關於 Aman New York
Aman New York 是一棟將曼哈頓超豪華市場劃分為「之前」與「之後」的建築——身為一家在三個街區外見證了億萬富翁大道（Billionaires' Row）每一次重大推案的經紀公司，我們如此斷言。當 Vladislav Doronin 與 OKO Group 宣布將第五大道 730 號的 Crown Building 改建為 Aman 首個都會型物業時，質疑之聲不絕於耳：在一棟 1921 年落成的辦公大樓內打造飯店式共管公寓，每平方英尺定價逾 10,000 美元？然而銷售一經展開，質疑者便噤聲了。整棟建築售罄。Crown Penthouse 以 1.35 億美元成交。2024 年紐約十大最高價住宅交易中，有三筆發生於此。我們親自走訪過這些單位，也為考慮購入的買家提供過諮詢，以下所述皆為我們的真實所知——而非一紙新聞稿。
Crown Building 本身便是一段多數人路過卻未加珍視的曼哈頓歷史。它由打造大中央車站（Grand Central Terminal）的同一家事務所 Warren & Wetmore 於 1921 年設計，是一座布雜藝術（Beaux-Arts）風格的地標，其鎏金冠頂已成為第五大道天際線的一部分逾一個世紀。Aman 長期的設計合作夥伴、Denniston 的 Jean-Michel Gathy 主持了此次改建，成果確實令人印象深刻：室內散發著 Aman 的氣息——溫潤的木質、俐落的線條、帶有日式意韻的靜謐——但建築的骨架卻提醒著您，此處是一座百年歷史的曼哈頓地標，而非峇里島的度假村。較低樓層設有 83 間飯店套房，較高樓層則僅容納 22 戶私人住宅，無一戶格局雷同。這並非行銷辭令；此樓原本並非按共管公寓設計，因此 Gathy 必須因應既有結構施作，每一戶住宅皆真正獨一無二。
對於在此層級多方比較的買家而言，Aman New York 自成一格，卻與同一批財力雄厚的買家爭取青睞。在此看房的客戶，往往也在考慮 220 Central Park South、432 Park Avenue、Central Park Tower，有時還包括上東區 The Surrey 的全新住宅。Aman 的獨到之處在於其款待服務層次——您購入的不僅是一戶共管公寓，更是融入 Aman 的生活體系：25,000 平方英尺的水療中心、兩間名廚餐廳、一間爵士俱樂部，以及任何獨立住宅大樓皆無法比擬的服務水準。相對的代價，是您需在購入價格與後續持有成本兩方面付出可觀費用。我們協助客戶釐清，這樣的取捨是否契合他們實際的生活方式，而非手冊上所描繪的應然生活。
Aman New York at a Glance
730 Fifth Avenue, New York, NY 10019
OKO Group
Jean-Michel Gathy / Denniston
2022
22
83
共管公寓
Midtown
Aman New York Condos for Sale
Why Buyers Choose Aman New York
Aman 的品牌忠誠度真實存在——並實際驅動購買
我們服務過的超高淨值買家足夠多，深知『Aman 狂熱者』是一種真實存在的現象。這些人曾造訪過十座、十五座、乃至二十座 Aman 度假村。他們圍繞著 Aman 的新開幕來規劃全年行程，能叫出 Amangiri 與 Amanpuri 員工的名字。當 Aman 宣布推出紐約物業時，這些買家並未貨比三家——他們直接致電經紀人，說『讓我進場』。這種由品牌驅動的需求，是我們在住宅房地產中幾乎從未見過的，也是此樓售罄、轉售價格得以維持的重要原因。您購入的不僅是一片建坪，更是融入一個成員彼此對此品牌懷抱特定、近乎狂熱之推崇的社群。
無與倫比的曼哈頓養生與水療設施
我們遍覽過本市每一套高端設施配置，無一能與 Aman 所提供者相提並論。這座 25,000 平方英尺的水療中心橫跨三個樓層，設有 65 英尺泳池、附土耳其浴（hammam）與俄式蒸浴（banya）的私人 Spa Houses、冷凍療法、整合醫學，以及先進的美學療程。這並非在大樓健身房旁附加一間桑拿——而是一座恰好座落於您樓下的頂級目的地水療中心。對於將養生視為日常實踐、而非偶一為之之享受的買家而言，這正是決定性因素。我們曾有客戶看過 220 CPS 與 Central Park Tower，在參觀 Aman Spa 後，便不再考慮其他任何選擇。
