What Does That Payday Loan Store Really Mean?

ricardo, Oct 20, 2012 4:03:16 PM

 

The type of new business development in your area can be indicative of the future property value changes. If you are starting to see pawnshops, liquor and gun stores, massage parlors, and payday loan offices spring up, it might be time to toss in the towel and sell before the neighborhood goes south.

Conversely, if you are starting to see more parks being built, seedy buildings being torn down and replaced with cultural landmarks, movie theatres, upscale restaurants, and artistic monuments - you might be looking at an area on the rise.

Times Square in Manhattan was once one of the sketchiest neighborhoods in New York City. Littered with adult shops, peep shows, and unsavory characters, property values were depressed. Alphabet City had a violent reputation, and the cheap bars and pawnshops that peppered the streets helped to keep the price of real estate low. The same can be said for the meatpacking district, and industrial areas of the city. Smells, sounds and sordid smoke from factories kept the well-heeled neighbors away.

Now, Alphabet City is a center of cool. Imagine that Avenue D was once known as Avenue Death. Once a place of litter and gangs, today it is host to franchise extensions such as Westville, Fonda, and the Citizens Brigade Theatre. Likewise, the Lower East Side and, in particular, the Bowery, which has been referred to as skid row for much of the 20th century, has seen gentrification, making it a very desirable area with upscale boutiques and trendy restaurants.

There is a natural progression to gentrification, and a smart investor can follow the patterns. When thrift stores, antique shops and pizza parlors start getting replaced with clothing boutiques and trendy bars, expect luxury real estate to be on the heels of a neighborhood in flux. The same can be said for the opposite effect. When liquor stores, pawn shops, and payday loan stores begin creeping into a once affluent area, you can be sure that your investment may be in a tailspin. Keeping an eye on the businesses in your area is an important precursor to changes on the horizon.

New York hasn’t always been the utopian paradise that it is today. It used to be a notoriously dangerous place. Most of the crime and homelessness in Manhattan was resolved in Giuliani’s heyday with a simple theory: Repair broken windows, and paint over graffiti as soon as it happens. People act differently in an unkempt environment. They perpetuate the disorder.

When things are nice, and people seem to care, it has a snowball effect. The vandalism actually stops, and crime goes down. Property values soar. But it only takes one small slip - like a payday loan store opening its doors across the street from your apartment - to reverse the trend from your favor.

 

See also:

Broken Window Theory

Alphabet City Evolves

Meatpacking District | West Chelsea Real Estate For Sale

 

 

   

您住所附近的新行業發展可反映未來物業的價格變動。 如果您開始留意到住所附近出現當舖、賣酒或槍械的商店、按摩店、借貸公司等等,您應該要面對自己的錯誤決策並立即在鄰近向南搬遷前把物業賣掉。

相反,如果您見到住所附近加建了公園、破舊的大廈正被拆卸並以文化地標、戲院、高級餐廳及藝術古蹟取代之,很明顯該區的樓價將會上升。

曼哈頓的時代廣場曾是紐約市最讓人討厭的地方。 那時時代廣場到處都夾雜著成人商店、色情表現,亦有討厭的人四周流連,讓該區的房價不斷下跌。 當中的字母城與暴力更劃上等號,每條街均充斥著廉價酒吧及當舖,因此持續讓當地房價格低迷。 而肉品市場區亦是同一命運,是紐約市的工業區之一。 該區的氣味、嘈音、工廠釋放出的骯髒煙霧讓富有的鄰居避而遠之。

不過,現今的字母城已經是帶領潮流的重地。 您能想像嗎?Avenue D 曾經被形容為「死亡大道」(Avenue Death)。 雖然以前是充斥著垃圾、狗黨狐朋結集的地方,但現在已名勝林立,都括 Westville、Fonda 以及 Citizens Brigade Theatre。 同樣,下東區 (Lower East Side) 以及 Bowery 曾經亦被視作為這二十世紀最骯髒的住宅區,但經過市區改造之後,這兩個地區已開滿高檔精品店及時尚餐廳。

市區改造是相當自然的過程,而聰明的投資者亦跟隨這個模式。 當舊貨店、披薩店被高級服裝店與時尚酒吧取代後,我們預期高級住宅市場亦會陸續進駐。 反之亦然, 如果有賣酒商店、當舖、「受薪日貸款」商店開始入侵曾經繁華的地區,我們保證,您的投資必定變得一團糟。 有見及此,密切留意您該區的商店發展,必可讓您避過投資失利一劫。

有別於現今,紐約非一直都是令人嚮往的人間天堂, 它曾經亦是惡名遠播的危險地方。 對於曼哈頓的罪惡與無家者問題,Giuliani 以簡單的理論就解決了: 只要一看到破爛的窗戶就要立即修好;一看到有塗鴉,就要馬上用油漆蓋掉。 當身處一個骯髒的環境,人們的行為各有不同, 而他們更會把壞習慣一個傳一個。

