Hype Is A Part Of The Equation

ricardo, Oct 19, 2012 10:48:34 PM

 

When it comes to buying or selling luxury real estate, it helps to have expertise, market knowhow, and a litany of sagacious tactics at one’s disposal.

There is an interesting strategy that some realtors have incorporated to sell real estate in New York and Miami. They are using record-breaking prices to grab headlines and build buzz around multi-million dollar luxury properties. Every smart buyer knows that just because a penthouse is listed at $100 million dollars in New York City doesn’t mean that it is actually worth that price tag. But it’s on their radar all the same.

It is a strategy of hype. It builds buzz around the property. Suddenly, the home has become famous. A few weeks later, all eyes are on the listing as it sells for $88 million in a bidding war. Does this tactic work? Absolutely. Fame affects value. And when it sells again, the inflated price may actually satisfy a self-fulfilling prophecy. A savvy investor can learn to read between the lines, as well as maximize such press for their own benefit.

Recently, an 8,000 square foot, three-floored, Midtown apartment was put on the market. The asking price was $100 million, the most expensive listing ever for a New York apartment dwelling. The property had three floors, a personal elevator, nine bathrooms, a 360-degree view of New York City and wraparound terraces, but the $100 million price tag was not in alignment with anything close to that on the market. The owner had bought the Manhattan residence in 1993 for $4.5 million and claimed to have put $5 million dollars in renovations into the private home during the last 19 years.

So how does $5 million in renovations, plus roughly two decades of inflation turn a $4.5 million dollar home into a $100 million dollar home? It doesn’t. This isn’t an ultra-luxury building like One 57 or the soon to be released 432 Park Avenue, which will be arguably the best in the world. But it gets people talking. Beyond the free press, it also incorporates a sales tactic known as the door in the face technique, when a high price seems reasonable after asking an outrageous one.

The Manhattan luxury real estate market is built with an understanding of media marketing strategies. Will the sellers end up with their asking price? Probably not. But from now, until it's sold, Manhattan luxury real estate investors around the country will be talking about it, building the hype and making the price all that more reasonable.

Down south, the same tactic is being employed to sell luxury Miami real estate. In Indian Creek, a multi-million dollar home set records last spring when it sold for an astonishing $47 million. When still in development, the home had been priced at $60 million. It was widely acknowledged that hyping the property in the news was a part of the sales strategy. With the inflated price perched at the top of the list for private residences, buyers speculated the worth of the property months before construction was completed.

Attention was drawn to the fingerprint entry wine cellar, 3-D movie theater, a hidden art vault and a personal beach made of sand imported from the Bahamas. With personal touches like these, $60 million, while still inflated, seemed somewhat reasonable, and the $47 million it eventually demanded, a bargain.

For those buying real estate in Manhattan or Miami, it is important to think like the seller. Knowing some of the strategies they use will help you make a more informed buyer.

 

For more information:

 

$100 million apartment for sale

$46 million for Florida mansion

   

買賣豪宅往往都涉及專業知識、負責方更需要對該銷售市場瞭如指掌、以及有一套完備、睿智的策略。

其中某些地產經紀將相當有趣的策略用於銷售紐約及邁阿密的地產方面。 他們利用破記錄的價格來大做頭條,並且散佈有關豪宅以數百萬元售出的流言。 聰明的買家當然知道這竅門,因為位於紐約的頂樓豪華公寓以一億元放盤,不一定等於物有所值。 不過,他們仍然會將該豪宅列入心水清單當中。

這正正就是因為宣傳炒作, 讓有關物業的流言不絕, 更使之驟然出名起來。 數星期後,全城一直密切留意此樓盤的競價動向,直至樓盤以 8800 萬元賣出為止。 那麼,這策略奏效嗎? 當然奏效, 名氣與價值是成正比關係的; 當樓盤再度推出銷售時,其上漲的價格會令預言自我應驗。 身為精明的投資者,一定要懂得宣傳炒作的言外之意,以及利用此手段擴大自己的利益。

最近有面積 8,000 平方呎、樓高三層的市中心單位放出市場, 叫價達一億元, 為紐約城中的最貴住宅樓盤。 該物業樓高三層,設有私人升降機、九間睡房、環迴露臺,而單位亦可讓住戶飽覽 360 度的紐約市全景。不過,一億元的叫價著實與市場上同類型的單位不相稱。 1992 年,業主於 1993 年以 450 萬元買入該位於曼哈頓的單位,並聲稱在過去 19 年間花了 500 萬元裝修。

