160 Leroy Street
Mahakarya West Village Karya Herzog & de Meuron
Tentang 160 Leroy Street
160 Leroy Street adalah salah satu bangunan langka yang mempertemukan dua kekuatan kreatif paling berpengaruh di bidangnya masing-masing. Dikembangkan oleh Ian Schrager - pelopor perhotelan dan kehidupan malam di balik Studio 54, Morgans Hotel Group, dan merek EDITION - bersama Witkoff Group, dengan arsitektur oleh Herzog & de Meuron, firma Swiss peraih Pritzker Prize yang menciptakan Tate Modern, Bird's Nest di Beijing, dan 56 Leonard di Tribeca. Rampung pada 2017, bangunan 16 lantai di tepi laut West Village bagian barat ini mewakili visi Schrager tentang apa yang ia sebut sebagai seni publik dari kehidupan pribadi. Kami selalu memandangnya sebagai proyek di mana selera pengembang dan kejeniusan arsitek benar-benar selaras, menghasilkan sesuatu yang lebih koheren daripada kebanyakan kolaborasi selebritas.
Rancangan Herzog & de Meuron untuk 160 Leroy langsung memikat. Bangunan ini menampilkan komposisi kotak bertumpuk yang khas dengan volume kantilever yang bergeser dan menonjol pada tingkat yang berbeda, menciptakan fasad hidup dari bentuk kaca dan beton yang saling mengunci. Teras luar ruang privat terpadu ke dalam arsitektur melalui setback ini, memberikan banyak residensi ruang luar beratap yang dramatis dengan pemandangan sungai. Interiornya mempertahankan pendekatan khas firma tersebut - material mentah yang disempurnakan hingga standar tinggi, dengan beton ekspos, perangkat keras perunggu kustom, dan kaca dari lantai hingga langit-langit. Tata letaknya lapang dan terbuka, dirancang untuk gaya hidup yang bergerak mulus antara kehidupan dalam dan luar ruang. Bangunan ini berdiri tepat di tepi laut West Village, beberapa langkah dari Hudson River Park.
Dari sisi pasar, 160 Leroy bersaing di segmen atas kawasan mewah West Village dan West Chelsea. Ia kerap dibandingkan dengan 150 Charles Street, Abingdon, bahkan 56 Leonard - proyek Herzog & de Meuron lainnya yang berdekatan di Tribeca. Profil pembelinya khas: mereka adalah orang-orang yang menghargai kepengarangan desain, yang menginginkan bangunan yang membuat pernyataan arsitektur, dan yang tertarik pada karakter West Village yang intim dan residensial dipadukan dengan akses tepi laut Sungai Hudson. Keterlibatan Schrager menambahkan dimensi gaya hidup yang terkadang tidak dimiliki proyek arsitektur murni. Kami mendapati bahwa klien yang akhirnya memilih di sini biasanya telah melihat segala sesuatu di West Village dan menyimpulkan bahwa 160 Leroy menawarkan sesuatu yang tak dapat ditandingi bangunan lain di lingkungan tersebut.
160 Leroy Street at a Glance
160 Leroy Street, New York, NY 10014
Ian Schrager and Witkoff Group
Herzog & de Meuron
2017
49
16
Kondominium
West Village
160 Leroy Street Condos for Sale
Why Buyers Choose 160 Leroy Street
Visi Arsitektur Herzog & de Meuron
Daya tarik utama 160 Leroy adalah arsitekturnya. Herzog & de Meuron bertanggung jawab atas beberapa bangunan terpenting abad ke-21 - Tate Modern, Stadion Olimpiade Bird's Nest, Elbphilharmonie di Hamburg - dan karya residensial mereka di New York terbatas hanya pada segelintir proyek. Desain kotak bertumpuk di 160 Leroy langsung dikenali sebagai karya mereka: berani dalam bentuk, presisi dalam eksekusi, dan sangat cermat dalam cara berinteraksi dengan tapak dan konteksnya. Bagi pembeli yang peduli untuk tinggal di bangunan yang dirancang oleh arsitek dengan signifikansi global sejati, daftar pilihannya sangat pendek, dan 160 Leroy ada di dalamnya.
