Multi-Millionaires With Landlords - Renting As A Stop Gap

ricardo, Oct 27, 2012 12:31:57 AM

 

 

If you are a Miami real estate tycoon, the whole idea of renting can seem a little ridiculous at first blush. Renting is not for the high-end luxury buyer. Or is it? Playing the luxury real estate market in Miami is no different than playing the stock market in New York. Prices ebb and flow. If you can sense that there is going to be a short-term dip in the market, why not sell, and then rent as a temporary stop-gap before buying back into the market for profit?

The rental market in Miami is decreasing as property values skyrocket. It is getting more expensive to rent as fewer and fewer spaces become available. Rentals were down 3 percent in the third quarter, with a 10 percent increase in the median lease rate. There were only 625 total properties leased in the third quarter, compared to 645 in 2011 Q3.

This is a growing concern for a large section of the Miami population, but not for the multi-millionaire making a brief pause to wait out a temporary boom until prices stabilize. For the affluent renter, the few thousand extra spent on six months of rent is a drop in the bucket compared to a swing of even 10% on their Miami luxury homes. Waiting for the right moment to strike can save a smart investor millions. It is not unheard of to sell and then re-buy a piece of luxury real estate in the same building at a lower price after a dip in the market, pocketing a few million when prices re-stabilize: Just for spending a couple months in someone else’s pool.

When rents climb at the same rate as property values, it is a sign of a healthy market. When there is too great a discrepancy between a mortgage value and the monthly rent, such as in California in 2007, analysts take that as a warning of a potential crash. Miami luxury homes are currently going through a swift recovery, and prices have seen double-digit growth in the last few months. If you are the careful type, waiting for the tide to crest in a nearby luxury suite could be a good way to assess the neighborhood before committing.

Even students are getting in on the action. Wealthy university students are now renting high-end temporary accommodations, eschewing dorm life and cafeteria food for gourmet chefs and poolside studying. These new units are known as “cottage communities” and there are 35 currently in place across the United States, with nearly 19,000 beds. Amenities include yoga studios, tanning beds, stainless steel appliances, nine-foot ceilings, and no neighbors above. There are 18 more slated for construction in the coming year, with roughly 12,000 more beds.

As renting becomes a reality for even the affluent, it opens up doors for luxury homeowners, especially those with multiple dwellings, to create added capital by renting to their multi-millionaire cohorts.

 

 

For further reading:

Manhattan Rents Surge

Luxury College Rentals

Rents Rise In Miami

Renting Before You Buy

 

 

 

   

 

如果您是邁阿密房地產大亨,租屋這做法聽起來好像有點荒謬, 而租屋一直都不是豪宅買家的選擇。 還是並不盡然呢? 炒賣邁阿密的豪宅,好比投資紐約的股票市場, 這是因為價格可升可跌。 如果您留意到市場的樓價即將會短期回落,那為什麼不考慮現在賣出去,然後再在購回物業前先租房子,作為之後賺取更多利潤的權宜之計呢?

邁阿密的租屋市場正在縮減,而物業價格就不斷標升。 再加上供應量愈來愈少,因而導致租金不斷攀升。 以第三季來說,租金下降了 3%,而出租率的中位數增加了 10%。 今年第三季可供租出的單位只有 625 個,與 2011 年的第三季相比,當時共有 645 個。

此現象備受邁阿密大眾的密切關注,但超級富豪不會因此而卻步,停下來耐心等待樓價上升後回落至穩定價格。 對於富裕的租客來說,花費幾十萬來簽訂六個月的租約,對比起其價格翻升 10% 的邁阿密豪宅,那租金簡直是冰山一角。 抓緊時機出撃,可讓聰明的投資者省回幾百萬。 以高價賣出再以低價買入同一幢大廈的豪宅單位並不是什麼新鮮事, 當樓價重新穩定後,這些投資者就以穩賺幾百萬到口袋了。 只要租住別人的單位幾個月,就可做到。

簡單來說,當租金的上升率與物業價值相等,即代表這是健康的市場。 但如果按揭值與每月租金之間存在巨大差距 (就如 2007 年加洲一樣),分析師視之為極大的潛在風險。 邁阿密的豪宅市場正經歷迅速的復甦,單在過去幾個月裡,樓格已有雙位數的增長。 如果您屬於謹慎型,希望等待鄰近的豪宅也漲到最高,亦不失為交易前評估單位的一個好方法。

即使是學校亦有所行動。 富裕的大學生會在學校附近臨時租住高級的住宅單位,藉以避開與多人一起生活的宿舍生活、難吃食堂的菜色以及多不勝數的派對。 這些全新的單位亦名為「別墅社群」,全美目前共有 35 個這類的住宅,提供近 19,000 個床位。而這些住所亦設有瑜伽練習室、曬燈床、不銹鋼煮食器具等設施。 另外,天花板達 9 呎高,樓上更沒有鄰居。 未來一年更會有再多 18 個類似興建項目,共提供約 12,000 個床位。

