關於 995 Fifth Avenue
995 Fifth Avenue 是近年來曼哈頓上東區所迎來最重要的全新豪華住宅建築之一。本案由 Robert A.M. Stern Architects 設計，並於 2023 年落成，這棟 19 層樓的石灰岩建築，為第五大道面向中央公園、可供開發用地極為稀缺的地段，難得地增添了一棟全新建築。我們的團隊立即體認到，此案將吸引長期渴望擁有第五大道地址與公園景觀，卻不願在歷史悠久的戰前建築中經歷合作公寓董事會審核程序的買家。995 Fifth 正是他們期待已久的共管公寓選擇。
RAMSA 為 995 Fifth Avenue 所作的設計，是一場情境優雅的典範之作。石灰岩外牆呼應著定義這段第五大道的宏偉戰前建築，比例考究的窗戶、古典細節，以及一份低調的克制，使本建築得以與其聲名遠播的鄰舍和諧並立。室內方面，各戶住宅皆以卓越標準精工打造，配有訂製細木工藝、人字拼木地板、石材衛浴，以及偏好戰前生活所特有的那份寬綽比例，而非多數新建案所採用的開放式極簡風格。其成果宛如一棟汲取了老建築精華的新建築，於古典靈感的外殼之內，提供現代化系統、建築品質與共管公寓產權。
就市場定位而言，995 Fifth Avenue 佔據著超高端的位置。一棟坐落於第五大道、俯瞰中央公園的全新共管公寓，是極為罕見的產品，其定價亦反映出這份稀缺性。本建築較少與其他新開發項目競爭，而更多是與同一段第五大道上的戰前合作公寓相抗衡，為買家提供公園景觀與尊貴地址，卻不受合作公寓在融資、外國人持有及轉售方面的限制。對國際買家而言尤其如此，995 Fifth Avenue 開啟了曼哈頓市場中過去難以企及的一個區塊。我們的團隊認為，對於追求極致的買家而言，這是上東區最具吸引力的房源之一。
995 Fifth Avenue at a Glance
995 Fifth Avenue, New York, NY 10028
995 Fifth Avenue LLC
Robert A.M. Stern Architects
2023
30
19
共管公寓
Upper East Side
995 Fifth Avenue Condos for Sale
Why Buyers Choose 995 Fifth Avenue
第五大道中央公園景觀
在曼哈頓房地產中，沒有比俯瞰中央公園的第五大道更令人嚮往的地址。995 Fifth Avenue 的景觀受公園本身永久保護，確保視野永遠不會因未來的建設而受損。對於一直夢想擁有面向中央公園之第五大道居所的買家而言，本建築以全新建築的形式實現了這份願景。四季更迭中眺望公園的體驗——春日繁花、夏日綠蔭、秋日斑斕、冬日雪景——正是我們的客戶形容為真正令人蛻變的感受。這是紐約生活最典型的精髓體驗。
合作公寓林立地段中的共管公寓自由
這段第五大道近一個世紀以來一直由戰前合作公寓建築主導，儘管那些建築宏偉壯麗，合作公寓產權卻伴隨著諸多限制。董事會審核程序可能難以預測且涉入私密。融資選擇往往受限。外國買家經常被完全排除在外。995 Fifth Avenue 提供同樣尊貴的地址與公園景觀，卻無這些束縛。對國際買家而言，這是徹底改變局面的關鍵。對於單純偏好共管公寓產權那份簡明直接的美國買家而言，本案消除了在全球最偉大住宅大道之一居住的一大障礙。
Robert A.M. Stern 的情境化設計
RAMSA 為 995 Fifth Avenue 所作的設計，正說明了他們何以是曼哈頓豪華住宅建築的首屈一指事務所。本建築並不試圖在一條古典大道上標新立異或作出當代宣言。相反地，它以石灰岩、比例考究的窗戶與古典元素，與其戰前鄰舍無縫融合，塑造出一座真正屬於這個街區的外牆。室內亦秉持相同理念：寬綽的比例、訂製細木工藝，以及歷久彌新而非追逐潮流的飾面。對於希望自己的居所優雅地經受時間考驗、永不顯得過時的買家而言，RAMSA 的手法令人深感安心。
稀缺性驅動的價值
在第五大道上俯瞰中央公園的全新共管公寓建設，是幾乎不可能出現的罕見之事。這段大道上可供開發的用地實在沒有任何具意義的供給，這意味著 995 Fifth Avenue 所佔據的市場地位，在往後多年——甚至永遠——都難以被複製。這份稀缺性以更易複製的地段所無法比擬的方式，支撐著溢價定價與長期價值。對於以不可替代性思考房地產的買家而言，這條大道、公園景觀與共管公寓結構的組合，造就了一項在曼哈頓市場中獨一無二的產品。
我們對 995 Fifth Avenue 的看法