Teras Privat dengan Pemandangan Sungai Hudson
Ruang luar di 160 Leroy termasuk yang paling memikat di West Village. Karena desain Herzog & de Meuron menciptakan setback dan kantilever pada berbagai tingkat, banyak residensi mencakup teras privat yang luas yang terpadu secara arsitektural alih-alih ditempelkan begitu saja. Dipadukan dengan posisi bangunan di tepi laut, teras-teras ini menawarkan pemandangan Sungai Hudson, matahari terbenam di atas New Jersey, dan pengalaman hidup di ruang terbuka yang langka di Manhattan. Kami secara konsisten mendapati bahwa pembeli yang mengunjungi unit berteras sangat terpengaruh oleh ruang luarnya - teras itu mengubah cara apartemen terasa dan dihuni, terutama selama bulan-bulan yang lebih hangat.
Kepekaan Gaya Hidup Ian Schrager
Ian Schrager bukan pengembang konvensional, dan perbedaan itu terasa nyata di 160 Leroy. Kariernya menciptakan pengalaman hotel yang transformatif - Studio 54, Morgans Hotel, EDITION - telah memberinya naluri akan atmosfer, layanan, dan kualitas pengalaman yang diterjemahkan langsung ke dalam pengembangan residensial. Ruang bersama terasa dikurasi ketimbang sekadar formalitas. Lobi, area fasilitas, cara bangunan beroperasi sehari-hari - semuanya mencerminkan perhatian Schrager pada bagaimana orang benar-benar mengalami sebuah ruang. Bagi pembeli yang menghargai gaya hidup sama besarnya dengan luas ruang, keterlibatannya menambahkan dimensi yang sepenuhnya tidak dimiliki kebanyakan bangunan residensial.
Alamat Tepi Laut West Village
Lokasi 160 Leroy di ujung paling barat West Village menempatkannya di persimpangan dua lingkungan yang sangat didambakan: jalan-jalan yang intim, rindang pepohonan, dan karakter independen Village, serta tepi laut Sungai Hudson yang terbuka dan dilingkupi taman. Penghuni dapat berjalan ke timur menuju salah satu lingkungan paling menawan di Manhattan untuk makan malam, atau melangkah keluar dan berlari menyusuri sungai. Whitney Museum, High Line, dan Meatpacking District semuanya dalam jarak berjalan kaki yang mudah. Kami memandang lokasi ini menawarkan versi terbaik dari kehidupan West Village - karakter lingkungan yang diperkaya oleh akses tepi laut dan kedekatan dengan pusat budaya yang tidak diberikan oleh blok-blok di bagian dalam.
Pandangan Kami tentang 160 Leroy Street
160 Leroy Street adalah bangunan yang kami rekomendasikan kepada klien yang mencari sesuatu dengan keyakinan desain yang sejati. Perpaduan visi gaya hidup Ian Schrager dengan bakat arsitektur Herzog & de Meuron menghasilkan bangunan yang menonjol bahkan di pasar West Village yang penuh dengan pilihan-pilihan unggul. Dengan 16 lantai, ia tidak bersaing pada ketinggian - melainkan bersaing pada kualitas desain, kehidupan luar ruang, dan kepekaan pengalaman yang dibawa Schrager pada segala sesuatu yang ia sentuh.
Arsitektur adalah kisah utamanya di sini. Komposisi kotak bertumpuk Herzog & de Meuron menciptakan bangunan yang dinamis secara visual dari setiap sudut, dengan volume kantilever dan teras terpadu yang membuat setiap residensi terasa berbeda. Palet material - beton ekspos, perangkat keras perunggu, kaca dari lantai hingga langit-langit - mencerminkan komitmen firma terhadap materialitas yang jujur dan halus. Ini bukan interior mewah generik; ia memiliki kekhususan dan karakter yang lahir dari bekerja bersama arsitek yang memikirkan setiap detail dengan cermat.
Lokasi tepi laut West Village menambah daya tariknya secara signifikan. Anda memiliki Hudson River Park di depan pintu, Whitney Museum dalam jarak berjalan kaki, dan jalan-jalan intim Village hanya beberapa blok ke arah timur. Ini adalah lokasi yang menawarkan keterbukaan sekaligus karakter lingkungan - perpaduan yang sungguh sulit ditemukan di Manhattan.