租屋在現今來說已成為大趨勢,對於有錢人亦然。因此,豪宅業主非常歡迎租戶,尤其是多人租住同一單位的租客,以賺取更多的資本。

 

 

補充讀物:

曼哈頓租金大幅上漲

來自居於豪宅的大學生之租金收入

邁阿密租金攀升

置屋前考慮租屋

 

 

 

 
 

 

如果您是迈阿密的一个房地产大亨,租房子的想法起初一看似乎显得有点可笑。高端豪宅买家是不会去租房子的——真是这样吗?在迈阿密投资豪华房产跟在纽约投资股票没什么区别,价格同样会有起落。如果您预感到市场会在短期内将会走低,那么为什么不先把房子卖出去,在重新入手套利之前租一套住宅作为临时的过渡呢?

随着房产价值迅速上升,迈阿密的租赁市场正在缩小。可用于租赁的房子越来越少,房屋租金随之变得越来越贵。第三季度的房屋租赁数量下降了3个百分点,而中期租赁价格则上升了10%。第三季度租出去的房子合计仅有625套,而在2011年第三季度则有645套。

许多迈阿密的居民都越来越关心这个问题,但对于亿万富翁来说这都不是事——他们正在作短暂的调整,就等价格稳定下来之前出现一时的飙升。对一个富有的租户来说,就算他们的迈阿密豪宅价值仅仅上下浮动10%——相较而言,六个月间多出来的几千块钱租金只是九牛一毛。等待合适的时机再出手,这样可以为精明的投资者省下几百万块钱。先将豪华房产出手,等行情走低时再以较低价格购买同一座大厦上的房子,价格重新稳定之后,几百万的利润就到手了:代价只是要在别人的游泳池里泡上几个月——这样的例子也不是没有耳闻。

如果租金和房价上涨的幅度保持一致,这是市场健康运行的一种表现。假如抵押价值和月租金之间出现太大的差别——例如2007年在加利福尼亚出现的情况,分析师将把它看作是崩盘危险的预兆。当前,迈阿密的豪宅市场正迅速复苏,过去几个月间房价出现了两位数的增长。如果您是谨慎投资的类型,可在附近找套豪宅住一段时间,坐等价格冲高——这不失为在投资前先去了解一个地区的好办法。

甚至连学生也加入到了这个行列。如今,富有的大学生开始租赁高端临时住所,以求避开宿舍生活及食堂饭菜,出来享受美食大厨的手艺并在游泳池边学习。这些新的单位被称为“小屋社区”,现阶段全美共有35处这样的社区,提供接近19000张床位。便利设施包括:瑜伽练习室、照晒床、不锈钢器具、9英尺高的天花板以及上面没有邻居。明年规划新建18处这样的社区,大约将增加12000张床位。

随着租赁即使对于富裕阶层来说也变得越来越现实,这为豪宅业主——特别是为拥有多套住宅的业主提供了新机会,他们可通过把房子出租给同一阶层的亿万富翁来获得额外收益。

 

 

更多阅读:

曼哈顿的租赁业务激增

大学豪宅租赁

迈阿密的租金上涨

先租再买

 

 

 

 
 

 

만일 당신이 마이애미 부동산 재벌이라면 언뜻 보기에 부동산 임대만으로 큰 수입을 올릴 수 있다고 생각하는건 말도 안되는 일입니다. 최고급 부동산 구매자에게 부동산 임대 투자는 적합하지 않습니다. 정말 그럴까요? 마이매미 최고급 부동산에 투자하는 일은 뉴욕 증권시장에 투자하는 것과 다르지 않습니다. 가격은 상승하기도 하고 하락하기도 합니다. 부동산 시장에서 단기적인 침체가 있을 것으로 전망되면 부동산을 팔고 다시 부동산을 구입하여 수익을 얻기 전까지 임시방편으로 임대할 수도 있습니다.

마이애미 지역 부동산 임대 시장에서 부동산 가치가 급격히 하락하고 있습니다. 임대 부동산 물량이 줄어들면서 임대료가 더욱 증가합니다. 3분기 임대 물량은 3% 감소한 반면 평균 임대료는 10% 증가하였습니다. 2011년 3분기 임대 물량 645채와 비교하여 올해 3분기 임대 물량은 625채로 감소하였습니다.