500 萬元的裝修費用,再加上當初的買入價及通漲因素,那麼現在一億元的叫價是從何得來的呢? 雖然這並不如 One 57 或即將推出市場的 432 Park Avenue 如此奢華, 但該樓盤卻不斷讓人談論。 除了宣傳手段,經紀還會採用名為「以退為進」的銷售策略來達到高價賣出的目的,即是說,他們會先提出一個高得離譜的價格,當遭到拒絕後,再調低價格來讓還算高昂的價格看起來合理一些。

曼哈頓豪華地產市場深知上述的媒體推廣策略, 那麼賣家會否就以其叫價賣出物業呢? 那不一定。 從目前起直至物業賣出,全國的曼哈頓豪宅投資者會不斷討論、製造炒作,令到物業價格更合理。

自於南部亦是採取同一策略去銷售邁阿密的豪宅。 就以 Indian Creek 為例,此樓盤在上年春季創下住宅的記錄價格,即以驚人的 4700 百萬的價錢賣出。 而其實在該樓盤還未落成之際,當時的標價為 6000 萬元。 很明顯,針對物業製造炒作是銷售策略之一。 而由於私人住宅樓盤會隨著通漲處於價格高位,因此買家亦預計樓宇在落成前幾個月,價格會進一步提高。

而買家的注意力亦轉移到需指紋才可進入的酒窖、3-D影院、私密藝術庫及由巴哈馬沙粒建造的私人泳灘等設施, 加上通漲, 6000 萬元看似非常合理,而價格調整後,所要求的 4700 萬元更是超值。

如欲購買曼哈頓或邁阿密的樓宇,一定要掌握賣家的心思,亦要 掌握他們的策略,方可成為更精明的買家。

 

補充讀物:

 

推售一億豪宅單位

佛羅里達豪宅價售4 千 6 百萬

 
炒作也是销售的一部分
 

在购买或出售豪华房产时,如果能有专业特长、市场知识以及各种睿智的策略可供您参考,这将会很有帮助。

一些中介在纽约和迈阿密出售房产时采取了有趣的策略,他们开出破纪录的报价以求登上新闻头条并围绕价值不菲的豪宅制造新闻。每个精明的买家都知道:在纽约市,一套空中别墅标价1亿美金并不意味着它就值这么多钱。但无论如何,这套房子已进入他们的视线。

这是一种炒作的策略,它围绕房产制造舆论,使这套房子一夜成名。几周后,大家看着这套房子在一场竞价大战中以8800万美金成交。这种策略有效吗?当然有效,名气会影响价格。当它再次出售时,虚高的价格可能真的会达到当初预言的水平。一个理智的投资者在阅读新闻时能从字里行间发现事实,同时也懂得利用这样的宣传使自身利益最大化。

最近,一套8000平方英尺、三层楼的市中心公寓挂牌上市。它的标价是1亿美金,这是纽约住宅建筑史上最贵的标价。这处房产有三层楼、一部私人电梯、九间卧室、可360度浏览纽约市,还拥有环绕式的露台——但1亿美金的标价跟市面上任何类似的房产都不相符。屋主在1993年以450万美金买下了这套曼哈顿住宅,并宣称在过去19年间投入了500万美金将它改建成私人住宅。

那么,500万美金的改建成本再加上大约二十年的通货膨胀是怎样将一套450万美金的房子变成价值1亿美金的呢?事实是它并不值这么多钱,因为它不是像 One 57 or the soon to be released 432 Park Avenue 这样世界上最好的超豪华建筑。但这样能够吸引人们的注意。除媒体造势之外,这种销售模式还采用了取上得中的策略,也就是在开出吓人的高价之后相对较高的价格也会显得合理了。

曼哈顿房产市场深谙媒体营销之道。卖家会得到他们开出的价格吗?或许不会。但是,从这时候起到它售出之前,来自全国的曼哈顿豪宅投资者都将谈论这套房子,从而制造出舆论让这个价格显得更合理。

而在南部,迈阿密豪宅的销售也采用了同样的策略。去年春天,Indian Creek 这座价值不菲的豪宅以惊人的4700万美金售出,价格创下了纪录。而在它仍处于开发阶段时,这套房子标价为6000万美金。大家都广泛地认同在媒体上炒作房产是销售策略当中的一种。正是由于虚高的标价在私人住宅售价榜单上高居首位,买家才会在楼盘完工前好几个月就开始揣测它的价值。

注意力都集中到了指纹访问的酒窖、3D影院、隐秘的艺术品珍藏库以及用巴哈马进口的沙子铺设的私人沙滩上来——尽管6000万美金依然显得虚高,但有了这些个人风格,那样的价格好像也有点合理了,而最后的成交价——4700万美金则似乎是个不错的价格了。

对于在曼哈顿和迈阿密购置房产的人们来说,要学会像卖家一样去思考,这点很重要。了解他们所采用的一些策略将有助于使您成为一个更明智的买家。

 

更多阅读:

 

价值1亿美金的公寓待售

佛罗里达的豪宅售价4600万美金

 
 

최고급 부동산을 사고 팔 때 언제든지 도움을 받고 현명한 판단을 내릴 수 있도록 부동산 시장 노하우를 보유한 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.