57 街與第五大道——曼哈頓奢華的重心所在
此地段有其取捨之處，我們在別處坦率談及，但其優勢確實存在。您位處第五大道與 57 街的交會口——Bergdorf Goodman 就在街對面，中央公園在北面兩個街區之遙，四周環繞著全球最密集的奢侈品零售。對於以此作為紐約據點的國際買家而言，此地段無可匹敵——中城通達一切，鄰近直升機停機坪與機場，居於商業與文化世界的中心。Crown Building 本身即是公認的地標，塔頂的鎏金冠冕在數個街區外便清晰可見。您無需向任何人報上地址；他們早已識得這棟建築。
僅 22 戶住宅——無法人為製造的尊貴稀有
每一棟豪宅都在談論尊貴稀有，而 Aman New York 是真正做到了。整棟建築僅有 22 戶私人住宅。相較之下，One57 有 179 戶、432 Park 有 104 戶、Central Park Tower 則有 179 戶。道理很簡單：當這 22 戶 Aman 單位之一進入市場，便是一樁盛事。在行情好的年份，可售存量也僅以個位數計，且多數屋主並無意出售。這種稀缺性對保值具有實質意義——沒有供給過剩，也不會有大批新單位同時湧入市場。對於在意擁有真正稀有、而不僅是昂貴之物的買家而言，單憑戶數之少便足以說明一切。
我們對 Aman New York 的看法——來自在地經紀公司的坦誠觀點
我們將提供給您的，是與每一位向我們詢問 Aman New York 的客戶相同的坦率評估，因為這正是我們的行事之道。我們在距 Crown Building 三到四個街區之處生活與工作。我們親自走訪過這些住宅，為在 Aman 與 220 Central Park South、432 Park 及 Central Park Tower 之間權衡的買家提供過諮詢，也親眼見證了誰在此購屋、以及為何購屋。Aman New York 是一處確實非凡的物業——但它並非適合所有人，若佯裝並非如此，便是對您的不負責任。
以下是我們對客戶的坦誠之言。其優點十分顯著：Aman 的服務體系是曼哈頓住宅之最，無庸置疑。水療中心堪稱世界級。餐廳是真正的目的地場所，而非事後添補的設施空間。Jean-Michel Gathy 的設計優美而渾然一體。住戶社群雖小，卻對 Aman 品牌懷抱真摯的認同，營造出一種在較大型建築中難以尋得的歸屬感。而僅有 22 戶住宅，其尊貴稀有並非行銷說辭——而是算術。
接下來是需留意之處，因為認真的買家理應知曉。每平方英尺的單價是全市最高——轉售交易的成交價介於每平方英尺 8,000 至 11,400 美元之間，這意味著您在本已高昂的億萬富翁大道價位之上，還需支付可觀的 Aman 品牌溢價。Crown Building 是改建而非從無到有的新建，部分格局反映了這一點——您或會在意想不到之處遇上樑柱、感覺比專為住宅興建的塔樓更為侷促的走廊，以及各戶高低不一的天花板。57 街與第五大道的地段固然尊榮，但日常卻商業氣息濃厚、遊客眾多；它不具備上西區或上東區那般的居住寧靜。此外，每月持有成本名列曼哈頓最高之列，反映出飯店等級服務營運的高強度。Aman Club 會籍雖已包含在內，但水療療程、餐飲與各項服務的花費會迅速累積。
我們的結論是：Aman New York 適合那些本就熟悉並鍾愛 Aman 品牌、希望將養生與款待融入日常生活、並將溢價視為實現理想生活方式之代價而非額外附加費用的買家。若您主要是在購買房地產本身——建坪、景觀、格局——那麼曼哈頓另有一些建築能以相同金額提供更為常規的價值。我們協助客戶釐清自己屬於哪一類，並樂於與您展開這樣的對話。
歡迎國際買家
外國人士購買 Manhattan 共管公寓無需簽證或居留資格。許多國際買家運用 LLC 結構以兼顧隱私與資產傳承規劃。Manhattan Miami 專精於引導國際買家完成整個收購流程，從融資方案到成交程序皆涵蓋其中。
閱讀我們的國際買家指南 →About Aman New York
Available Residences
Currently available at Aman New York
無與倫比的居住體驗
住宅系列
一房與兩房住宅
1-2
1,100 - 2,200 SF
- 開放式起居與用餐空間
- 配備頂級家電的當代廚房
- 享城市景觀的落地窗
- 由 Denniston 訂製設計的室內空間
- 橡木與胡桃木飾面
- 完整使用 Aman 飯店服務與設施
- 專屬住宅入口與電梯