이는 대다수 마이애미 주민들에게 큰 걱정거리가 되고 있습니다. 이는 부유층도 예외가 아닙니다. 부동산 가격이 안정될 때까지 이들도 관망하고 있습니다. 경제적 여유가 있는 세입자라면 마이애미 지역 최고급 부동산 가격의 10% 하락과 비교하여 약 6개월 동안 추가로 몇 천 달러 임대료를 지불하는 것이 더 큰 손해를 막게 됩니다. 적절한 투자 시기를 기다리는 것으로 수백만 달러 손실을 막을 수 있습니다. 부동산을 판매하는 것이 당연합니다. 부동산 시장이 침체기를 벗어난 후 낮은 가격에 같은 건물 중 일부 최고급 부동산을 다시 구매하는 것입니다. 즉, 부동산 가격이 안정화되면 몇 백만 달러 수익을 거둘 수 있습니다. 단지 몇 달 동안 부동산을 임대하여 생활하기만 하면 됩니다.

임대료가 부동산 가격 상승률가 비슷한 비율로 증가하면 부동산 시장이 활성화되고 있다는 신호입니다. 모기지와 월 임대료 간의 불균형이 심해지면 부동산 전문가는 잠재적 부동산 폭락 위험을 경고합니다. 2007년 캘리포니아 지역 부동산 상황을 예로 들수 있습니다. 마이애미 최고급 주택 시장은 현재 급격한 회복세로 돌아서고 있습니다. 부동산 가격은 지난 몇 개월 동안 두 자리 수 증가율을 보이고 있습니다. 신중하게 투자하는 성향이라면 주변 최고급 부동산 가격이 안정화될 때까지 기다리고 실제로 부동산을 구입하기 전 주변 지역 부동산 가치를 분석하는 것이 좋습니다.

심지어 대학생도 이러한 부동산 시장 분위기에 편승하고 있습니다. 부유한 대학생도 현재 최고급 부동산을 임시로 임대하여 거주하고 있습니다. 기숙사에서 생활하지 않고 호화로운 생활 환경에서 공부하고 있습니다. 이와 같은 부동산 지역은 "대학가 거주단지"로 알려져 있고 미국 전역에 현재 35군데가 있으며, 거주자 인구 규모는 약 19,000여 명입니다. 요가실, 태닝룸 등을 포함한 편의시설, 스텐인리스 주방가전, 높은 천장고을 갖추고 조용한 주변 환경을 자랑합니다. 내년까지 약 18군데가 추가로 조성되고 약 12,000여 명 인구 규모입니다.

부유층도 이제 임대가 생활의 일부가 되고 있습니다. 최고급 주택을 소유한 부유층, 특히 여러 채 부동산을 보유한 투자자도 자신의 부동산을 다른 부유층에게 임대하여 부가가치를 올리고 있습니다.

 

 

보다 자세한 정보:

맨하탄 지역 임대료 급등

대학가 주변 최고급 부동산 임대

마이매이 지역 임대료 상승

부동산 구입 전 임대하기

 

 

 

 

Si vous êtes un magnat de l'immobilier de Miami, l'idée de louer peut vous sembler un peu ridicule à première vue. Après tout, la location ce n'est pas pour les acheteurs de luxe. Quoique ? Le secteur l'immobilier de luxe de Miami n'est pas différent de la bourse de New York. Les prix montent et descendent. Si vous êtes convaincu qu'il va y avoir une baisse à court terme sur le marché, pourquoi ne pas vendre et louer de façon temporaire ? Vous pourrez ainsi profiter de la chute des prix pour acheter une autre propriété moins cher et réaliser des bénéfices.

Le marché de la location à Miami diminue à mesure que la valeur des propriétés monte en flèche. Il est de plus en plus cher de louer, parce qu'il y a de moins en moins d'espaces disponibles. Les locations ont chuté de 3 % au troisième trimestre, avec une augmentation de 10 % du taux de location moyen. Il n'y a eu qu'un total de 625 propriétés louées au troisième trimestre, contre 645 pour le 3ème trim. 2011.

Il y a des inquiétudes croissantes au sein d'une grande partie de la population de Miami, mais cela ne concerne pas les multimillionnaires qui font une courte pause pour laisser passer un boom temporaire et attendre que les prix se stabilisent. Les quelques milliers de dollars que les locataires fortunés peuvent dépenser pour six mois de loyer sont une goutte d'eau dans l'océan comparés à une variation de seulement 10 % du prix de leurs maisons de luxe de Miami. En attendant le bon moment pour frapper, les investisseurs intelligents pourront économiser des millions. Il n'est pas rare de voir des gens vendre et attendre une chute des prix pour racheter la même propriété de luxe, afin d'empocher quelques millions lorsque les prix se seront stabilisés. Mais il faut qu'ils acceptent de passer quelques mois dans la piscine de quelqu'un d'autre.

