995 Fifth Avenue
הבוטיק האינטימי של Robert A.M. Stern על Museum Mile
אודות 995 Fifth Avenue
995 Fifth Avenue הוא אחד מבנייני המגורים היוקרתיים החדשים והמשמעותיים ביותר שהגיעו לאפר איסט סייד של מנהטן בשנים האחרונות. הבניין, שתוכנן על ידי Robert A.M. Stern Architects ונמסר בשנת 2023, הוא בניין אבן גיר בן 19 קומות, ומהווה תוספת נדירה של בנייה חדשה למקטע השדרה החמישית הפונה אל סנטרל פארק, מסדרון שבו מגרשים זמינים הם נדירים במיוחד. הצוות שלנו זיהה מיד כי הפרויקט הזה ימשוך רוכשים שכמהו זה זמן רב לכתובת בשדרה החמישית עם נוף לפארק, אך לא היו מוכנים לעבור את תהליך ועד הקואופרטיב בבנייני הקומות ההיסטוריים טרום-המלחמתיים. 995 Fifth מציע את חלופת הקונדומיניום שלה הם המתינו.
התכנון של RAMSA עבור 995 Fifth Avenue הוא שיעור באלגנטיות מותאמת-הקשר. חזית אבן הגיר מהדהדת את בנייני הקומות הגדולים מהתקופה שטרם המלחמה המגדירים את מקטע השדרה החמישית הזה, עם חלונות מדודי-פרופורציה, פירוט קלאסי וריסון המאפשר לבניין לשבת בנוחות לצד שכניו רבי-המוניטין. בפנים, הדירות מוגמרות ברמה יוצאת דופן, עם נגרות אמן בהזמנה אישית, רצפות בדוגמת אדרה, חדרי רחצה מחופי אבן ותכנוני חלל המעדיפים את אותן פרופורציות מרווחות המזוהות עם מגורי התקופה שטרם המלחמה, ולא את המינימליזם של תכנון פתוח האופייני לרוב הבנייה החדשה. התוצאה מרגישה כמו בניין חדש שספג את המיטב מהלקחים של הישנים, ומציע מערכות מודרניות, איכות בנייה ובעלות קונדומיניום בתוך מעטפת בהשראה קלאסית.
במונחי שוק, 995 Fifth Avenue תופס עמדת פרימיום עליונה. קונדומיניום חדש בשדרה החמישית המשקיף אל סנטרל פארק הוא מוצר נדיר במיוחד, והתמחור משקף את הנדירות הזו. הבניין מתחרה פחות בפרויקטים חדשים אחרים ויותר בקואופרטיבים מהתקופה שטרם המלחמה לאורך אותו מקטע של השדרה החמישית, ומציע לרוכשים את הנוף לפארק ואת הכתובת ללא מגבלות הקואופרטיב על מימון, בעלות זרה ומכירה חוזרת. עבור רוכשים בינלאומיים בפרט, 995 Fifth Avenue פותח מקטע של שוק מנהטן שהיה בעבר בלתי נגיש. הצוות שלנו רואה בו אחת ההצעות המשכנעות ביותר באפר איסט סייד עבור רוכשים הדורשים את המיטב.
995 Fifth Avenue at a Glance
995 Fifth Avenue, New York, NY 10028
995 Fifth Avenue LLC
Robert A.M. Stern Architects
2023
30
19
קונדומיניום
Upper East Side
995 Fifth Avenue Condos for Sale
Why Buyers Choose 995 Fifth Avenue
נוף לסנטרל פארק מהשדרה החמישית
אין כתובת נחשקת יותר בנדל״ן של מנהטן מאשר השדרה החמישית המשקיפה אל סנטרל פארק. הנוף מ-995 Fifth Avenue מוגן לצמיתות על ידי הפארק עצמו, מה שמבטיח כי קווי הראייה לעולם לא ייפגעו מבנייה עתידית. עבור רוכשים שתמיד חלמו על בית בשדרה החמישית הפונה אל סנטרל פארק, בניין זה מגשים את החזון הזה בצורת בנייה חדשה. החוויה של השקפה על הפארק לאורך כל עונות השנה, פריחת האביב, חופת הקיץ, צבעי הסתיו ונוף החורף, היא דבר שלקוחותינו מתארים כמשנה-תודעה באמת. זוהי חוויית המגורים המהותית של ניו יורק.