Di mana kami akan memberikan panduan yang jujur: ketinggian 16 lantai berarti ini bukan bangunan yang mengutamakan pemandangan sebagaimana menara supertinggi. Jika pemandangan panorama cakrawala dari ketinggian besar adalah prioritas Anda, Anda perlu mencari di tempat lain. Lokasi paling barat, meski indah, berjarak beberapa blok dari jalur kereta bawah tanah yang melayani inti Village, yang penting bagi para pelaju harian. Dan estetika beton ekspos, meski terhormat secara arsitektural, adalah selera khusus yang tidak dimiliki setiap pembeli. Namun bagi klien yang menghargai kepengarangan desain, kehidupan luar ruang, dan bangunan yang diciptakan oleh dua kekuatan kreatif terpenting di bidangnya, 160 Leroy adalah bangunan yang kami tunjukkan dengan antusiasme yang tulus.
Pembeli Internasional Disambut
Warga negara asing dapat membeli kondominium di Manhattan tanpa persyaratan visa atau tempat tinggal. Banyak pembeli internasional menggunakan LLC untuk privasi dan perencanaan warisan. Manhattan Miami mengkhususkan diri dalam memandu pembeli internasional melalui proses akuisisi, mulai dari opsi pembiayaan hingga prosedur penutupan transaksi.
Baca Panduan Pembeli Internasional Kami →About 160 Leroy Street
Hunian Tak Tertandingi
Koleksi Residensi
Dua Kamar Tidur
2 KT
1,500–2,200 SF
Mulai $3 Juta
Tiga Kamar Tidur
3 KT
2,500–3,500 SF
Mulai $6 Juta
Empat Kamar Tidur
4 KT
3,800–5,000 SF
Mulai $10 Juta
Penthouse
5 KT
6,000+ SF
Mulai $20 Juta
Residences from $3,000,000
World-Class Amenities
Kebugaran & Kesehatan
- Pusat kebugaran
- Kolam renang
- Spa dengan ruang perawatan
- Ruang uap dan sauna
Rekreasi & Hiburan
- Lounge penghuni
- Ruang makan privat
- Ruang pemutaran film
- Ruang bermain anak
- Ruang latihan musik
Ruang Luar
- Halaman berlanskap
- Teras atap
- Teras privat
Layanan Bangunan
- Doorman dan concierge 24 jam
- Parkir valet
- Gudang privat
- Penyimpanan sepeda
- Bangunan ramah hewan peliharaan
Para Visioner
Ian Schrager and Witkoff Group
Pengembang
Pelaku perhotelan legendaris Ian Schrager bermitra dengan Witkoff Group untuk menciptakan bangunan residensial yang signifikan secara arsitektur di West Village.
Herzog & de Meuron
Arsitektur
Arsitek Swiss peraih Pritzker Prize yang dikenal atas proyek-proyek terobosan termasuk Tate Modern, Elbphilharmonie, dan stadion Bird's Nest.
West Village, New York
Terletak di jantung West Village, 160 Leroy Street menawarkan perpaduan langka antara arsitektur kelas dunia di jalan yang rindang pepohonan. Pesona intim lingkungan ini, restoran-restoran ternama, butik independen, serta kedekatannya dengan tepi laut Sungai Hudson menjadikannya salah satu enklave paling didambakan di Manhattan.
Compare 160 Leroy Street to Nearby Buildings
Buyers considering 160 Leroy Street typically also evaluate these buildings
One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
Luxury Neighborhoods in Manhattan
Jelajahi Kondominium Mewah
Kondominium Mewah NYC
Kondominium paling bergengsi di Manhattan
Billionaires' Row
Koridor residensial paling eksklusif di dunia
Manhattan New Developments
Kondominium pra-konstruksi dengan inventaris sponsor
Pembeli Internasional
Pajak, proses & kepemilikan bagi pembeli asing
Jelajahi Kondominium Mewah di Miami →
Branded residence & hunian tepi laut di South Florida
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Siapa yang berada di balik 160 Leroy Street?
