995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern imzası taşıyan, Museum Mile'da butik ölçekli seçkin bir yapı
995 Fifth Avenue Hakkında
995 Fifth Avenue, son yıllarda Manhattan'ın Upper East Side bölgesine gelen en önemli yeni lüks konut binalarından biridir. Robert A.M. Stern Architects tarafından tasarlanan ve 2023 yılında teslim edilen bu 19 katlı kireç taşı bina, Central Park'a bakan Fifth Avenue kesimine yeni inşaatın nadir bir eklentisini temsil eder; bu koridorda uygun arsalar son derece kıttır. Ekibimiz, bu projenin uzun süredir park manzaralı bir Fifth Avenue adresi isteyen ancak tarihi savaş öncesi binalardaki kooperatif yönetim kurulu sürecini göze almak istemeyen alıcıları cezbedeceğini hemen fark etti. 995 Fifth, uzun süredir bekledikleri kondominyum alternatifini sunuyor.
RAMSA'nın 995 Fifth Avenue tasarımı, bağlamsal zarafetin bir örneğidir. Kireç taşı cephe, Fifth Avenue'nün bu kesimini tanımlayan büyük savaş öncesi binalara gönderme yapar; orantılı pencereleri, klasik detaylandırması ve binanın köklü komşularının yanında rahatça yer almasını sağlayan bir sadeliğiyle öne çıkar. İçeride, rezidanslar; özel marangozluk işçiliği, balıksırtı zeminler, taş banyolar ve çoğu yeni inşaatın açık plan minimalizmi yerine savaş öncesi yaşamla özdeşleşen türden ferah oranları tercih eden yerleşimlerle olağanüstü bir standartta tamamlanmıştır. Sonuç, eski binaların en iyi derslerini özümsemiş yeni bir bina hissi verir; klasikten ilham alan bir kabuk içinde modern sistemler, inşaat kalitesi ve kondominyum mülkiyeti sunar.
Piyasa açısından, 995 Fifth Avenue ultra-premium bir konumdadır. Central Park'a bakan Fifth Avenue üzerinde yeni bir kondominyum son derece nadir bir üründür ve fiyatlandırma bu kıtlığı yansıtır. Bina, diğer yeni projelerle değil, daha çok Fifth Avenue'nün aynı kesimindeki savaş öncesi kooperatiflerle rekabet eder; alıcılara finansman, yabancı mülkiyet ve yeniden satış konusundaki kooperatif kısıtlamaları olmaksızın park manzaralarını ve adresi sunar. Özellikle uluslararası alıcılar için 995 Fifth Avenue, daha önce erişilemeyen Manhattan piyasasının bir bölümünü açar. Ekibimiz, bunu en iyisini talep eden alıcılar için Upper East Side'daki en çekici tekliflerden biri olarak değerlendirir.
995 Fifth Avenue at a Glance
995 Fifth Avenue, New York, NY 10028
995 Fifth Avenue LLC
Robert A.M. Stern Architects
2023
30
19
Kat Mülkiyeti
Upper East Side
995 Fifth Avenue Condos for Sale
Why Buyers Choose 995 Fifth Avenue
Fifth Avenue Central Park Manzaraları
Manhattan gayrimenkulünde, Central Park'a bakan Fifth Avenue'den daha gözde bir adres yoktur. 995 Fifth Avenue'nün manzaraları, parkın kendisi tarafından kalıcı olarak korunur ve görüş hatlarının gelecekteki inşaatlarla asla bozulmayacağını güvence altına alır. Her zaman Central Park cephesine bakan bir Fifth Avenue evi hayal etmiş alıcılar için bu bina, o vizyonu yeni inşaat formunda sunar. Her mevsim boyunca parkın üzerine bakmanın deneyimi; ilkbahar çiçekleri, yaz örtüsü, sonbahar renkleri, kış manzarası, müşterilerimizin gerçekten dönüştürücü olarak tanımladığı bir şeydir. Bu, New York yaşam deneyiminin özüdür.