995 Fifth Avenue 正是那種令我們團隊由衷感到振奮的建築，因為它解決了曼哈頓豪宅市場數十年來一直存在的一個難題。渴望擁有第五大道地址、俯瞰中央公園的買家，傳統上只有一個選擇：在戰前合作公寓中置產，並承受隨之而來的董事會審核程序、融資限制與持有限制。995 Fifth 徹底改變了這道方程式。
Robert A.M. Stern 的設計對這個地段而言恰到好處。它尊重大道的建築傳承，卻不加以模仿；而室內則呈現出這個地址所要求的那份品質與比例。參觀過本建築的客戶始終告訴我們，它讓人感覺渾然天成、真正屬於此地——這是您能給予一棟座落於歷史街區之新建築的最高讚譽。
須坦誠面對的考量是價格。一棟坐擁公園景觀、位於第五大道的全新共管公寓，勢必要求超高端的定價，995 Fifth 亦不例外。買家需要能坦然為稀缺性與不可替代性付出代價，這些雖屬無形，卻是真實的價值驅動因素。其財務論據建立於一項事實之上：這樣的地段與這種產品類型，基本上不可能被複製。
對國際買家而言，995 Fifth 格外具吸引力。共管公寓結構消除了合作公寓董事會歷來對外國買家所施加的障礙，開啟了曼哈頓過去難以進入的一個區塊。我們與許多國際客戶合作，對他們來說，這棟建築代表著他們首次真正有機會在第五大道上段置產。
歡迎與我們的團隊聯繫，就可售房源，以及 995 Fifth Avenue 相較於上東區其他各項選擇的優勢，進行一次機密討論。這是一棟我們深具信心的建築。
歡迎國際買家
外國人士購買 Manhattan 共管公寓無需簽證或居留資格。許多國際買家運用 LLC 結構以兼顧隱私與資產傳承規劃。Manhattan Miami 專精於引導國際買家完成整個收購流程，從融資方案到成交程序皆涵蓋其中。
閱讀我們的國際買家指南 →About 995 Fifth Avenue
Available Residences
Currently available at 995 Fifth Avenue
無與倫比的居住體驗
住宅系列
兩房
2 房
2,000–2,800 SF
$10M 起
三房
3 房
3,000–4,200 SF
$18M 起
四房
4 房
4,500–6,000 SF
$30M 起
頂層豪宅
5 房以上
7,000+ SF
$50M 起
Residences from $10,000,000
World-Class Amenities
健康與健身
- 頂尖健身中心
- 游泳池
- 水療與護理室
- 桑拿與蒸氣室
休閒與娛樂
- 住戶交誼廳
- 私人宴會廳
- 圖書室
- 兒童遊戲室
戶外空間
- 景觀屋頂露台
- 中央公園景觀
- 私人花園庭院
建築服務
- 24 小時門房與禮賓服務
- 代客泊車
- 私人儲藏空間
- 配送冷藏儲存
- 自行車儲放空間
遠見創造者
995 Fifth Avenue LLC
開發商
本棟獨家第五大道共管公寓背後的開發實體，於全球最尊貴的地址之一交付超豪華住宅。
Robert A.M. Stern Architects
建築設計
享譽國際的建築事務所，以情境化古典主義與歷久彌新的設計著稱，為上東區注入精緻優雅。
上東區，紐約
995 Fifth Avenue 直接坐落於第五大道之上，俯瞰中央公園，讓住戶置身上東區生活的巔峰。本社區提供通往博物館大道、世界級餐飲，以及全市最負盛名私立學校的無與倫比之便利。
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Robert A.M. Stern Architects
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Hell's Kitchen
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Robert A.M. Stern Architects
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Robert A.M. Stern Architects
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Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
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常見問題
995 Fifth Avenue 有何獨特之處？