חופש קונדומיניום ברחוב הקואופרטיבים
מקטע זה של השדרה החמישית נשלט על ידי בנייני קואופרטיב מהתקופה שטרם המלחמה במשך כמעט מאה שנה, ולמרות שבניינים אלה מרהיבים, בעלות בקואופרטיב כרוכה במגבלות משמעותיות. תהליכי אישור הוועד עלולים להיות בלתי צפויים וחודרניים. אפשרויות המימון לרוב מוגבלות. רוכשים זרים מודרים לעיתים קרובות לחלוטין. 995 Fifth Avenue מציע את אותה כתובת יוקרתית ואת אותו נוף לפארק ללא אילוצים אלה. עבור רוכשים בינלאומיים, זהו שינוי כללי המשחק. עבור רוכשים אמריקאים המעדיפים פשוט את האופי הישיר של בעלות קונדומיניום, הוא מסיר מחסום מרכזי מהמגורים באחת משדרות המגורים הגדולות בעולם.
התכנון מותאם-ההקשר של Robert A.M. Stern
התכנון של RAMSA עבור 995 Fifth Avenue ממחיש מדוע הם המשרד המוביל לאדריכלות מגורים יוקרתית במנהטן. הבניין אינו מנסה לבלוט או להשמיע אמירה עכשווית בשדרה קלאסית. במקום זאת, הוא משתלב באופן חלק עם שכניו מהתקופה שטרם המלחמה, תוך שימוש באבן גיר, בחלונות מדודי-פרופורציה ובהתייחסויות קלאסיות כדי ליצור חזית השייכת למקבץ מבנים זה. בפנים, אותה פילוסופיה חלה: פרופורציות מרווחות, נגרות אמן בהזמנה אישית וגימורים המרגישים על-זמניים ולא אופנתיים. עבור רוכשים הרוצים שביתם יזדקן ביופי ולעולם לא ייראה מיושן, גישתה של RAMSA מרגיעה עד מאוד.
ערך מונע-נדירות
בנייה חדשה של קונדומיניום בשדרה החמישית המשקיף אל סנטרל פארק היא תופעה נדירה כמעט עד בלתי אפשרית. מגרשים זמינים לפיתוח במקטע זה של השדרה פשוט אינם קיימים בהיצע משמעותי כלשהו, מה שמשמעו כי 995 Fifth Avenue תופס עמדת שוק שלא סביר שתשוחזר במשך שנים רבות, אם בכלל. נדירות זו תומכת בתמחור פרימיום ובערך לטווח ארוך בדרכים שמיקומים ניתנים-לשחזור אינם יכולים להשתוות אליהן. עבור רוכשים החושבים על נדל״ן במונחי אי-יכולת-החלפה, השילוב של השדרה, הנוף לפארק ומבנה הקונדומיניום יוצר מוצר העומד לבדו בשוק מנהטן.
נקודת המבט שלנו על 995 Fifth Avenue
995 Fifth Avenue הוא סוג הבניין שהצוות שלנו מתלהב ממנו באמת, משום שהוא פותר בעיה שהתקיימה בשוק היוקרה של מנהטן במשך עשורים. לרוכשים הרוצים כתובת בשדרה החמישית המשקיפה אל סנטרל פארק הייתה באופן מסורתי רק אפשרות אחת: לרכוש בקואופרטיב מהתקופה שטרם המלחמה ולעבור את תהליך הוועד, מגבלות המימון והגבלות הבעלות הכרוכות בכך. 995 Fifth משנה משוואה זו לחלוטין.
התכנון של Robert A.M. Stern מדויק להפליא עבור מיקום זה. הוא מכבד את המורשת האדריכלית של השדרה מבלי לחקות אותה, והפנים מספק את סוג האיכות והפרופורציה שכתובת זו דורשת. לקוחותינו שסיירו בבניין אומרים לנו בעקביות שהוא מרגיש שייך, וזו המחמאה הגבוהה ביותר שניתן להעניק לבניין חדש במקבץ מבנים היסטורי.
השיקול הכן הוא המחיר. קונדומיניום חדש בשדרה החמישית עם נוף לפארק יידרוש תמחור פרימיום עליון, ו-995 Fifth אינו יוצא דופן. על הרוכשים להיות שלמים עם תשלום עבור נדירות ואי-יכולת-החלפה, שהם מניעי ערך אמיתיים אך בלתי מוחשיים. ההיגיון הפיננסי נשען על העובדה שמיקום זה וסוג מוצר זה הם למעשה בלתי ניתנים לשחזור.