Bangunan ini merupakan kolaborasi antara Ian Schrager, pelaku perhotelan legendaris dan visioner gaya hidup yang dikenal lewat Studio 54 dan hotel EDITION, Witkoff Group, serta Herzog & de Meuron, firma arsitektur Swiss yang memenangkan Pritzker Prize. Kombinasi antara pengembang dengan selera luar biasa dan arsitek dengan portofolio kelas dunia ini langka dalam real estat residensial. Bangunan ini rampung pada 2017 dan mewakili salah satu kolaborasi desain paling signifikan dalam pengembangan New York belakangan ini.
Seperti apa 160 Leroy Street secara arsitektur?
Herzog & de Meuron merancang bangunan ini dengan komposisi kotak bertumpuk yang khas—volume kantilever yang bergeser dan menonjol pada tingkat yang berbeda, menciptakan fasad hidup yang bak pahatan. Perpaduan kaca dan beton, teras terpadu yang terbentuk oleh setback, serta hubungan bangunan dengan tepi laut semuanya mencerminkan pendekatan khas firma tersebut terhadap bentuk dan materialitas. Ini adalah bangunan yang terlihat indah dalam foto, tetapi lebih memikat lagi secara langsung, di mana Anda dapat mengapresiasi skala dan presisi desainnya.
Seperti apa desain interior di 160 Leroy?
Interiornya mencerminkan palet material khas Herzog & de Meuron: langit-langit beton ekspos, perangkat keras perunggu kustom, kaca dari lantai hingga langit-langit, serta finishing kayu dan batu berkualitas tinggi. Pendekatannya halus namun jujur—material dirayakan apa adanya alih-alih disembunyikan di balik lapisan ornamen. Dapur dan kamar mandi dilengkapi sepenuhnya dengan perlengkapan premium. Estetika keseluruhannya canggih, sedikit mentah, dan bercita rasa khas Eropa. Tata letaknya terbuka dan lapang, dirancang untuk menghubungkan kehidupan dalam ruang dengan teras luar dan pemandangan sungai.
Ruang luar apa saja yang ditawarkan 160 Leroy?
Salah satu ciri khas bangunan ini adalah pemaduan teras luar ruang privat ke dalam arsitekturnya sendiri. Desain kotak bertumpuk berkantilever menciptakan ruang luar beratap pada berbagai tingkat, memberikan banyak residensi teras luas dengan pemandangan Sungai Hudson dan West Village. Ini bukan balkon yang ditempelkan—melainkan bagian integral dari konsep desain Herzog & de Meuron. Lokasi bangunan di tepi laut berarti kehidupan berteras hadir dengan semilir angin sungai dan pemandangan matahari terbenam. Kami menganggap teras-teras ini termasuk ruang luar privat terbaik di West Village.
Seperti apa tepi laut West Village sebagai lokasi hunian?
Ujung paling barat West Village, tempat 160 Leroy berdiri, telah berkembang menjadi salah satu kantong hunian paling didambakan di Manhattan. Anda berada beberapa langkah dari Hudson River Park beserta jalur sepeda, fasilitas olahraga, dan ruang hijaunya. Whitney Museum ada di dekatnya, bersama High Line dan kehidupan bersantap serta hiburan malam Meatpacking District. Namun Anda juga dalam jarak berjalan kaki dari jalan-jalan hunian West Village yang rindang pepohonan, restoran independen, dan toko butik. Ini adalah lokasi yang memadukan keterbukaan tepi laut dengan keintiman lingkungan.
Bagaimana perbandingan 160 Leroy dengan 150 Charles Street?
Keduanya adalah bangunan tepi laut West Village yang premium, tetapi keduanya mengambil pendekatan yang sangat berbeda. 150 Charles Street, yang dirancang oleh Cookfox, memiliki estetika bata merah yang lebih tradisional yang menyatu dengan lanskap jalan Village. 160 Leroy, karya Herzog & de Meuron, adalah pernyataan arsitektur kontemporer yang lebih tegas. Kami menunjukkan keduanya kepada klien yang berfokus pada lingkungan ini dan mendapati bahwa pilihannya sering kali bergantung pada preferensi desain: apakah Anda menginginkan bangunan yang harmonis dengan Village, atau yang berdiri sebagai penyeimbang modern terhadapnya? Keduanya sangat baik, tetapi pengalamannya cukup berbeda.