Kooperatif Bölgesinde Kondominyum Özgürlüğü
Fifth Avenue'nün bu kesimine yaklaşık bir yüzyıldır savaş öncesi kooperatif binaları hâkimdir ve bu binalar muhteşem olsa da, kooperatif mülkiyeti önemli kısıtlamalarla birlikte gelir. Yönetim kurulu onay süreçleri öngörülemez ve müdahaleci olabilir. Finansman seçenekleri çoğu zaman sınırlıdır. Yabancı alıcılar sıklıkla tamamen dışarıda bırakılır. 995 Fifth Avenue, aynı prestijli adresi ve park manzaralarını bu kısıtlamalar olmadan sunar. Uluslararası alıcılar için bu, oyunun kurallarını değiştiren bir gelişmedir. Kondominyum mülkiyetinin sade ve anlaşılır yapısını tercih eden Amerikalı alıcılar için ise, dünyanın en büyük konut caddelerinden birinde yaşamanın önündeki önemli bir engeli ortadan kaldırır.
Robert A.M. Stern'in Bağlamsal Tasarımı
RAMSA'nın 995 Fifth Avenue tasarımı, onların Manhattan'da lüks konut mimarisinin önde gelen firması olmasının nedenini ortaya koyar. Bina, klasik bir cadde üzerinde öne çıkmaya ya da çağdaş bir ifade ortaya koymaya çalışmaz. Bunun yerine; kireç taşı, orantılı pencereler ve klasik göndermeler kullanarak bu sokağa ait bir cephe oluşturur ve savaş öncesi komşularıyla kusursuzca bütünleşir. İçeride de aynı felsefe geçerlidir: ferah oranlar, özel marangozluk işçiliği ve moda akımlarından çok zamansız hissettiren yüzeyler. Evlerinin güzelce yaşlanmasını ve asla demode görünmemesini isteyen alıcılar için RAMSA'nın yaklaşımı son derece güven vericidir.
Kıtlığın Beslediği Değer
Central Park'a bakan Fifth Avenue üzerinde yeni kondominyum inşaatı neredeyse imkânsız denecek kadar nadir bir olgudur. Caddenin bu kesiminde uygun geliştirme arsaları anlamlı bir arzla mevcut değildir; bu da 995 Fifth Avenue'nün, uzun yıllar boyunca, belki de hiçbir zaman tekrarlanması olası olmayan bir piyasa konumuna sahip olduğu anlamına gelir. Bu kıtlık, daha kolay tekrarlanabilir konumların ulaşamayacağı biçimlerde premium fiyatlandırmayı ve uzun vadeli değeri destekler. Gayrimenkulü ikame edilemezlik açısından değerlendiren alıcılar için caddenin, park manzaralarının ve kondominyum yapısının birleşimi, Manhattan piyasasında tek başına öne çıkan bir ürün yaratır.
995 Fifth Avenue'ye Dair Görüşümüz
995 Fifth Avenue, ekibimizin gerçekten heyecanlandığı türden bir binadır; çünkü Manhattan lüks piyasasında onlarca yıldır var olan bir sorunu çözer. Central Park'a bakan bir Fifth Avenue adresi isteyen alıcıların geleneksel olarak tek bir seçeneği vardı: savaş öncesi bir kooperatiften satın almak ve bununla gelen yönetim kurulu sürecini, finansman kısıtlamalarını ve mülkiyet sınırlamalarını göğüslemek. 995 Fifth bu denklemi tümüyle değiştiriyor.
Robert A.M. Stern'in tasarımı bu konum için kusursuzdur. Caddenin mimari mirasına onu taklit etmeden saygı gösterir ve iç mekânlar, bu adresin gerektirdiği türden kaliteyi ve oranı sunar. Binayı gezen müşterilerimiz bize sürekli olarak binanın oraya ait olduğunu hissettirdiğini söylüyor ki bu, tarihi bir sokaktaki yeni bir binaya yapabileceğiniz en büyük iltifattır.
Dürüst bir değerlendirme fiyattır. Park manzaralı, Fifth Avenue üzerinde yeni bir kondominyum ultra-premium bir fiyatlandırma gerektirecektir ve 995 Fifth de bir istisna değildir. Alıcıların, gerçek ancak soyut değer etkenleri olan kıtlık ve ikame edilemezlik için ödeme yapma konusunda rahat olması gerekir. Finansal gerekçe, bu konumun ve bu ürün tipinin esasen tekrarlanmasının imkânsız olduğu gerçeğine dayanır.