Lorsque les loyers augmentent au même rythme que la valeur des propriétés, c'est un signe que le marché se porte bien. Lorsqu'il y a une différence trop importante entre la valeur de l'hypothèque et le loyer mensuel, comme ce fut le cas en Californie en 2007, les analystes estiment que cela indique qu'il y aura peut-être crash du marché. Le secteur des résidences de luxe de Miami connait actuellement une reprise rapide, avec des prix qui ont enregistré une croissance à deux chiffres au cours des derniers mois. Si vous êtes du genre plutôt prudent, le fait d'attendre que la marée atteigne son sommet dans une propriété de luxe voisine pourrait être une bonne façon d'évaluer le quartier avant de vous engager.

Même les étudiants suivent cette tendance. Les universitaires fortunés décident désormais de louer des résidences de luxe de façon temporaire, afin de bénéficier des plats de chefs et des séances d'étude à côté de la piscine, loin de la vie de dortoir et de la nourriture de cafétéria d'autrefois. Ces nouvelles résidences sont connues sous le nom de « communautés de chalets » et il y en a actuellement 35 aux États-Unis, avec près de 19 000 lits. Parmi les commodités offertes, on y trouve : des studios de yoga, des lits de bronzage, des appareils électroménagers en acier inoxydable et des plafonds hauts de neuf pieds (plus de deux mètre soixante-dix), sans voisins au-dessus. 18 autres résidences devraient être construites au cours de l'année qui vient, ce qui augmentera la capacité de près de 12 000 lits.

Grâce à la généralisation de la location, même au sein des classes aisées, ceux qui ont des propriétés de luxe, surtout les immeubles à logements multiples, peuvent désormais créer du capital ajouté en louant à d'autres multimillionnaires.

 

 

Pour en savoir davantage :

Les loyers de Manhattan augmentent

Résidences universitaires de luxe

Les loyers augmentent à Miami

Louer avant d'acheter

 

 

 

 
 

 

Se você é um magnata imobiliário de Miami, a ideia de alugar pode parecer um tanto ridícula no início. Alugar não é coisa para o comprador de luxo. Ou é? Fazer negócio no mercado imobiliário de luxo em Miami não é diferente de negociar no mercado de ações de Nova Iorque. Os preços sobem e descem. Se você sentir que haverá uma queda rápida no mercado, por que não vender, e então alugar como quebra-galho temporário antes de comprar novamente para obter lucros?

O mercado de locação em Miami está diminuindo à medida que os valores das propriedades dispararam. Está ficando mais caro alugar e com menos espaços disponíveis. As locações caíram 3% no primeiro trimestre, com 10% de aumento na taxa média de arrendamentos. Havia apenas 625 propriedades no total arrendadas no terceiro trimestre, comparadas com 645 no terceiro trimestre de 2011.

Essa é uma preocupação recente para uma grande parte da população de Miami, mas não para o multimilionário que está fazendo uma pausa rápida para aguardar uma temporada até que os preços se estabilizem. Para o locatário rico, os milhares de dólares a mais gastos em seis meses de locação são uma gota no balde, se comparados com a oscilação de 10% em seus imóveis de luxo em Miami. Aguardar pelo momento certo para atacar pode significar uma economia de milhões para o investidor inteligente. Não é novidade a venda e posterior compra de volta de um imóvel de luxo no mesmo prédio a um preço inferior depois de uma queda do mercado, embolsando alguns milhões de dólares quando os preços estabilizam-se: apenas para passar alguns meses na piscina de alguém.

Quando os aluguéis aumentam na mesma proporção do valor dos imóveis, é sinal de recuperação do mercado. Quando há uma grande divergência entre o valor de um empréstimo hipotecário e o valor mensal de locação, como na Califórnia em 2007, os analistas veem isso como um sinal de possível colapso econômico. As casas de luxo de Miami estão passando por uma recuperação rápida e há aumentos de dois dígitos nos preços nos últimos meses. Se você é do tipo cuidadoso, morar um tempo nas redondezas pode ser uma boa maneira de avaliar a vizinhança antes de firmar um compromisso.

Até mesmo estudantes estão entrando no jogo. Estudantes universitários ricos agora estão alugando acomodações temporárias de alta classe, trocando a vida nos alojamentos e a comida de cantina por chefs e estudo à beira da piscina. Essas novas unidades são conhecidas como "cottage communities" e há 35 atualmente nos Estados Unidos, com aproximadamente 19 mil vagas. Os confortos incluem estúdios de yoga, câmara de bronzeamento artificial, eletrodomésticos em aço inox, pé direito de nove pés e nenhum vizinho acima. Há planos de construção de mais 18 no próximo ano, com aproximadamente mais 12 mil vagas.

Como o aluguel está se tornando uma realidade até para os mais ricos, as portas se abrem para os proprietários de imóveis de luxo, especialmente aqueles com várias casas, para gerar capital agregado ao alugar para seus amigos multimilionários.

 

 

Para saber mais:

Surgem os aluguéis em Manhattan

Aluguel de luxo para universitários

Aumentam os aluguéis em Miami

Alugando antes de comprar

 

 

 

 

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