三房與四房住宅
3-4
3,700 - 6,700 SF
- 寬敞的整層與半層格局
- 享中央公園與天際線景觀的私人露台
- 部分單位設有私人鹽水泳池
- 附更衣室與水療風格衛浴的主臥套房
- 正式餐廳與主廚廚房
- 書房或家庭辦公室
- 訂製木作與頂級石材飾面
- 獨立空調系統
Crown Penthouse 與頂尖珍藏單位
4-6
6,700 - 14,000 SF
- 座落於建築標誌性鎏金冠頂之內、樓高五層的 Crown Penthouse
- 約 14,000 平方英尺的室內生活空間
- 中央公園與曼哈頓天際線的 360 度全景視野
- 多處私人露台與戶外宴客空間
- 私人泳池、涼亭與水療設施
- 挑高天花板的宏偉宴會廳
- 可完全客製化的格局，搭配 Denniston 訂製設計
- 第五大道上最尊貴的住宅地址
Residences from $11,500,000
無與倫比的奢華設施薈萃
養生與水療
- 橫跨三層樓、25,000 平方英尺的 Aman Spa
- 附火爐與日光躺椅的 65 英尺室內恆溫泳池
- 附土耳其浴（hammam）與俄式蒸浴（banya）的私人 Spa Houses
- 冷凍療法艙
- 10 間提供 Aman 招牌療程的療護室
- 冷熱浸浴池
- 蒸氣室與桑拿
- 瑜伽與皮拉提斯工作室
- 整合醫學諮詢
- 包含 Hydrafacial 與 Morpheus8 在內的先進美學療程
- 3,000 平方英尺、配備私人教練的 24 小時健身中心
- 低氧訓練與 Scanme 身體檢測
社交與餐飲
- 由 Aman 打造的 Arva 義大利餐廳
- 設有檜木（Hinoki）吧台的 Nama 日式無菜單料理餐廳
- 7,000 平方英尺、附火爐與水景的環繞式 Garden Terrace 花園露台
- 藏酒圖書室（Wine Library）
- 每晚現場演出的地下 Jazz Club 爵士俱樂部
- 鋼琴酒吧
- 雪茄吧
- 住戶俱樂部與空中大廳（Sky Lobby）
- 全年戶外餐飲與娛樂
服務
- 為住戶提供完整的 Aman 飯店服務
- 24 小時禮賓與接待
- 位於 56 街的私人住宅專屬入口
- 專屬住宅電梯區
- 府邸座車服務
- 住宅內用餐與客房服務
- 每日客房清潔
- 洗衣與乾洗服務
- 寵物友善大樓
- 包裹與郵件收發
- 代客泊車與門房服務
生活風尚
- 附贈 Aman Club 會籍
- 可使用全球 Aman 度假村網絡
- 精心策劃的養生課程與靜修活動
- 鄰近中央公園並享天際線景觀
- 部分住宅設有私人露台與泳池
- 由 Denniston 提供的訂製室內設計服務
- 所有 Aman 餐飲場所的優先訂位
- Aman Spa 療程的優先預約
- 包含太極與氣功在內的定期養生活動
遠見創造者
Jean-Michel Gathy
建築師與室內設計師
Vladislav Doronin
開發商暨 Aman 董事長兼執行長
曼哈頓中城之巔
Aman New York 坐擁全球最令人嚮往的地址之一，君臨第五大道與 57 街的交會處。這處標誌性的曼哈頓中城地段，將住戶置於奢華購物、世界級文化機構，以及中央公園蒼翠遼闊綠意的核心。Crown Building 這處富有傳奇色彩的街角，自 1921 年起便是曼哈頓尊榮的象徵，如今更錨定著億萬富翁大道（Billionaires' Row）——這條由超高住宅塔樓構成的廊帶，定義了紐約市生活的巔峰。
中央公園與戶外生活
距中央公園東南入口僅數步之遙，坐擁其 843 英畝的草原、林地與水域。住戶可即刻抵達園內的跑步徑、Wollman Rink 溜冰場、中央公園動物園及各季節活動，這一切皆由建築高樓層與露台的景觀所框景。
世界級購物
座落於全球最負盛名的零售廊帶之上。Bergdorf Goodman 就在 57 街正對面，Tiffany & Co.、Louis Vuitton、Harry Winston、Saks Fifth Avenue 以及數十家奢侈品旗艦店，皆在沿第五大道與麥迪遜大道（Madison Avenue）步行可及之處。
藝術與文化
四周環繞著享譽全球的文化地標，包括現代藝術博物館（MoMA）、卡內基音樂廳（Carnegie Hall）、洛克斐勒中心（Rockefeller Center）、Plaza Hotel、林肯表演藝術中心（Lincoln Center for the Performing Arts），以及上東區的藝廊，皆距家門僅數分鐘之遙。