일부 부동산 중개인은 뉴욕과 마이애미 지역 부동산을 팔 때 특별한 전략을 취하기도 합니다. 언론의 주목을 유도하기 위해 사상 최고 부동산 가격을 제시하여 엄청난 가격대의 최고급 부동산에 대한 입소문을 일으킵니다. 현명한 부동산 구매자는 뉴욕시에 등록된 1억 달러 펜트하우스가 실제로 그 만한 가치가 있다고 생각하지 않습니다. 하지만 이러한 부동산에 늘 관심을 둡니다.

일종의 과대 광고 전략입니다. 부동산에 대한 소문이 무성해집니다. 갑자기 해당 주택이 유명하게 됩니다. 몇 주 후 모든 이들의 관심이 집중되고 부동산 가격 전쟁이 시작되면 결국 8,800만 달러로 팔리게 됩니다. 이러한 방법이 효과가 있을까요? 물론 있습니다. 유명세는 가격에 영향을 줍니다. 다시 부동산을 팔 때 폭등한 부동산 가격으로 팔리게 됩니다. 전략이 성공을 거두는 셈입니다. 발 빠른 투자자는 이와 같은 투자 방법을 학습하고 수익을 최대하기 위해 이를 적극 활용합니다.

최근 8,000 평방피트 면적, 3층, 부도심 아파트가 부동산 시장에 매물로 등록되었습니다. 부동산 호가는 1억 달러로 뉴욕시 주거용 아파트 중 가장 비싼 부동산이었습니다. 해당 부동산은 3층이고 개인 엘리베이터 시설, 아홉개 욕실, 360도 모든 방향에서 뉴욕시 전경을 바라 볼 수 있는 전망을 갖춘 최고급 부동산이지만 1억 달러 가격은 현 시장 가격 수준과는 거리가 있습니다. 이 맨하탄 소재 부동산의 소유주는 1993년 450만 달러에 구입하여 500만 달러 비용을 들여 주택을 리모델링하였습니다. 이후 19년 동안 줄곧 개인 주택으로 이용되었습니다.

500만 달러를 들인 리모델링 비용과 초기 부동산 비용은 450만 달러는 약 20년이 지난 현재 어떻게 1억 달러로 급등할 수 있었을까요? 실제로 1억 달러 가치가 아닙니다. 이 부동산은 One 57 또는 곧 완공될 432 Park Avenue와 같은 세계적으로 인정 받는 최고급 부동산이 아닙니다. 하지만 사람들 사이에 입소문이 널리 퍼집니다. 아무런 비용을 들이지 않고 부동산을 널리 소문을 내는 일종의 영업 전략인 셈입니다. 터무니 없는 가격을 제시한 후 가격을 낮추면 물론 여전히 높은 가격이지만 합리적인 가격으로 여겨집니다.

The 맨하탄 최고급 부동산 시장은 적절한 미디어 마케팅 전략을 잘 이해해야 합니다. 부동산 판매자는 과연 마음대로 가격을 부를 수 있을까요? 그렇지 못 할 것입니다. 지금부터 부동산이 팔릴 때까지 맨하탄 최고급 부동산 투자자는 이에 대한 이야기를 소문내고 과대 광고한 후 조정된 부동산 가격은 보다 합리적으로 체감됩니다.

같은 부동산 판매 전략이 마이애미 지역 부동산 시장에도 그대로 적용됩니다. 미국 인디언 크리크 지역에서 지난 봄 수백 만 달러의 주택이 4,700만 달러에 팔리며 최고가를 기록했습니다. 여전히 개발 중인 상태이었을 때는 6,000만 달러를 호가했습니다. 언론을 통해 부동산 가격을 과장하는 것은 일종의 영업 전략이라는 사실은 이미 널리 알려졌습니다. 과장된 가격이 주거용 개인 부동산으로써 최고가에 도달하면 부동산 예비 구매자는 완공되기 몇 달 전부터 부동산 가치를 심사숙고하게 됩니다.