它是第五大道上少數幾棟直接俯瞰中央公園的全新共管公寓建築之一，此類產品極為罕見。這段大道近一個世紀以來一直由戰前合作公寓主導，使得在此新建的共管公寓成為現代市場中前所未有的房源。對於渴望擁有第五大道公園景觀地址、又不受合作公寓在持有與融資上限制的買家而言，995 Fifth 基本上是同類中唯一的選擇。
995 Fifth Avenue 由誰設計？
本建築由 Robert A.M. Stern Architects 設計，這是美國建築界最受尊崇、成就卓著的事務所之一，並以其標誌性的情境化手法打造本案。RAMSA 以設計尊重、提升並襯托歷史環境而非與之競爭的新建築聞名。995 Fifth 的石灰岩外牆與古典細節，與數代以來定義這段尊貴大道的戰前合作公寓優美地並立。
995 Fifth Avenue 是合作公寓還是共管公寓？
995 Fifth Avenue 是一棟共管公寓，在這段幾乎每一棟建築都是合作公寓的第五大道上，這是極為重要的區別。不同於鄰近的戰前合作公寓所施加的嚴格董事會審核程序、融資限制與外國人持有限制，共管公寓結構為買家提供了大幅更高的彈性與可及性。這使其對國際買家，以及偏好無董事會干預之簡明產權的買家格外具吸引力。
景觀如何？
面向公園的住宅可從全曼哈頓最令人嚮往的第五大道地段之一，享有直接且毫無遮擋的中央公園景觀。這些景觀受公園本身永久保護，意味著它們永遠不會被未來的開發所遮蔽。較高樓層可飽覽橫跨整片公園綠蔭、蓄水池，以及遠處曼哈頓天際線的壯闊景致。這些是全曼哈頓房地產中最具價值、且永久恆存的景觀之一。
995 Fifth Avenue 與鄰近的戰前合作公寓相比如何？
第五大道上的戰前合作公寓提供歷史建築魅力、超凡的公寓格局尺度，以及歷經數代累積的深厚社會聲望。995 Fifth 則以相當的景觀與地址聲望，加上新建築的重要優勢：現代化建築系統、無瑕的當代飾面、共管公寓產權彈性，以及無需董事會審核。對於將地段置於一切之上、卻又希望擁有產權自由與現代品質的買家而言，995 Fifth 是明顯更優越的選擇。
住宅室內如何？
各戶住宅採古典靈感格局，配有訂製細木工藝、人字拼硬木地板、以優質配件打造的石材衛浴，以及展現 RAMSA 嚴謹設計標準的精緻工藝水準。整體比例寬綽而優雅，呼應戰前那份房間界定分明的品味，而非當代開放式極簡風格。廚房配備齊全，設有優質家電與訂製櫥櫃。住宅中的每一處細節，皆體現出刻意講究的品質與歷久彌新的匠心。
995 Fifth Avenue 的目標買家是誰？
追求面向中央公園之第五大道地址，同時渴望共管公寓產權彈性與自由的超高淨值買家。我們觀察到來自國際買家的特別濃厚興趣，他們過去往往無法在這段地段的合作公寓中置產；也包括偏好避開涉入私密之董事會審核程序的美國買家，以及希望在全球最尊貴住宅大道上擁有新建築品質的挑剔買家。
貴團隊能否協助於 995 Fifth Avenue 置產？
當然可以，我們亦樂意把握此機會。我們的團隊對第五大道上段市場瞭若指掌，能就 995 Fifth Avenue 提供全面指引，包括目前的可售房源、詳盡的定價分析，以及與鄰近合作公寓及其他新建替代方案的透徹比較。我們提供私人賞屋，以及專為此市場層級設計、以買家為本的坦誠顧問服務。歡迎與我們聯繫，安排機密諮詢。
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我們的專家將為您提供個人化的價格資訊、樓層平面圖，以及專屬的開發商優惠方案。
995 Fifth Avenue, New York, NY 10028
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Manhattan 房地產市場情報
市場脈絡：Manhattan 豪宅公寓大廈的價格依子市場明確區隔。Billionaires’ Row 廊帶（57 街，介於 Park Avenue 與 Columbus Circle 之間）擁有全美最高的每平方英尺單價，指標性豪宅成交價達每平方英尺 $4,000-$10,000+。Manhattan 下城（Tribeca、West Village、Soho）在新建案供給有限的支撐下，自成一個頂級豪宅層級。Upper East Side 與 Upper West Side 的公寓大廈中位數價格明顯低於下城指標水準，但提供更大的樓板面積與親近 Central Park 的優勢。Manhattan 的價格對利率、豪宅稅級距，以及個別大樓的銷售計畫書階段相當敏感。