但當周遭都井然有序,人們都開始會在乎,形成雪球效應。 那麼,破壞公物的行為便會隨之停止,而罪惡率亦會降低。 除此之外,物業價格會上升、 但壞的事情只消一會就會發生,就好像一間「受薪日貸款」商店開在您家對面一樣,會撤底破壞您的優雅品味。

 

補充讀物:

破窗理論

字母城 (Alphabet City) 的發展

肉品市場區 | 西切爾西的銷售房地產

 

 

 
 

您所在区域新开发商业项目的类型可预示将来房产价格变化的趋势。如果您看到当铺、售酒商店、枪店、按摩院、发薪日贷款办公室纷纷涌现的时候,或许应该趁这个社区还没有崩盘就先卷铺盖走人了。

相反地,如果您看到的是越来越多的公园在建,破旧的房子推倒后,取而代之的是文化地标、电影院、高档餐厅和艺术纪念馆——这个地区就可能会有上涨空间。

曼哈顿的时代广场就曾是纽约市前途最不明朗的社区之一,这里曾混杂着成人用品店、窥视展览以及各色讨人厌的三教九流,当时它的房产价值令人沮丧。曾经,字母城因为暴力泛滥而名声不好,街边充斥着廉价酒吧和当铺,这一切使房价保持在低位。肉库区作为纽约的工业区,它的情况也很类似:工厂传出来的恶臭、噪音和肮脏的烟雾使得富人们避之唯恐不及。

而如今,字母城是潮流的中心。试想一下,D大道曾被人称作“死亡大道”,它原来是垃圾和帮派的地盘,而如今却聚集了像 Westville、Fonda 和 Citizens Brigade 剧院这样的特许经营加盟店。类似地,在20世纪的大部分时期内,下东区——尤其是 Bowery 被人看作是平民窟,随后这里发生了翻天覆地的变化,变成了拥有高档精品店和时尚餐厅的令人向往之地。

向高档社区发展要经历自然转变的过程,而精明的投资者能够把握住这种模式。当旧货店、古玩店和比萨店开始被服装精品店和时尚酒吧所取代时,紧接着,豪华房产将有望出现在这个变化中的社区。而相反效果的背后也会有同样的规律。当售酒商店、典当行以及发薪日贷款店蔓延到曾经繁华的地区时,您的投资可能就会面临风险了。要密切留意您所在区域的商业发展,这对将要发生的变化是一种重要预兆。

纽约并非一开始就是像现在这样的乌托邦式天堂。这里也曾是臭名昭著的危险之地。朱利安尼任在其期内用一种简单的理论解决了曼哈顿大部分的犯罪和流浪汉问题:修复受损的窗户,且一发现涂鸦便立即将其粉刷掉。在脏乱的环境下,人们的行为也将发生变化。人们会延续这种无序。

环境好了,人们就会注意自己的言行,这会产生滚雪球的效应。破坏公物的现象消失了,犯罪率也在下降,房价则飙升。但是只需一个小小的讯号就能改变这种乐观的发展趋势——比如说,在您公寓对面那条街上开一间发薪日贷款店。

 

更多阅读:

破窗理论

字母城的发展

肉库区 | 西切尔西房产待售

 

 

 
 

여러분들이 살고 있는 지역에서 추진되는 새로운 개발 사업은 미래 부동산 가치에 영향을 줍니다. 전당포, 술집, 총포상, 마사지숍, 소액 대출 사무소 등이 생기기 시작하면 부동산을 팔아야 할 때입니다. 조금이라도 덜 하락하기 전에 부동산을 파는 것이 좋습니다.

반대로 공원이 조성되고 노후화된 건물을 허물고 문화센터, 영화관, 최고급 레스토랑, 미술관 등이 생기기 시작하면 주변 부동산의 가치는 상승하기 시작합니다.

맨하탄 타임 스퀘어는 한 때 뉴욕시를 상징하는 아이콘이었습니다. 성인용품 가게, 스트립쇼 클럽, 불결한 위생 등으로 인해 지역 분위기가 침체되었습니다. 알파벳 시티는 치안이 불안하고 허름한 술집이나 전당포가 즐비한 거리로 악명이 놓았습니다. 이때문에 부동산 가격이 낮았습니다. 공단지역 미트패킹 디스트릭트 지역도 마찬가지 입니다. 공장에서 내뿜는 연기와 냄새, 소음으로 인해 소득이 많은 가구는 다른 지역으로 이주해버렸습니다.