지문 인식 출입 시스템, 와인셀러, 3D 영화관, 비밀 금고, 바하마에서 수입해 온 개인용 모래사장 등 초호화 시설을 자랑합니다. 6,000만 달러에 달하였지만 여전히 과장된 가격이었습니다. 이후 거래 과정을 거쳐 4,700만 달러에 팔렸습니다. 이 가격은 어느 정도 합리적인 수준으로 간주됩니다.

맨하탄 또는 마이애미 부동산을 구입하려는 투자자는 역지사지로 부동산 판매자의 입장에서 생각하는 것이 중요합니다. 부동산 영업 전략을 잘 이해하면 더욱 스마트한 부동산 투자를 할 수 있을 것입니다.

 

보다 자세한 정보:

 

1억 달러 아파트 판매 중

4600만 달러 플로리다 맨션

 
 

En matière d'achat ou de vente de biens immobiliers de luxe, il est crucial de posséder un niveau élevé d'expertise, de connaissances sur le marché et une longue liste de tactiques intelligentes.

Il y a une stratégie intéressante que certains agents immobiliers ont adoptée pour vendre des biens immobiliers à New York et à Miami. Ils utilisent des prix records pour attirer l'attention des médias et faire parler des propriétés de luxe de plusieurs millions de dollars. Tout acheteur intelligent sait que ce n'est pas parce qu'un appartement haut standing est coté à 100 millions de dollars à New York qu'il vaut réellement ce prix. Mais c'est tout de même sur leur radar.

C'est la stratégie du matraquage. Elle vise à créer un buzz autour de la propriété. Tout à coup, la maison devient célèbre. Quelques semaines plus tard, tous les yeux sont rivés sur la propriété, qui se vend à 88 millions de dollars dans une guerre d'enchères. Cette tactique marche-t-elle ? Tout à fait. Le niveau de popularité a un impact sur la valeur. Et lorsque la propriété est vendue à nouveau, ces prix enflés peuvent en réalité donner naissance à une prophétie qui s'auto alimente. Un investisseur avisé peut apprendre à lire entre les lignes, afin de tirer profit de cette couverture médiatique.

Récemment, un appartement de 743 mètres carrés, s'étendant sur trois étages et situé à Midtown, a été mis sur le marché. Le prix demandé était de 100 millions de dollars, le montant le plus élevé jamais sollicité pour un appartement de New York. La propriété avait trois étages, un ascenseur personnel, neuf salles de bains, une vue à 360 degrés sur New York et des terrasses panoramiques, mais les 100 millions de dollars demandés ne correspondaient pas du tout aux prix des propriétés similaires du marché. Le propriétaire a acheté la résidence en 1993 à 4,5 millions de dollars et dit avoir dépensé 5 millions de dollars pour des travaux de rénovation au cours des 19 dernières années.

Mais comment est-ce que 5 millions de dollars de rénovations, plus environ deux décennies d'inflation, peuvent faire passer la valeur d'une maison de 4,5 millions de dollars à 100 millions de dollars ? Il n'en est absolument rien. Il ne s'agit pas d'un bâtiment ultra-luxueux comme le One 57 ou le 432 Park Avenue, qui sera bientôt mis sur le marché et qui offrira incontestablement les meilleures propriétés au monde. Mais le fait est que les gens en parlent. En plus de la publicité gratuite, ce procédé inclut également une tactique de vente connue sous le nom de « door in the face technique » (technique de la porte au nez), qui consiste à demander d'abord un montant scandaleux, afin que le prix final exigé, bien qu'élevé, paraisse plus raisonnable.

Le marché de l'immobilier de luxe de Manhattan repose sur une compréhension des stratégies de marketing à travers les médias. Les vendeurs finiront-ils par obtenir le prix demandé ? Probablement pas. Mais dès la publication de l'annonce, et jusqu'à ce que ce la propriété soit vendue, les investisseurs du secteur de l'immobilier de luxe de Manhattan en parleront, ce qui créera un buzz et rendra le prix demandé encore plus raisonnable.

Dans le sud, la même tactique est utilisée pour vendre les biens immobiliers de luxe à Miami. À Indian Creek, une maison de plusieurs millions de dollars a battu un record au printemps lorsqu'elle a été vendue pour une somme époustouflante de 47 millions de dollars. Lorsqu'elle était encore en chantier, la maison avait été cotée à 60 millions de dollars. C'était un secret de Polichinelle que faire parler de la propriété dans les médias était un aspect de la stratégie de vente. Grâce au prix enflé, perché au sommet de la liste des prix des résidences privées, les acheteurs ont commencé à spéculer sur la valeur de la propriété des mois avant la fin des travaux de construction.