עבור רוכשים בינלאומיים, 995 Fifth משכנע במיוחד. מבנה הקונדומיניום מסיר את המחסומים שוועדי הקואופרטיב הטילו היסטורית על רוכשים זרים, ופותח מקטע של מנהטן שהיה בעבר מחוץ לתחום. אנו עובדים עם לקוחות בינלאומיים רבים שעבורם בניין זה מייצג את ההזדמנות הריאלית הראשונה שלהם לבעלות בחלק העליון של השדרה החמישית.
צרו קשר עם הצוות שלנו לשיחה בשיקול דעת מוחלט על המלאי הזמין וכיצד 995 Fifth Avenue משתווה לכל אפשרות אחרת באפר איסט סייד. זהו בניין שאנו מאמינים בו בכל מאודנו.
קונים בינלאומיים מוזמנים
אזרחים זרים יכולים לרכוש קונדומיניום במנהטן ללא דרישות ויזה או תושבות. קונים בינלאומיים רבים עושים שימוש ב-LLC לצורכי פרטיות ותכנון נחלה. Manhattan Miami מתמחה בליווי קונים בינלאומיים לאורך תהליך הרכישה, החל מאפשרויות מימון ועד הליכי הסגירה.
קראו את מדריך הקונה הבינלאומי שלנו →About 995 Fifth Avenue
Available Residences
Currently available at 995 Fifth Avenue
מגורים ללא תחרות
אוסף הדירות
שני חדרי שינה
2 BR
2,000–2,800 SF
החל מ-$10M
שלושה חדרי שינה
3 BR
3,000–4,200 SF
החל מ-$18M
ארבעה חדרי שינה
4 BR
4,500–6,000 SF
החל מ-$30M
פנטהאוס
5+ BR
7,000+ SF
החל מ-$50M
Residences from $10,000,000
World-Class Amenities
בריאות וכושר
- מרכז כושר חדיש
- בריכת שחייה
- ספא וחדרי טיפולים
- סאונה וחדר אדים
פנאי ובידור
- טרקלין דיירים
- חדר אוכל פרטי
- ספרייה
- חדר משחקים לילדים
מרחבים חיצוניים
- מרפסת גג מעוצבת
- נוף לסנטרל פארק
- חצר גן פרטית
שירותי הבניין
- שוער וקונסיירז׳ 24 שעות
- חניית ולט
- מחסן פרטי
- אחסון מקורר למשלוחים
- אחסון אופניים
בעלי החזון
995 Fifth Avenue LLC
יזם
גוף הפיתוח שמאחורי קונדומיניום אקסקלוסיבי זה בשדרה החמישית, המספק דירות אולטרה-יוקרתיות באחת הכתובות היוקרתיות בעולם.
Robert A.M. Stern Architects
אדריכלות
משרד אדריכלים בעל שם עולמי הנחגג על קלאסיציזם מותאם-הקשר ותכנון על-זמני, המביא אלגנטיות מעודנת אל אפר איסט סייד.
אפר איסט סייד, ניו יורק
ממוקם ישירות על השדרה החמישית ומשקיף אל סנטרל פארק, 995 Fifth Avenue מציב את דייריו בפסגת המגורים של אפר איסט סייד. השכונה מציעה גישה שאין שנייה לה אל Museum Mile, מסעדות ברמה עולמית ובתי הספר הפרטיים היוקרתיים ביותר בעיר.
Compare 995 Fifth Avenue to Nearby Buildings
Buyers considering 995 Fifth Avenue typically also evaluate these buildings
One Madison
Flatiron
25 Columbus Circle
Columbus Circle
The Aldyn
Ismael Leyva Architects
Upper West Side
Olympic Tower
Skidmore, Owings & Merrill
Midtown East
Baccarat Residences
Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
255 East 77th Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
Rafael Viñoly Architects
NoMad
Madison Square Park Tower
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
NoMad
212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
Midtown
The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
Tribeca
565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
SoHo
160 Leroy Street
Herzog & de Meuron
West Village
443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
Tribeca
The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
Luxury Neighborhoods in Manhattan
שאלות נפוצות
מה הופך את 995 Fifth Avenue לייחודי?