餐飲與交通
曼哈頓中城匯聚了無可比擬的米其林星級餐廳、經典餐室與尊貴私人俱樂部。此地段交通便捷卓越，坐擁多條地鐵線，鄰近大中央車站（Grand Central Terminal）與賓州車站（Penn Station），並可便利前往 JFK、LaGuardia 及 Newark 機場。
Compare Aman New York to Nearby Buildings
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One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
常見問題
身為住戶，Aman 會籍究竟能享有什麼？
這是每一位認真的買家都會問的第一個問題，而它確實重要。身為 Aman New York 的屋主，您將獲贈 Aman Club 會籍，而非住戶入會需支付 200,000 美元的入會費，外加每年 15,000 美元的年費。此會籍讓您得以使用 Jazz Club、Wine Library、Garden Terrace 及各項社交活動。您還可優先使用 25,000 平方英尺的 Aman Spa，並在 Arva 與 Nama 這兩間館內餐廳享有優先訂位。走出這棟建築，您更能接軌全球 Aman 網絡——在全球逾 35 座 Aman 度假村享有優惠房價與入住權益。對於本就在 Aman 物業度假的買家而言（在此價位層級中，這類買家的比例高得出人意料），此會籍並非附加項目，而是他們選擇此處、而非 220 CPS 的原因。
飯店式共管公寓的結構在日常運作上究竟如何？
83 間飯店套房位於較低樓層，22 戶私人住宅則座落其上的高樓層。住戶擁有位於 56 街的專屬入口、專屬電梯區與獨立的 Sky Lobby——您無需穿越飯店即可返家。話雖如此，您將與飯店賓客及俱樂部會員共用餐廳、水療中心與 Jazz Club，這意味著這些空間可能人潮眾多，尤其在週末與旺季。我們坦誠告知客戶：若您追求完全私密、僅限住戶的體驗，15 Central Park West 或 220 CPS 更適合您。若您希望居家被世界級飯店的活力與服務體系所環繞，Aman 在本市所提供的，勝過任何其他選擇。
Aman New York 住宅的實際價格區間為何？
此樓在開發商層級已完全售罄，因此目前所有交易皆為轉售。原始價格從約 1,150 平方英尺的一房單位約 590 萬美元起，一路攀升至面積近 14,000 平方英尺、樓高五層的 Crown Penthouse 的 1.35 億美元。轉售交易所記錄的價格介於每平方英尺約 8,000 至 11,400 美元之間，使 Aman 成為曼哈頓每平方英尺造價最高的建築。一戶整層單位以 5,500 萬美元成交，另一戶則為 6,200 萬美元。單位一旦釋出便迅速易手，且通常落入本就熟悉 Aman 品牌的買家手中。可售存量極為稀少——全樓僅 22 戶住宅，您或需等候一年甚至更久，方能覓得合適的單位。
Aman 與文華東方（Mandarin Oriental）或麗思卡爾頓（Ritz-Carlton）的住宅相比如何？
我們經常被問及這項比較，因為此層級的買家對這三個品牌都相當熟悉。位於 80 Columbus Circle 的文華東方住宅坐擁中央公園景觀與紮實的飯店服務，但單位較為老舊、裝修已顯陳舊，且該品牌並不具備 Aman 所激發的那種近乎狂熱的擁護。中央公園南（Central Park South）的麗思卡爾頓地段優越，卻是截然不同的產品——更為傳統、設計感較弱，且缺乏養生元素。在水療與養生方面，Aman 屬於截然不同的層次——這座擁有 Spa Houses、冷凍療法與整合醫學、25,000 平方英尺的設施，絕非文華東方或麗思卡爾頓所能比擬。您在 Aman 所支付的溢價，正反映了這道差距。是否值得，端視養生與 Aman 服務理念在您日常生活中的核心程度而定。
Aman New York 的每月持有成本為何？
這正是某些買家面對現實的時刻。Aman New York 的共同管理費名列全市最高之一，考量到飯店等級的人員配置、25,000 平方英尺的水療中心、兩間餐廳、一間爵士俱樂部，以及整體服務營運的高強度，這也在情理之中。以一戶兩至三房的單位而言，每月管理費與稅金合計將輕易達到五位數——視單位而定，我們曾見過每月逾 20,000 美元者。Aman Club 會籍已包含於屋主權益中，但水療療程、餐飲及其他服務則另行計費。我們總是告訴客戶：若每月持有成本讓您卻步，Aman 或許並不適合您。在此如魚得水的買家，將這些費用視為一種生活方式的代價，而非需要極力壓縮的支出項目。
