschließend darauf aufgesetzt werden, um Folgendes zu bieten:
In der Praxis orientieren sich die Strategien an der Größenordnung des Vermögenswerts:
Bei hochpreisigen Manhattan-Objekten der Trophy-Klasse ist Strukturierung die Regel, nicht die Ausnahme.
Es geht nicht allein um Steuerplanung. Es geht darum, wie Kapital in den US-Immobilienmarkt eintritt—und ihn schließlich wieder verlässt.
Eine falsche Struktur kann unnötige Exposition schaffen. Eine falsche Finanzierungsstrategie kann Flexibilität einschränken. Beides muss gemeinsam betrachtet werden.
Jede Eigentumsstruktur hängt davon ab, wie Sie Ihre Investition zu finanzieren, zu halten und schließlich zu veräußern beabsichtigen.
Wir arbeiten mit internationalen Investoren sowie deren rechtlichen und steuerlichen Beratern zusammen, um die Eigentumsstruktur mit der gesamten Immobilienstrategie in Einklang zu bringen.
Jede Zusammenarbeit beginnt mit einem vertraulichen Gespräch — Ziele, Zeitrahmen, steuerliche Ausgangslage.
Unverbindlich. Antwort in der Regel innerhalb eines Werktags.