זהו אחד מבנייני הקונדומיניום החדשים היחידים בשדרה החמישית המשקיפים ישירות אל סנטרל פארק, סוג מוצר נדיר במיוחד. מקטע זה של השדרה נשלט על ידי קואופרטיבים מהתקופה שטרם המלחמה במשך כמעט מאה שנה, מה שהופך קונדו בבנייה חדשה כאן להצעה חסרת תקדים כמעט בשוק המודרני. עבור רוכשים הרוצים כתובת בשדרה החמישית עם נוף לפארק ללא מגבלות הקואופרטיב על בעלות ומימון, 995 Fifth הוא למעשה האפשרות היחידה מסוגה.
מי תכנן את 995 Fifth Avenue?
Robert A.M. Stern Architects, אחד המשרדים המכובדים והמוערכים ביותר באדריכלות האמריקאית, תכנן את הבניין בגישה מותאמת-ההקשר האופיינית לו. RAMSA ידוע בתכנון בניינים חדשים המכבדים, משביחים ומשלימים את סביבתם ההיסטורית במקום להתחרות בה. חזית אבן הגיר והפירוט הקלאסי ב-995 Fifth יושבים בהרמוניה לצד הקואופרטיבים מהתקופה שטרם המלחמה שהגדירו מקטע יוקרתי זה של השדרה במשך דורות.
האם 995 Fifth Avenue הוא קואופרטיב או קונדו?
995 Fifth Avenue הוא קונדומיניום, הבחנה משמעותית ביותר במקטע זה של השדרה החמישית שבו כמעט כל בניין אחר הוא קואופרטיב. בשונה מהקואופרטיבים השכנים מהתקופה שטרם המלחמה, המטילים תהליכי אישור ועד מחמירים, מגבלות מימון והגבלות על בעלות זרה, מבנה הקונדומיניום מציע לרוכשים גמישות ונגישות רבות בהרבה. הדבר הופך אותו למושך במיוחד עבור רוכשים בינלאומיים ורוכשים המעדיפים בעלות ישירה ללא התערבות הוועד.
כיצד נראה הנוף?
הדירות הפונות אל הפארק נהנות מנוף ישיר ובלתי חסום אל סנטרל פארק מאחד המקטעים הנחשקים ביותר של השדרה החמישית בכל מנהטן. נוף זה מוגן לצמיתות על ידי הפארק עצמו, מה שאומר שלעולם לא ניתן יהיה לחסום אותו בבנייה עתידית. הקומות הגבוהות נהנות מנופים רחבי-ידיים על פני חופת הפארק המלאה, מאגר המים וקו הרקיע של מנהטן שמעבר. אלה מהנופים היקרים והקבועים ביותר לצמיתות בכל הנדל״ן של מנהטן.
כיצד 995 Fifth Avenue משתווה לקואופרטיבים מהתקופה שטרם המלחמה שבסביבה?
הקואופרטיבים מהתקופה שטרם המלחמה בשדרה החמישית מציעים קסם אדריכלי היסטורי, קנה מידה יוצא דופן של דירות ויוקרה חברתית עמוקה שנבנתה במשך דורות. 995 Fifth מציע נוף ויוקרת כתובת דומים לצד היתרונות החשובים של בנייה חדשה: מערכות בניין מודרניות, גימורים עכשוויים ללא רבב, גמישות בעלות קונדומיניום והיעדר דרישת אישור ועד. עבור רוכשים המעריכים את המיקום מעל הכל אך רוצים חופש בעלות ואיכות מודרנית, 995 Fifth הוא הבחירה העדיפה בבירור.
כיצד נראות הדירות מבפנים?
הדירות כוללות תכנוני חלל בהשראה קלאסית עם נגרות אמן בהזמנה אישית, רצפות עץ מלא בדוגמת אדרה, חדרי רחצה מחופי אבן עם אביזרים מהשורה הראשונה, ורמת איכות גימור המשקפת את סטנדרט התכנון הקפדני של RAMSA. הפרופורציות נדיבות ומרווחות לכל אורכן, ומהדהדות את הרגישות של התקופה שטרם המלחמה לחדרים מוגדרים היטב ולא את המינימליזם העכשווי של תכנון פתוח. המטבחים מאובזרים במלואם במכשירי חשמל מהשורה הראשונה ובארונות בהזמנה אישית. כל פרט לאורך הדירות משקף איכות מכוונת ואומנות על-זמנית.
מיהו הרוכש היעד של 995 Fifth Avenue?
רוכשים בעלי הון עתק הרוצים כתובת בשדרה החמישית הפונה אל סנטרל פארק עם הגמישות והחופש של בעלות קונדומיניום. אנו רואים עניין חזק במיוחד מצד רוכשים בינלאומיים שהיסטורית לא יכלו לרכוש בקואופרטיבים לאורך מסדרון זה, רוכשים אמריקאים המעדיפים להימנע מתהליכי אישור הוועד החודרניים, ורוכשים בררנים הרוצים איכות בנייה חדשה בשדרת המגורים היוקרתית ביותר בעולם.