Uluslararası alıcılar için 995 Fifth özellikle caziptir. Kondominyum yapısı, kooperatif yönetim kurullarının tarihsel olarak yabancı alıcılara dayattığı engelleri ortadan kaldırır ve Manhattan'ın daha önce erişime kapalı bir bölümünü açar. Bu binanın, upper Fifth Avenue'de mülk sahibi olmak için ilk gerçekçi fırsatlarını temsil ettiği pek çok uluslararası müşteriyle çalışıyoruz.
Mevcut envanter ve 995 Fifth Avenue'nün Upper East Side'daki diğer her seçenekle nasıl karşılaştırıldığı hakkında gizli bir görüşme için ekibimizle iletişime geçin. Bu, güçlü biçimde inandığımız bir binadır.
Uluslararası Alıcılara Açıktır
Yabancı uyruklular, vize veya ikamet şartı olmaksızın Manhattan'da kat mülkiyeti satın alabilir. Birçok uluslararası alıcı, gizlilik ve miras planlaması için LLC yapılarını tercih eder. Manhattan Miami, finansman seçeneklerinden kapanış süreçlerine kadar uluslararası alıcılara satın alma sürecinde rehberlik etme konusunda uzmanlaşmıştır.
Uluslararası Alıcı Rehberimizi Okuyun →About 995 Fifth Avenue
Available Residences
Currently available at 995 Fifth Avenue
Eşsiz Bir Yaşam
Rezidans Koleksiyonu
İki Yatak Odalı
2 BR
2,000–2,800 SF
$10M'den itibaren
Üç Yatak Odalı
3 BR
3,000–4,200 SF
$18M'den itibaren
Dört Yatak Odalı
4 BR
4,500–6,000 SF
$30M'den itibaren
Penthouse
5+ BR
7,000+ SF
$50M'den itibaren
Residences from $10,000,000
World-Class Amenities
Sağlık ve Fitness
- Son teknoloji fitness merkezi
- Yüzme havuzu
- Spa ve bakım odaları
- Sauna ve buhar odası
Dinlence ve Eğlence
- Sakinlere özel lounge
- Özel yemek salonu
- Kütüphane
- Çocuk oyun odası
Açık Alanlar
- Peyzajlı çatı terası
- Central Park manzaraları
- Özel bahçeli avlu
Bina Hizmetleri
- 24 saat kapıcı ve konsiyerj
- Vale hizmeti
- Özel depolama alanı
- Teslimatlar için soğuk hava deposu
- Bisiklet deposu
Vizyon Sahipleri
995 Fifth Avenue LLC
Geliştirici
Dünyanın en prestijli adreslerinden birinde ultra lüks rezidanslar sunan, bu ayrıcalıklı Fifth Avenue kondominyumunun arkasındaki geliştirme kuruluşu.
Robert A.M. Stern Architects
Mimari
Bağlamsal klasisizmi ve zamansız tasarımıyla tanınan, uluslararası alanda takdir gören ve Upper East Side'a rafine bir zarafet getiren mimarlık firması.
Upper East Side, New York
Doğrudan Central Park'a bakan Fifth Avenue üzerinde konumlanan 995 Fifth Avenue, sakinlerini Upper East Side yaşamının zirvesine taşır. Bu semt; Museum Mile'a, dünya standartlarında restoranlara ve şehrin en prestijli özel okullarına eşsiz erişim sunar.
Compare 995 Fifth Avenue to Nearby Buildings
Buyers considering 995 Fifth Avenue typically also evaluate these buildings
One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
Luxury Neighborhoods in Manhattan
Lüks Kat Mülkiyetlerini Keşfedin
Luxury Condos NYC
Manhattan'ın en prestijli kat mülkiyetleri
Billionaires' Row
Dünyanın en seçkin konut koridoru
Manhattan New Developments
Sponsor envanterine sahip proje aşamasındaki kat mülkiyetleri
Uluslararası Alıcılar
Yabancı alıcılar için vergiler, süreç & mülkiyet
Miami'deki Lüks Kat Mülkiyetlerini Keşfedin →
South Florida'da markalı rezidanslar & su cepheli yaşam
Sıkça Sorulan Sorular
995 Fifth Avenue'yü benzersiz kılan nedir?
Central Park'a doğrudan bakan Fifth Avenue üzerindeki tek yeni kondominyum binalarından biridir; son derece nadir bir ürün tipidir. Caddenin bu kesimine yaklaşık bir yüzyıldır savaş öncesi kooperatifler hâkimdir; bu da buradaki yeni inşaat bir kondominyumu modern piyasada neredeyse eşi görülmemiş bir teklif hâline getirir. Mülkiyet ve finansman konusunda kooperatif kısıtlamaları olmadan park manzaralı bir Fifth Avenue adresi isteyen alıcılar için 995 Fifth, esasen türünün tek seçeneğidir.