이제 알파벳 시티는 완전히 환상적인 지역으로 탈바꿈하고 있습니다. 애니뉴 디는 한 때 '죽음의 애비뉴'라고 불릴 만큼 악명이 높았습니다. 쓰레기 넘쳐나고 폭력배가 거리를 활보했던 지역이 웨스트빌, 폰다, 시티즌스 브리게이드 시어터와 같은 프랜차이즈 레스토랑, 영화관이 들어서기 시작하였습니다. 로어 이스트 사이드, 특히 보워리 지역은 20세기 동안 빈민가 일대였습니다. 하지만 지금은 고급 주택단지로 완전히 변신하였습니다. 호화 부티끄숍과 최고급 레스토랑이 즐비한 누구나 살고 싶은 지역으로 손꼽힙니다.

자연스럽게 고급 주택단지가 조성됩니다. 현명한 투자자는 이러한 흐름을 좇습니다. 할인마트, 골동품 가게, 피자가게 등이 고급 부티끄숍, 멋진 인테리어의 술집으로 서서히 바뀌기 시작하면 주변 지역 일대에서 최고급 부동산이 급격히 개발되는 조짐입니다. 반대로 되는 현상을 보일 경우 부동산 가격은 하락합니다. 술집, 전당포, 소액 대출 사무소가 한 때 부유한 지역이었던 곳에 생기기 시작하면 부동산 가치는 급락합니다. 따라서 귀하가 투자한 지역의 주변 상권과 분위기를 파악하는 것은 부동산 동향을 알아보는 첫걸음입니다.

뉴욕은 과거에서부터 지금까지 오늘날처럼 이상적인 파라다이스의 모습은 아니었습니다. 한 때 치안이 불안하고 위험한 도시일 때가 있었습니다. 줄리아니 뉴욕시 시장이 범죄와 노숙자 문제로 골머리를 앓던 맨하탄 지역 문제를 말끔히 해결했습니다. 깨진 유리창을 갈고 흉물스럽던 광고를 깨끗하게 페인트칠을 다시 하였습니다. 사람들은 보통 불결하고 지저분한 환경이나 분위기에서는 평소와 다르게 행동합니다. 무질서한 상태를 그대로 유지하려고 합니다.

하지만 주변 분위기가 깔끔하고 정리한 상태라면 사람들은 계속해서 깨끗한 상태를 유지하려고 합니다. 이는 주변으로 파급 효과를 퍼트립니다. 폭력이나 기물 파손 행위가 중단되고 범죄가 줄어듭니다. 부동산 가격이 치솟습니다. 그러나 이는 작은 시작에 불과합니다. 기대와 달리 여러분이 사는 지역에 소액 대출 사무소와 같은 가계가 하나 둘씩 들어서는 것과 같은 사소한 악영향이 위와 같은 긍정적인 현상에 찬물을 끼얹을 수 있습니다.

 

참고 내용:

깨진 유리창 이론

Alphabet City Evolves 월스트리트저널 기사

미트패킹 디스트릭트 | 웨스트 첼시 지역 부동산

 

 

 
 

Le type d'entreprise qui se crée dans votre quartier peut être un indicateur d'un changement futur de la valeur des propriétés qui s'y trouvent. Si vous commencez à voir des entreprises de prêts sur gages, des boutiques d'alcool, des magasins de ventes d'armes à feu, des salons de massage et des bureaux de prêts sur salaire pousser comme des champignons, cela peut indiquer que le moment est venu pour vous de jeter l'éponge et de vendre avant que le quartier ne devienne infréquentable.

De la même manière, si vous voyez de nouveaux parcs sortir de terre, si les bâtiments miteux sont démolis et remplacés par des repères culturels (salles de cinéma, restaurants haut de gamme et monuments artistiques), cela signifie que la zone devient de plus en plus huppée.

La zone de Times Square, à Manhattan, était autrefois l'un des quartiers les plus misérables de New York. Elle était envahie par des magasins pour adultes, des salles de spectacles pour voyeurs, des individus peu recommandables... ; résultat, les prix des propriétés étaient au ras de terre. Alphabet City avait une réputation de violence. Les bars miteux et les prêteurs sur gages qui parsemaient ses rues contribuaient fortement à faire chuter les prix de l'immobilier. Le même constat pouvait être fait au niveau du meatpacking district et des zones industrielles de la ville. Les odeurs, le bruit et de la fumée des usines faisaient fuir les acheteurs fortunés.

Aujourd'hui, Alphabet City est une zone fraiche. Pouvez-vous croire qu'Avenue D était autrefois appelée Avenue Death (Avenue de la Mort) ? Jadis un lieu envahi par la saleté et les gangs, Alphabet City accueille désormais des extensions de franchises comme Westville, Fonda, ainsi que le Citizens Brigade Theatre. De la même manière, le Lower East Side, et surtout le Bowery, considéré comme un taudis pendant une bonne partie du 20e siècle, a connu un embourgeoisement et est devenu une zone très sollicitée, avec des boutiques haut de gamme et des restaurants branchés.