האם הצוות שלכם יכול לסייע ברכישה ב-995 Fifth Avenue?
כן, ונשמח על ההזדמנות. הצוות שלנו בקיא לעומק בשוק החלק העליון של השדרה החמישית ויכול לספק ליווי מקיף לגבי 995 Fifth Avenue, לרבות זמינות עדכנית, ניתוח תמחור מפורט והשוואות יסודיות לקואופרטיבים השכנים ולחלופות בנייה חדשה אחרות. אנו מציעים סיורים פרטיים ושירותי ייעוץ כנים וממוקדי-רוכש המותאמים לרמה זו של השוק. צרו קשר לקבלת ייעוץ בשיקול דעת מוחלט.
Your 995 Fifth Avenue Awaits
המומחים שלנו יספקו תמחור מותאם אישית, תוכניות קומה ותמריצי יזם בלעדיים.
995 Fifth Avenue, New York, NY 10028
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC about your inquiry. View our Privacy Policy.
מודיעין שוק הנדל"ן של Manhattan
הקשר שוק: תמחור דירות היוקרה ב-Manhattan מפולח לפי תת-שוק. מסדרון Billionaires’ Row (רחוב 57, בין Park Avenue לבין Columbus Circle) נושא את המחיר הגבוה ביותר לרגל רבועה בארצות הברית, כאשר רזידנסים ברמת הדגל נסחרים בטווח של $4,000-$10,000+ לרגל רבועה (SF). לדאונטאון Manhattan (Tribeca, West Village, Soho) רובד אולטרה-יוקרתי משלו, המונע על ידי היצע מוגבל של פרויקטים חדשים. חציוני המחירים ב-Upper East Side וב-Upper West Side נמוכים במידה ניכרת מרמות הדגל של הדאונטאון, אך מציעים שטחי קומה גדולים יותר וגישה ל-Central Park. התמחור ב-Manhattan רגיש לריביות, למדרגות ה-Mansion Tax ולשלב תוכנית המכר של כל בניין נתון.
תובנת ישויות: מכירה ישירה מהיזם בשנת 2026 כוללת את 80 Clarkson (West Village), 255 East 77th (Upper East Side), 140 Jane (West Village), 1122 Madison (Carnegie Hill) ואת Mandarin Oriental Fifth Avenue. בניינים שהושלמו ובהם נותר מלאי ספונסר (sponsor inventory) כוללים את Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th ו-50 West 66th. לכל אחד מהם רקורד יזם נפרד, בנק המממן את הבנייה, קצב תיקונים לתוכנית המכר וסטטוס הקלת מס 421-a או אחרת, שיש לבדוק באופן פרטני.
איתות לרוכש: היסודות המבניים של Manhattan כוללים את הליך תוכנית המכר בפיקוח התובע הכללי של ניו יורק (המקנה הגנה פרוצדורלית לצד הרוכש, שאינה זמינה בשווקים מפוקחים פחות), את עומק שוק היד השנייה (נזילות גבוהה בעת המימוש) ואת ההיצע המוגבל בטווח הקרוב (קיבולת תכנונית מצומצמת בתתי-השוק המרכזיים). סיכונים לבחינה בעת החתימה על החוזה: עליית מדרגות ה-Mansion Tax מעל $2M, נטילת מס ההעברה על ידי הרוכש בעסקאות ספונסר, חשיפה לקווי מגרש ולמסדרונות נוף במגרשים ספציפיים, מדיניות ועד הבית בנוגע להשכרת משנה ומכירה חוזרת, ולוח הזמנים לפקיעת הקלת 421-a היכן שהיא חלה. את הסטטוס של כל פרויקט בודד, רמת מלאי הספונסר, תיקון לתוכנית המכר, התמחור או אחוז המכירות יש לאמת במועד הפנייה.