Apa pengaruh Ian Schrager pada 160 Leroy?
Keterlibatan Schrager melampaui pengawasan pengembang pada umumnya. Ia menghadirkan kepekaan yang berlandaskan keramahtamahan ke dalam kehidupan residensial—perhatian pada detail pengalaman, cara ruang bersama terasa, kualitas layanan, dan atmosfer keseluruhan bangunan. Kariernya menciptakan pengalaman hotel ikonik diterjemahkan menjadi bangunan residensial di mana dimensi gaya hidup terasa dipertimbangkan dan disengaja. Schrager menggambarkan visinya sebagai seni publik dari kehidupan pribadi, dan filosofi itu tampak jelas dalam cara 160 Leroy berfungsi sehari-hari.
Tipe pembeli seperti apa yang tertarik pada 160 Leroy Street?
Kami biasanya menjumpai pembeli yang mengedepankan desain dan menginginkan kepengarangan arsitektur di kediaman mereka. Banyak dari mereka berkecimpung di bidang kreatif—seni, mode, media, arsitektur—dan mereka menginginkan bangunan yang mencerminkan kepekaan mereka. Ada pula pembeli yang tertarik pada nama Ian Schrager dan apa yang diwakilinya dalam hal kurasi gaya hidup. Pembeli internasional, khususnya dari Eropa, sangat merespons reputasi Herzog & de Meuron. Benang merahnya adalah kecanggihan: mereka adalah pembeli yang telah melakukan riset dan tahu persis apa yang membedakan bangunan ini dari yang lainnya.
Your 160 Leroy Street Awaits
Para spesialis kami akan memberikan daftar harga, denah lantai, dan insentif pengembang eksklusif yang dipersonalisasi.
160 Leroy Street, New York, NY 10014
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
Analisis Pasar Properti Manhattan
Konteks Pasar: Harga kondominium mewah di Manhattan tersegmentasi menurut submarket. Koridor Billionaires’ Row (57th Street, antara Park Avenue dan Columbus Circle) mencatat harga per kaki persegi tertinggi di Amerika Serikat, dengan residensi trofi yang diperdagangkan pada $4,000-$10,000+ per SF. Manhattan bagian bawah (Tribeca, West Village, Soho) memiliki tingkatan ultramewahnya sendiri, didorong oleh pasokan pengembangan baru yang terbatas. Median kondominium Upper East Side dan Upper West Side berada jauh di bawah level trofi downtown, tetapi menawarkan denah lantai yang lebih luas serta akses ke Central Park. Harga di Manhattan sensitif terhadap suku bunga, tarif berjenjang Mansion Tax, dan tahap rencana penawaran setiap gedung.
Wawasan Entitas: Pengembangan baru yang dijual langsung oleh sponsor pada 2026 mencakup 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill), dan Mandarin Oriental Fifth Avenue. Gedung yang telah selesai dengan inventaris sponsor tersisa mencakup Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th, dan 50 West 66th. Masing-masing memiliki riwayat sponsor, bank pemberi kredit konstruksi, ritme amendemen rencana penawaran, serta status 421-a atau keringanan pajak lainnya yang berbeda dan wajib diuji tuntas satu per satu.
Sinyal bagi Pembeli: Fondasi struktural Manhattan mencakup proses rencana penawaran yang diawasi Jaksa Agung New York (memberikan perlindungan prosedural di sisi pembeli yang tidak tersedia di pasar dengan regulasi lebih longgar), kedalaman pasar jual kembali (likuiditas tinggi saat keluar dari investasi), dan pasokan jangka pendek yang terbatas (kapasitas zonasi yang sempit di submarket inti). Risiko yang perlu ditimbang saat kontrak: kenaikan tarif berjenjang Mansion Tax di atas $2M, pengalihan pajak pengalihan kepada pembeli pada penjualan sponsor, eksposur batas lahan dan koridor pandang pada lahan tertentu, kebijakan dewan kondominium terkait sublet dan penjualan kembali, serta jadwal penghapusan bertahap 421-a bila berlaku. Status setiap proyek, tingkat inventaris sponsor, amendemen rencana penawaran AG, harga, atau persentase penjualan perlu diverifikasi pada saat Anda bertanya.