995 Fifth Avenue'yü kim tasarladı?
Amerikan mimarisinin en saygın ve başarılı firmalarından biri olan Robert A.M. Stern Architects, binayı kendine özgü bağlamsal yaklaşımıyla tasarladı. RAMSA, yeni binaları tarihi çevreleriyle rekabet etmek yerine onlara saygı gösterecek, onları güçlendirecek ve tamamlayacak biçimde tasarlamasıyla tanınır. 995 Fifth'in kireç taşı cephesi ve klasik detaylandırması, caddenin bu prestijli kesimini nesiller boyu tanımlamış savaş öncesi kooperatiflerin yanında büyüleyici biçimde yer alır.
995 Fifth Avenue bir kooperatif mi yoksa kondominyum mu?
995 Fifth Avenue bir kondominyumdur; bu, neredeyse diğer her binanın kooperatif olduğu Fifth Avenue'nün bu kesiminde son derece önemli bir ayrımdır. Katı yönetim kurulu onay süreçleri, finansman kısıtlamaları ve yabancı mülkiyet üzerinde sınırlamalar getiren komşu savaş öncesi kooperatiflerin aksine, kondominyum yapısı alıcılara belirgin biçimde daha fazla esneklik ve erişilebilirlik sunar. Bu da onu uluslararası alıcılar ve yönetim kurulu müdahalesi olmadan sade bir mülkiyeti tercih eden alıcılar için özellikle cazip kılar.
Manzaralar nasıldır?
Park cephesine bakan rezidanslar, tüm Manhattan'daki en gözde Fifth Avenue kesimlerinden birinden Central Park'ın doğrudan, engelsiz manzaralarına sahiptir. Bu manzaralar parkın kendisi tarafından kalıcı olarak korunur; yani gelecekteki hiçbir gelişmeyle kapatılamaz. Üst katlar; parkın tüm örtüsü, rezervuar ve ötesindeki Manhattan silüeti boyunca uzanan geniş manzaralar sunar. Bunlar, tüm Manhattan gayrimenkulündeki en değerli ve kalıcılığı süregelen manzaralar arasındadır.
995 Fifth Avenue, yakındaki savaş öncesi kooperatiflerle nasıl karşılaştırılır?
Fifth Avenue'deki savaş öncesi kooperatifler; tarihi mimari çekiciliği, olağanüstü daire ölçeğini ve nesiller boyunca inşa edilmiş derin sosyal prestiji sunar. 995 Fifth, karşılaştırılabilir manzaraları ve adres prestijini yeni inşaatın önemli avantajlarıyla birlikte sunar: modern bina sistemleri, kusursuz çağdaş yüzeyler, kondominyum mülkiyeti esnekliği ve yönetim kurulu onayı gerektirmemesi. Konuma her şeyin üstünde değer veren ama mülkiyet özgürlüğü ve modern kalite isteyen alıcılar için 995 Fifth, açıkça üstün bir seçimdir.
Rezidanslar içeride nasıldır?
Rezidanslar; özel marangozluk işçiliği, balıksırtı sert ahşap zeminler, premium armatürlere sahip taş kaplamalı banyolar ve titiz RAMSA tasarım standardını yansıtan bir yüzey kalitesi düzeyiyle klasikten ilham alan yerleşimlere sahiptir. Oranlar baştan sona cömert ve zariftir; çağdaş açık plan minimalizmi yerine iyi tanımlanmış odaların savaş öncesi anlayışını yansıtır. Mutfaklar, premium beyaz eşyalar ve özel dolaplarla eksiksiz donatılmıştır. Rezidansların her ayrıntısı, kasıtlı bir kaliteyi ve zamansız bir ustalığı yansıtır.