עובדות מפתח
- טווח $/SF לקונדומיניום דגל ב-Manhattan: $1,500-$10,000+
- ממוצע $/SF ב-Billionaires’ Row: $4,000-$10,000+
- $/SF לנכסי דגל בדאונטאון (Tribeca/West Village): $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: 1% מעל $1M, מדרגות מדורגות מעל $2M לרוכש
- מקדמה חוזית טיפוסית בעסקת ספונסר: 10%-20% בעת החתימה
- חלון בדיקה סטנדרטי לעורך הדין של הרוכש: 1-3 ימי עסקים ממסירת החוזה
- עמלה בעסקאות ספונסר: היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש במכירות ספונסר
- תוכניות הקלות מס (היכן שהן חלות): 421-a, J-51, הסטטוס נבדק בניין אחר בניין
- בעלות באמצעות LLC לאזרחים זרים: מקובלת, נבנית בשלב החוזה
הליך הרכישה
הליך המכירה בעסקאות ספונסר ב-Manhattan: טופס הזמנה → מסירת תוכנית המכר → בדיקת עורך הדין של הרוכש → חתימת החוזה והפקדת המקדמה הראשונה → אישור משכנתה (אם העסקה ממומנת) → סגירה בעת המסירה. ההליכים למלאי ספונסר וליד שנייה שונים; מומלץ תכנון ייעוצי מקדים לפני הסיור.
שאלות נפוצות על נדל"ן ב-Manhattan
מהי תוכנית המכר של התובע הכללי של ניו יורק?
תוכנית המכר (offering plan) היא המסמך המשפטי המוגש לתובע הכללי של ניו יורק והמסדיר את המכירה של כל קונדומיניום ב-Manhattan. היא מגדירה את הטיפול במקדמות, את מפרטי הדירות, את דמי האחזקה, את מסי הנדל"ן, את חובות הספונסר ואת ההגנות לרוכש. אף עסקת קונדומיניום ב-Manhattan אינה נסגרת מחוץ למסגרת של תוכנית מכר מאושרת; תיקונים מוגשים מעת לעת ונבדקים על ידי עורכי הדין של הרוכשים בשלב החוזה.
מהו מלאי ספונסר?
מלאי ספונסר (sponsor inventory) מתייחס לדירות שטרם נמכרו והמוחזקות עדיין בידי היזם של הבניין (ה"ספונסר"). דירות ספונסר הן חדשות לחלוטין, מעולם לא התגוררו בהן, והן עשויות לכלול תמחור פתוח למשא ומתן, זיכויים בהוצאות הסגירה וגישה לתוכניות הקלות מס היכן שהבניין נהנה מהן. עסקאות מול הספונסר מתנהלות לפי תוכנית המכר, ולא לפי חוזה יד שנייה סטנדרטי.
אילו הקלות מס חלות ב-Manhattan?
421-a היא הקלת המס הנפוצה ביותר לקונדומיניום ב-Manhattan, המעניקה חשיפה מופחתת למס נדל"ן למשך 10 עד 25 שנים בפרויקטים חדשים העומדים בתנאים. J-51 חלה על בניינים ספציפיים שעברו שיפוץ. לכל הקלה לוח זמנים לפקיעה וסטטוס זכאות ספציפי לבניין, שיש לאמת בתוכנית המכר ובתעודת המס העדכנית ביותר.
אילו הוצאות סגירה חלות על קונדומיניום ב-Manhattan?
הוצאות הסגירה הטיפוסיות לצד הרוכש נעות בין 2% ל-4% מהמחיר, וכוללות מסי העברה של העיר ושל מדינת ניו יורק (המוטלים לעיתים קרובות על הרוכש בעסקאות ספונסר), Mansion Tax (בשיעור 1% מעל $1M, עם מדרגות מדורגות מעל $2M), ביטוח בעלות (title insurance), שכר טרחת עורך הדין של הרוכש, מס רישום משכנתה אם העסקה ממומנת, וכן דמי אחזקה ומסי נדל"ן יחסיים.
האם דמי האחזקה זהים לדמי HOA?
לא. בקונדומיניום ב-Manhattan נהוג המונח "common charges" (דמי אחזקה), ולא דמי HOA. דמי האחזקה מממנים את תפעול הבניין, את הצוות, את המתקנים ואת הרזרבות. מסי הנדל"ן מחויבים בנפרד על ידי עיריית ניו יורק ואינם חלק מדמי האחזקה.
כיצד מתוגמלת Manhattan Miami בעסקאות ב-Manhattan?
ברכישות של פרויקטים חדשים מול הספונסר, היזם משלם את עמלת סוכן הרוכש של Manhattan Miami. ייצוג הרוכש ניתן ללא עלות מכיסו של הרוכש. בעסקאות יד שנייה, הסדרי העמלה נמסרים בעת ההתקשרות.