L'accent de la campagne publicitaire était mis sur la cave à vin avec porte à empreintes digitales, la salle de cinéma 3-D, la chambre forte cachée pour les objets d'art et sur la plage privée dont le sable a été importé des Bahamas. Avec de pareilles touches personnelles, le prix de 60 millions de dollars, bien qu'exorbitant, semblait quelque peu raisonnable, et les 47 millions de dollars finalement demandés, une bonne affaire.

Pour ceux qui souhaitent acheter des biens immobiliers à Manhattan ou à Miami, il est important de penser comme les vendeurs. En vous renseignant sur les stratégies qu'ils utilisent, vous deviendrez un acheteur plus éclairé.

 

Pour en savoir davantage :

 

Appartement de 100 millions de dollars en vente

46 millions de dollars pour une villa de Floride

 
 

Em se tratando de comprar ou vender imóveis de luxo, ter experiência, conhecimento de mercado e uma ladainha de táticas perspicazes à sua disposição certamente ajuda.

Há uma estratégia interessante que alguns corretores de imóveis incorporaram às suas práticas para vender imóveis em Nova Iorque e em Miami. Eles estão usando preços recordes para virar manchete e fazer barulho no setor de imóveis de luxo multimilionários. Todo comprador inteligente sabe que não é porque uma cobertura está à venda por US$ 100 milhões em Nova Iorque que significa que ela realmente valha isso. Mas ela fica no pensamento do comprador do mesmo jeito.

Essa é uma estratégia de exagero. Ela chama a atenção para a propriedade. De repente, a casa ficou famosa. Há algumas semanas, todo mundo ficou de olho na oferta e ela foi vendida por US$ 88 milhões em uma verdadeira guerra de ofertas. A tática funciona? Totalmente. A fama afeta o valor. E quando vende novamente, o preço inflado pode satisfazer uma profecia de autossatisfação. Um investidor inteligente pode aprender a ler nas entrelinhas, e pode aumentar a publicidade em seu próprio benefício.

Recentemente, um apartamento de 8 mil pés quadrados, de três andares em Midtown foi colocado à venda. O preço pedido era US$ 100 milhões, o imóvel mais caro de todos os tempos para um apartamento residencial em Nova Iorque. O imóvel tinha três andares, elevador privativo, nove banheiros, vista de 360 graus de Nova Iorque e varandas ao seu redor, mas o preço de US$ 100 milhões estava totalmente fora da realidade do mercado. O proprietário tinha comprado a residência em Manhattan em 1993 por US$ 4,5 milhões e alegou que gastou US$ 5 milhões em reformas nos últimos 19 anos.

Então, como US$ 5 milhões em reformas mais aproximadamente duas décadas de inflação transformaram uma casa de US$ 4,5 milhões em uma casa de US$ 100 milhões? Não transformaram. Não se trata de um imóvel ultraluxuoso como o One 57 ou o próximo lançamento 432 Park Avenue que, segundo dizem, será o melhor do mundo. Mas esse valor faz as pessoas comentarem. Além da publicidade gratuita, ela também incorpora uma tática de venda conhecida como técnica da porta na cara, quando um preço alto parece até razoável depois de pedir um preço absurdo.

O mercado de imóveis de luxo em Manhattan é construído com um conhecimento das estratégias de marketing de mídia. Os vendedores vão acabar conseguindo o preço pedido? Provavelmente não. Mas, a partir de agora, até a venda, os investidores de imóveis de luxo de Manhattan em todo o país estarão falando sobre o imóvel, construindo o exagero e tornando o preço mais razoável.

No sul, a mesma tática está sendo empregada para vender imóveis de luxo em Miami. Em Indian Creek, uma casa multimilionária quebrou recordes na primavera ao ser vendida por incríveis US$ 47 milhões. Quando estava sendo construída, o preço anunciado era de US$ 60 milhões. Sabia-se bem que exagerar no preço anunciado era parte da estratégia de vendas. Com o preço elevado colocando-a no topo da lista de residências particulares, os compradores especularam o valor da propriedade durante meses antes da construção ser concluída.

A atenção estava voltada à adega com entrada por reconhecimento de impressões digitais, cinema 3D, um cofre oculto para obras de arte e uma praia privativa feita com areia importada das Bahamas. Com toques personalizados como estes, US$ 60 milhões, embora ainda sendo um valor elevado, pareceram razoáveis e os US$ 47 milhões conseguidos ficaram parecendo uma pechincha.

Para comprar imóveis em Manhattan ou em Miami, é importante pensar como o vendedor. Conhecer algumas das estratégias que ele usa o ajudará a ser um comprador mais informado.

 

Para obter mais informações:

 

Apartamento de US$ 100 milhões à venda

Mansão na Flórida por US$ 46 milhões

 

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