在 57 街與第五大道這個地段生活，實際感受究竟如何？
我們將對此據實以告，因為這很重要。57 街與第五大道的街角，是全球最容易辨識的交叉口之一——Bergdorf Goodman、Tiffany、Louis Vuitton 皆在一個街區之內。這在物件描述中聽來光鮮亮麗。但現實是，這是中城一段極度商業化、遊客絡繹不絕的地帶。白天人行道熙來攘往，其氣氛屬於零售與商務，而非居住。您無法像在上西區 15 CPW 那般，踏出家門便享有寧靜的晨間漫步。中央公園在北面兩個街區之遙，雖近，卻不同於緊鄰公園。我們對客戶的說法是：若您希望置身一切的中心，並以此作為臨時居所（pied-a-terre），或作為生活以中城為軸心者的據點，此地段堪稱理想。若您嚮往鄰里社區的氛圍，則不妨考慮上西區或上東區。
Aman New York 的翻修與設計由誰操刀？
Denniston International 的 Jean-Michel Gathy——一位常駐馬來西亞的比利時建築師，曾設計 Aman 諸多最負盛名的度假村，包括 Turks and Caicos 的 Amanyara 與 Aman Venice。Gathy 在此面臨的挑戰十分艱鉅：Crown Building 是一座列為地標的 1921 年布雜藝術建築，因此改建必須在尊重既有結構的同時，注入 Aman 溫潤極簡的招牌美學。成果十分成功——公共空間以橡木、胡桃木、肉桂色木材與青銅，平衡了鎏金年代的細節，呈現出渾然一體而非刻意堆砌之感。住宅本身裝修精美，惟我們須指出，由於這是改建而非從無到有的新建工程，部分格局帶有一些特殊之處——出乎意料處出現的樑柱、略顯狹窄的走廊、高低不一的天花板。這些並非致命缺陷，但在您決定購入前，值得先行了解。
相較於曼哈頓其他頂級建築，Aman New York 的溢價是否值得？
這才是真正關鍵的問題，而我們的答案是：端視您是何種買家。若您是 Aman 的忠實擁護者——曾在 Amanpuri、Amangiri、Aman Tokyo 一住數週——那麼是的，這份溢價合情合理，因為您購入的是一種您早已深知所愛、如今永久落腳於曼哈頓的生活方式。養生、服務文化、設計語彙——一應俱全。但若您主要是一位尋覓紐約最佳共管公寓的房地產買家，這筆帳便較難說得通。您所支付的是全市最高的每平方英尺單價，換來的是一棟帶有若干格局妥協的改建建築，且地段偏商業而非住宅。以相近的預算購入 220 Central Park South 或 432 Park，可得到一戶專為住宅而建、格局更為常規、且多半景觀更佳的共管公寓。我們不會將客戶推往任何一方，而是攤開所有取捨，讓他們自行決定實際購入的究竟為何：一戶共管公寓，抑或一種生活方式。
Your Aman New York Awaits
我們的專家將為您提供個人化的價格資訊、樓層平面圖，以及專屬的開發商優惠方案。
730 Fifth Avenue, New York, NY 10019
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Manhattan 房地產市場情報
市場脈絡：Manhattan 豪宅公寓大廈的價格依子市場明確區隔。Billionaires’ Row 廊帶（57 街，介於 Park Avenue 與 Columbus Circle 之間）擁有全美最高的每平方英尺單價，指標性豪宅成交價達每平方英尺 $4,000-$10,000+。Manhattan 下城（Tribeca、West Village、Soho）在新建案供給有限的支撐下，自成一個頂級豪宅層級。Upper East Side 與 Upper West Side 的公寓大廈中位數價格明顯低於下城指標水準，但提供更大的樓板面積與親近 Central Park 的優勢。Manhattan 的價格對利率、豪宅稅級距，以及個別大樓的銷售計畫書階段相當敏感。