L'embourgeoisement est un processus qui se déroule de façon progressive, et tout investisseur intelligent peut suivre la tendance. Lorsque les magasins économiques, les boutiques d'antiquités et les pizzerias commencent à être remplacés par des boutiques de vêtements et des bars branchés, vous devez vous attendre à ce que des biens immobiliers de luxe se mettent à pousser comme des champignons dans ce quartier en pleine mutation. La même remarque peut être faite pour le phénomène contraire. Lorsque les magasins d'alcool, les entreprises de prêts sur gages et les bureaux de prêts sur salaire commencent à se glisser dans un quartier autrefois prospère, il y a de fortes chances pour que la valeur de votre investissement connaisse une chute libre. Vous devez donc garder un œil sur les entreprises qui se créent dans votre quartier, afin de voir venir les changements qui se profilent à l'horizon.

New York n'a pas toujours été le paradis utopique qu'il est aujourd'hui. C'était autrefois un endroit notoirement dangereux. La plupart des problèmes de criminalité et de mendicité de Manhattan ont été résolus pendant l'ère glorieuse du maire Giuliani, grâce à un simple mot d'ordre : Réparer les fenêtres brisées et effacer les graffitis au plus vite. Les gens agissent différemment dans un environnement négligé. Ils perpétuent le désordre.

Lorsque tout est en ordre, et que les gens le remarquent et l'apprécient, il y a un effet boule de neige. Les actes de vandalisme disparaissent et le taux de criminalité diminue. Les valeurs des propriétés montent en flèche. Mais un petit contretemps, comme l'ouverture d'un bureau de prêts sur salaire en face de votre appartement, peut réussir à inverser la tendance.

 

Voir aussi :

La théorie de la fenêtre brisée

Alphabet City évolue

Propriétés en vente au Meatpacking District | West Chelsea

 

 

 
 

O tipo do novo desenvolvimento de negócio em sua área pode ser um indicador das alterações de valor futuras do imóvel. Se você está começando a ver casas de penhores, lojas de bebidas e de armas, salões de massagem e agências de crédito rápido, pode ser a hora de jogar a toalha e vender antes que a vizinhança vá por água abaixo.

Por outro lado, se você estiver começando a ver mais parques sendo construídos, prédios antigos sendo demolidos e substituídos por marcos culturais, teatros, restaurantes finos e monumentos artísticos, você pode estar olhando para uma área em ascensão.

Times Square em Manhattan já foi um dos bairros mais rústicos em Nova Iorque. Entulhada com sex shops, casas noturnas de strip tease e sujeitos repugnantes, os valores das propriedades despencaram. Alphabet City tinha fama de violento e os botecos e lojas de penhores que enchiam as ruas ajudaram a manter o preço dos imóveis em baixa. O mesmo pode ser dito sobre o distrito de meatpacking e das áreas industriais da cidade. Os cheiros, sons e fumaça sórdidos das fábricas mantiveram os vizinhos ricos bem longe.

Agora Alphabet City é um centro de paz. Imagine que a Avenue D já foi conhecida como Avenue Death. Antes um lugar de lixo e gangues, hoje lar de nomes como Westville, Fonda e do Citizens Brigade Theatre. Da mesma forma, o Lower East Side, particularmente o Bowery, que já foi uma favela por muito tempo durante o século 20, tem visto a valorização, tornando-se uma área muito desejável com butiques de luxo e restaurantes da moda.

Há uma progressão natural para a valorização, e o investidor inteligente pode seguir os padrões. Quando lojas baratas, de antiguidades e pizzarias começam a ser substituídas por butiques de roupas e bares da moda, espera-se que os imóveis de luxo venham logo em seguida para a vizinhança. O mesmo funciona no lado oposto. Quando lojas de bebidas, de penhores e de crédito começam a se infiltrar em áreas anteriormente ricas, você pode ter certeza de que seu investimento pode estar em queda. Ficar atento aos negócios na sua área é um importante fator de previsão das mudanças futuras.

Nova Iorque não foi sempre o paraíso utópico que é hoje. Ela era um lugar muito perigoso. A maior parte do crime e da falta de moradia em Manhattan foi solucionada com uma simples teoria durante o auge de Giuliani: Conserte as janelas quebradas e pinte os muros grafitados assim que isso ocorrer. As pessoas agem de forma diferente em um ambiente desleixado. Elas perpetuam a desordem.

Quando tudo está bonito, as pessoas se importam, é um efeito avalanche. O vandalismo na verdade acaba e a criminalidade diminui. O valor das propriedades decola. Mas basta um pequeno deslize, como a abertura de uma loja de crédito rápido em frente ao seu apartamento, para reverter a tendência que estava a seu favor.

 

Veja também:

A teoria da viúva falida

Evolução de Alphabet City

Imóveis a venda em Meatpacking District | West Chelsea

 

 

 

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