實體洞察：2026 年由開發商直售的新建案包括 80 Clarkson（West Village）、255 East 77th（Upper East Side）、140 Jane（West Village）、1122 Madison（Carnegie Hill）與 Mandarin Oriental Fifth Avenue。已完工且仍有開發商餘屋的大樓包括 Central Park Tower、220 Central Park South、53 West 53、111 West 57th 與 50 West 66th。每一棟大樓的開發商紀錄、營建融資銀行、銷售計畫書修訂節奏，以及 421-a 或其他稅賦減免狀態皆不相同，必須逐一盡職調查。
買方訊號：Manhattan 的結構性條件包括：由紐約州檢察總長監管的銷售計畫書程序（提供監管較鬆散市場所沒有的買方程序保障）、轉售市場的深度（出場時流動性高），以及近期供給受限（核心子市場的可開發容積有限）。簽約時需審慎評估的風險：$2M 以上豪宅稅級距的累進加重、開發商銷售案中移轉稅轉由買方負擔、特定基地的界線與景觀廊道風險、管委會的出租與轉售政策，以及 421-a 退場時程（如適用）。任何個別建案的狀態，包括開發商餘屋數量、檢察總長計畫書修訂、價格或銷售比例，皆應以洽詢當時為準。
關鍵數據
- Manhattan 指標性公寓大廈每平方英尺價格區間：$1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row 平均每平方英尺價格：$4,000-$10,000+
- 下城指標豪宅（Tribeca/West Village）每平方英尺價格：$2,500-$6,000+
- 豪宅稅（Mansion Tax）：$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採買方累進級距
- 典型開發商合約訂金：簽約時 10%-20%
- 標準買方律師審閱期：自合約送達起 1-3 個工作天
- 開發商端佣金：開發商銷售案中由開發商支付買方經紀人佣金
- 稅賦減免方案（如適用）：421-a、J-51，狀態逐棟確認
- 外國人以 LLC 持有：常見作法，於簽約時完成架構
買方流程
Manhattan 開發商銷售流程：預約表單 → 銷售計畫書交付 → 買方律師審閱 → 簽署合約並支付首期訂金 → 房貸核准（如有融資）→ 交屋時完成交割。開發商餘屋與中古轉售的流程有所不同；建議於賞屋前先行諮詢規劃。
Manhattan 房地產常見問題
什麼是紐約州檢察總長銷售計畫書？
銷售計畫書（offering plan）是向紐約州檢察總長申報的法律文件，規範 Manhattan 每一戶公寓大廈的銷售。內容界定訂金保管、單位規格、公共管理費、不動產稅、開發商義務與買方保障。任何 Manhattan 公寓大廈的交易，都必須在核備的銷售計畫書框架下完成交割；修訂版本會定期提交，並由買方律師於簽約時審閱。
什麼是開發商餘屋？
開發商餘屋（sponsor inventory）是指仍由大樓開發商（即「sponsor」）持有、尚未售出的單位。這些單位為全新、從未有人居住，且可能享有議價空間、交割費用抵免，以及該大樓的稅賦減免（如有）。開發商端交易依銷售計畫書進行，而非標準的中古轉售合約。
Manhattan 適用哪些稅賦減免？
421-a 是 Manhattan 公寓大廈最常見的減免方案，符合條件的新建案可享 10 至 25 年的不動產稅減免。J-51 適用於特定翻新建築。每項減免各有退場時程與逐棟認定的適用資格，必須以銷售計畫書及最新稅務證明確認。
Manhattan 公寓大廈的交割費用有哪些？
典型的買方交割費用約為房價的 2% 至 4%，包括紐約市與紐約州不動產移轉稅（開發商銷售案中常由買方承擔）、豪宅稅（$1M 以上課徵 1%，$2M 以上採累進級距）、產權保險（title insurance）、買方律師費、貸款時的房貸登記稅，以及按比例分攤的公共管理費與不動產稅。
公共管理費等同於 HOA 管理費嗎？
不同。Manhattan 的公寓大廈使用「公共管理費」（common charges）一詞，而非 HOA 管理費。公共管理費用於大樓營運、人事、設施與儲備基金。不動產稅由紐約市另行課徵，並不包含在公共管理費之內。
Manhattan Miami 在 Manhattan 交易中如何收取報酬？
在開發商端的新建案購屋中，由開發商支付 Manhattan Miami 的買方經紀人佣金，買方無需自付任何代表費用。中古轉售交易的佣金安排則於委任時揭露。