實體洞察：2026 年由開發商直售的新建案包括 80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）與 Mandarin Oriental Fifth Avenue。已完工且仍有開發商餘屋的大樓包括 Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th 與 50 West 66th。每一棟大樓的開發商紀錄、營建融資銀行、銷售計畫書修訂節奏，以及 421-a 或其他稅賦減免狀態皆不相同，必須逐一盡職調查。
買方訊號：Manhattan 的結構性條件包括：由紐約州檢察總長監管的銷售計畫書程序（提供監管較鬆散市場所沒有的買方程序保障）、轉售市場的深度（出場時流動性高），以及近期供給受限（核心子市場的可開發容積有限）。簽約時需審慎評估的風險：$2M 以上豪宅稅級距的累進加重、開發商銷售案中移轉稅轉由買方負擔、特定基地的界線與景觀廊道風險、管委會的出租與轉售政策，以及 421-a 退場時程（如適用）。任何個別建案的狀態，包括開發商餘屋數量、檢察總長計畫書修訂、價格或銷售比例，皆應以洽詢當時為準。
關鍵數據
- Manhattan 指標性公寓大廈每平方英尺價格區間：$1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row 平均每平方英尺價格：$4,000-$10,000+
- 下城指標豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺價格：$2,500-$6,000+
- 豪宅稅（Mansion Tax）：$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採買方累進級距
- 典型開發商合約訂金：簽約時 10%-20%
- 標準買方律師審閱期：自合約送達起 1-3 個工作天
- 開發商端佣金：開發商銷售案中由開發商支付買方經紀人佣金
- 稅賦減免方案（如適用）：421-a、J-51，狀態逐棟確認
- 外國人以 LLC 持有：常見作法，於簽約時完成架構
買方流程
Manhattan 開發商銷售流程：預約表單 → 銷售計畫書交付 → 買方律師審閱 → 簽署合約並支付首期訂金 → 房貸核准（如有融資）→ 交屋時完成交割。開發商餘屋與中古轉售的流程有所不同；建議於賞屋前先行諮詢規劃。
Manhattan 房地產常見問題
什麼是紐約州檢察總長銷售計畫書？
銷售計畫書（offering plan）是向紐約州檢察總長申報的法律文件，規範 Manhattan 每一戶公寓大廈的銷售。內容界定訂金保管、單位規格、公共管理費、不動產稅、開發商義務與買方保障。任何 Manhattan 公寓大廈的交易，都必須在核備的銷售計畫書框架下完成交割；修訂版本會定期提交，並由買方律師於簽約時審閱。
什麼是開發商餘屋？
開發商餘屋（sponsor inventory）是指仍由大樓開發商（即「sponsor」）持有、尚未售出的單位。這些單位為全新、從未有人居住，且可能享有議價空間、交割費用抵免，以及該大樓的稅賦減免（如有）。開發商端交易依銷售計畫書進行，而非標準的中古轉售合約。
Manhattan 適用哪些稅賦減免？
421-a 是 Manhattan 公寓大廈最常見的減免方案，符合條件的新建案可享 10 至 25 年的不動產稅減免。J-51 適用於特定翻新建築。每項減免各有退場時程與逐棟認定的適用資格，必須以銷售計畫書及最新稅務證明確認。
Manhattan 公寓大廈的交割費用有哪些？
典型的買方交割費用約為房價的 2% 至 4%，包括紐約市與紐約州不動產移轉稅（開發商銷售案中常由買方承擔）、豪宅稅（$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採累進級距）、產權保險（title insurance）、買方律師費、貸款時的房貸登記稅，以及按比例分攤的公共管理費與不動產稅。
公共管理費等同於 HOA 管理費嗎？
不同。Manhattan 的公寓大廈使用「公共管理費」（common charges）一詞，而非 HOA 管理費。公共管理費用於大樓營運、人事、設施與儲備基金。不動產稅由紐約市另行課徵，並不包含在公共管理費之內。
Manhattan Miami 在 Manhattan 交易中如何收取報酬？
在開發商端的新建案購屋中，由開發商支付 Manhattan Miami 的買方經紀人佣金，買方無需自付任何代表費用。中古轉售交易的佣金安排則於委任時揭露。