995 Fifth Avenue'nün hedef alıcısı kimdir?
Kondominyum mülkiyetinin esnekliği ve özgürlüğüyle birlikte Central Park cephesine bakan bir Fifth Avenue adresi isteyen ultra yüksek net değere sahip alıcılar. Özellikle; bu koridordaki kooperatiflerde tarihsel olarak satın alma imkânı bulamamış uluslararası alıcılardan, müdahaleci yönetim kurulu onay süreçlerinden kaçınmayı tercih eden Amerikalı alıcılardan ve dünyanın en prestijli konut caddesinde yeni inşaat kalitesi isteyen seçkin alıcılardan güçlü bir ilgi görüyoruz.
Ekibiniz 995 Fifth Avenue'de satın alma konusunda yardımcı olabilir mi?
Evet ve bu fırsattan memnuniyet duyarız. Ekibimiz, upper Fifth Avenue piyasası hakkında derin bir bilgiye sahiptir ve 995 Fifth Avenue konusunda; güncel müsaitlik durumu, ayrıntılı fiyatlandırma analizi ile komşu kooperatiflerin ve diğer yeni inşaat alternatiflerinin kapsamlı karşılaştırmaları dahil olmak üzere eksiksiz rehberlik sunabilir. Bu piyasa düzeyi için tasarlanmış özel gösterimler ve içten, alıcı odaklı danışmanlık hizmetleri sunuyoruz. Gizli bir danışma görüşmesi için bizimle iletişime geçin.
Your 995 Fifth Avenue Awaits
Uzmanlarımız size özel fiyatlandırma, kat planları ve özel geliştirici teşvikleri sunacaktır.
995 Fifth Avenue, New York, NY 10028
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Manhattan Gayrimenkul Pazarı Analizi
Pazar Bağlamı: Manhattan'da lüks kondominyum fiyatları alt pazarlara göre ayrışır. Billionaires’ Row hattı (Park Avenue ile Columbus Circle arasında, 57. Cadde) Amerika Birleşik Devletleri'nin en yüksek fit kare fiyatını taşır; prestijli rezidanslar fit kare (SF) başına $4,000-$10,000+ seviyesinde işlem görür. Aşağı Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) sınırlı yeni proje arzının beslediği kendi ultra lüks segmentine sahiptir. Upper East Side ve Upper West Side kondominyum medyan fiyatları, Aşağı Manhattan'ın prestijli seviyelerinin belirgin biçimde altında yer alır; buna karşılık daha geniş kat planları ve Central Park erişimi sunar. Manhattan'da fiyatlar; faiz oranlarına, Mansion Tax dilimlerine ve ilgili binanın satış planı (offering plan) aşamasına duyarlıdır.
Proje Görünümü: 2026 yılında geliştiriciden doğrudan satıştaki yeni projeler arasında 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) ve Mandarin Oriental Fifth Avenue yer alıyor. Geliştirici stoğu (sponsor inventory) kalan tamamlanmış binalar arasında Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th ve 50 West 66th bulunuyor. Her birinin kendine özgü geliştirici sicili, inşaat kredisi veren kurumu, satış planı tadil ritmi ve tek tek incelenmesi gereken 421-a veya diğer vergi indirimi durumu vardır.
Alıcı Sinyali: Manhattan'ın yapısal güçleri arasında New York Başsavcılığı denetimindeki satış planı süreci (daha az düzenlenmiş pazarlarda bulunmayan, alıcı yönlü usul koruması sağlar), ikinci el pazarının derinliği (çıkışta yüksek likidite) ve kısıtlı yakın dönem arzı (çekirdek alt pazarlarda sınırlı imar kapasitesi) yer alır. Sözleşme aşamasında değerlendirilmesi gereken riskler: $2M üzerinde Mansion Tax dilimlerinin yükselmesi, geliştirici satışlarında tapu devir vergisinin alıcı tarafından üstlenilmesi, ilgili parselde sınır ve manzara aksı riskleri, yönetim kurulunun kiralama ve satış politikaları ve geçerli olduğunda 421-a programının kademeli sona erme takvimi. Herhangi bir projenin durumu, geliştirici stoğu seviyesi, Başsavcılık satış planı tadili, fiyatlandırması veya satış yüzdesi başvuru anında teyit edilmelidir.