Fakta Kunci
- Rentang $/SF kondominium trofi Manhattan: $1,500-$10,000+
- Rata-rata $/SF Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF trofi downtown (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% di atas $1M, tarif berjenjang di atas $2M bagi pembeli
- Deposit kontrak sponsor pada umumnya: 10%-20% saat penandatanganan
- Jendela telaah standar oleh pengacara pembeli: 1-3 hari kerja sejak kontrak diterima
- Komisi di sisi sponsor: pengembang membayar agen pembeli pada penjualan sponsor
- Program keringanan pajak (bila berlaku): 421-a, J-51, status diverifikasi gedung per gedung
- Kepemilikan melalui LLC bagi warga negara asing: lazim, disusun saat kontrak
Prosedur Pembeli
Prosedur penjualan sponsor di Manhattan: formulir reservasi → penyampaian rencana penawaran → telaah pengacara pembeli → penandatanganan kontrak dan deposit awal → komitmen hipotek (bila dibiayai) → penutupan transaksi saat serah terima. Prosedur inventaris sponsor dan pasar jual kembali berbeda; perencanaan advisori sebelum kunjungan sangat disarankan.
Tanya Jawab Properti Manhattan
Apa itu rencana penawaran Jaksa Agung New York?
Rencana penawaran adalah dokumen hukum yang diajukan kepada Jaksa Agung New York dan mengatur penjualan setiap kondominium di Manhattan. Dokumen ini menetapkan penanganan deposit, spesifikasi unit, biaya bersama, pajak properti, kewajiban sponsor, dan perlindungan pembeli. Tidak ada penjualan kondominium Manhattan yang ditutup di luar kerangka rencana penawaran yang telah diterima; amendemen diajukan secara berkala dan ditelaah oleh pengacara pembeli saat kontrak.
Apa itu inventaris sponsor?
Inventaris sponsor merujuk pada unit yang belum terjual dan masih dimiliki pengembang gedung (“sponsor”). Unit sponsor benar-benar baru, belum pernah dihuni, dan dapat mencakup harga yang dapat dinegosiasikan, kredit biaya penutupan, serta akses ke program keringanan pajak bila gedung memilikinya. Transaksi di sisi sponsor mengikuti rencana penawaran, bukan kontrak jual kembali standar.
Keringanan pajak apa yang berlaku di Manhattan?
421-a adalah keringanan kondominium yang paling umum di Manhattan, memberikan beban pajak properti yang lebih rendah selama 10 hingga 25 tahun pada pengembangan baru yang memenuhi syarat. J-51 berlaku pada gedung hasil rehabilitasi tertentu. Setiap keringanan memiliki jadwal penghapusan bertahap serta status kualifikasi spesifik per gedung yang wajib diverifikasi dalam rencana penawaran dan sertifikat pajak terbaru.
Biaya penutupan apa saja yang berlaku pada kondominium Manhattan?
Biaya penutupan di sisi pembeli umumnya 2% hingga 4% dari harga, mencakup pajak pengalihan NYC dan NYS (sering ditanggung pembeli pada penjualan sponsor), Mansion Tax (1% di atas $1M dengan tarif berjenjang di atas $2M), title insurance, honorarium pengacara pembeli, Mortgage Recording Tax bila dibiayai, serta biaya bersama dan pajak properti yang diprorata.
Apakah biaya bersama sama dengan iuran HOA?
Tidak. Kondominium di Manhattan menggunakan istilah “common charges” (biaya bersama), bukan iuran HOA. Biaya bersama mendanai operasional gedung, staf, fasilitas, dan dana cadangan. Pajak properti ditagih terpisah oleh NYC dan bukan bagian dari biaya bersama.
Bagaimana Manhattan Miami memperoleh imbalan pada transaksi di Manhattan?
Pada pembelian pengembangan baru di sisi sponsor, pengembang membayar komisi agen pembeli Manhattan Miami. Pendampingan pembeli tidak menimbulkan biaya apa pun dari kantong pembeli. Pada transaksi jual kembali, pengaturan komisi diungkapkan pada awal kerja sama.