Temel Veriler
- Manhattan prestijli kondominyum $/SF aralığı: $1,500-$10,000+
- Billionaires’ Row ortalama $/SF: $4,000-$10,000+
- Aşağı Manhattan prestijli segment (Tribeca/West Village) $/SF: $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: alıcı için $1M üzerinde %1, $2M üzerinde kademeli dilimler
- Tipik geliştirici sözleşme depozitosu: imzada %10-%20
- Standart alıcı avukatı inceleme süresi: sözleşmenin tesliminden itibaren 1-3 iş günü
- Geliştirici tarafı komisyon: geliştirici satışlarında alıcı temsilcisinin ücretini geliştirici öder
- Vergi indirimi programları (geçerli olduğunda): 421-a, J-51, durum bina bazında teyit edilir
- Yabancı uyruklular için LLC üzerinden mülkiyet: yaygındır, sözleşme aşamasında yapılandırılır
Alıcı Prosedürü
Manhattan'da geliştirici satış prosedürü: rezervasyon formu → satış planının teslimi → alıcı avukatının incelemesi → sözleşmenin imzalanması ve ilk depozito → mortgage onayı (kredili alımlarda) → teslimde kapanış. Geliştirici stoğu ve ikinci el prosedürleri farklıdır; tur öncesinde danışmanlık eşliğinde planlama önerilir.
Manhattan Gayrimenkul Pazarı Hakkında SSS
New York Başsavcılığı satış planı (offering plan) nedir?
Satış planı, her Manhattan kondominyumunun satışını düzenleyen ve New York Başsavcılığına sunulan yasal belgedir. Depozito işlemlerini, daire özelliklerini, ortak giderleri, emlak vergilerini, geliştirici yükümlülüklerini ve alıcı korumalarını tanımlar. Hiçbir Manhattan kondominyum satışı, kabul edilmiş bir satış planı çerçevesi dışında tamamlanmaz; tadiller dönemsel olarak sunulur ve sözleşme aşamasında alıcı avukatları tarafından incelenir.
Geliştirici stoğu (sponsor inventory) nedir?
Geliştirici stoğu, binanın geliştiricisinin ("sponsor") elinde kalan satılmamış daireleri ifade eder. Geliştirici daireleri sıfırdır, hiç oturulmamıştır ve pazarlığa açık fiyatlar, kapanış maliyeti kredileri ile binada mevcutsa vergi indirimi programlarına erişim içerebilir. Geliştirici tarafındaki işlemler standart ikinci el sözleşmesine değil, satış planına tabidir.
Manhattan'da hangi vergi indirimleri uygulanır?
421-a, Manhattan kondominyumlarında en yaygın vergi indirimidir; nitelikli yeni projelerde 10 ila 25 yıl boyunca düşürülmüş emlak vergisi yükü sağlar. J-51 ise yenilenen belirli binalara uygulanır. Her indirimin kademeli sona erme takvimi ve binaya özgü uygunluk durumu vardır; bunlar satış planında ve en güncel vergi belgesinde teyit edilmelidir.
Manhattan'da bir kondominyum alımında hangi kapanış maliyetleri geçerlidir?
Alıcı tarafındaki tipik kapanış maliyetleri fiyatın %2 ila %4'ü düzeyindedir; NYC ve NYS tapu devir vergilerini (geliştirici satışlarında çoğu zaman alıcı tarafından üstlenilir), Mansion Tax'i ($1M üzerinde %1, $2M üzerinde kademeli dilimler), title insurance'ı, alıcı avukatı ücretini, kredili alımlarda mortgage tescil vergisini ve gün esaslı paylaştırılan ortak giderler ile emlak vergilerini kapsar.
Ortak giderler HOA aidatıyla aynı şey midir?
Hayır. Manhattan kondominyumlarında HOA aidatı yerine "common charges" (ortak giderler) terimi kullanılır. Ortak giderler; bina işletmesini, personeli, olanakları ve yedek akçeyi finanse eder. Emlak vergileri NYC tarafından ayrıca tahakkuk ettirilir ve ortak giderlerin parçası değildir.
Manhattan işlemlerinde Manhattan Miami ücretini nasıl alır?
Geliştirici tarafındaki yeni proje alımlarında Manhattan Miami'nin alıcı temsilcisi komisyonunu geliştirici öder. Alıcı temsili, alıcıya hiçbir ek maliyet getirmez. İkinci el işlemlerinde komisyon düzenlemeleri iş birliğinin başında açıklanır.