The Return of the Single Family Mansion

ricardo, Sep 6, 2012 10:06:16 PM

 

Investors are buying up apartment buildings in Manhattan and converting them back into single-family homes. Townhouse sales, in particular, are becoming increasingly popular. In the last three years more single to triple family units have been bought than in the previous three years combined. But why is this happening? It appears that luxury real estate changing hands amongst wealthy investors is more profitable than dealing with smaller sales from the ordinary homeowner, who is buying property for completely different reasons.

Long-term buyers are finding it so difficult to find a single-family home in Manhattan that they are creating their own. Ironically, many of these townhouses were initially single-family homes to begin with. Now, buyers are investing millions to renovate and re-build them back to their original layouts from their current multi-family state. This often involves redoing the plumbing, wiring and tearing out walls placed in after the fact.

Manhattan realtors estimate that the average complete townhouse in the Upper West Side costs approximately $10 million. Renovations to revert the building to its initial layout can set them back an additional $3 million to $5 million.

On the flip side, multi-family rentals are becoming more popular in the city. The post 2008 employment environment is still uncertain, meaning that more and more people are renting, sometimes with several other families. It is not the ideal scenario for an owner. With every new member on the contract, the odds of rent being missed, or problems arising increases. In light of a tenuous rental market, the idea of renting out individual suites in one’s townhouse becomes less appealing, perhaps indicating why more owners are opting to convert multi-family townhouses into single dwellings, and catering exclusively to the luxury market in Manhattan, as opposed to the general population.

It is one thing to own a residence for your family to put down roots, and another to analyze the current status of the housing market in terms of the rental potential and ease of resale down the road. With multi-family rentals becoming more popular, it looks like the renovations to convert to a single-family home may be well worth the investment.

 

For further reading:

New York City Townhouses & Brownstones

Single Family Homes

Multi-family rentals
 

投資者將曼哈頓所有的公寓大廈如數買進後,紛紛將其改裝成單人家庭居所。 當中的別墅尤其受歡迎,銷量亦 穩步上揚。 單是過去三年,單人至三人家庭單位的銷量總和較對上三年為多。 到底箇中原因為何? 這似乎是因為富有投資者之間易手豪宅所得到的利潤,比起與買盤原因完全不同、且持小型樓盤的一般買家交易更為豐厚。
加上長期買家有感在曼哈頓難以尋找單人家庭居所,因此促成了這些改裝工程。 而很諷刺地,當中大多數的別墅原先正正就是由單人家庭居所改裝成今天的樣子。 時至今日,買家投注百萬資金去翻新重建,將供多個家庭而設的單位回復至舊時原貌。 有關工程往往涉及重鋪線路管道,以及拆卸之前加設的牆壁。
曼哈頓房地產經紀估計上西區現時的別墅平均約值一千萬元。 而經過翻新並回復至原先佈局的大廈,將會讓物業額外增值三至五百萬不等。
另一邊廂,多個家庭租住同一居所的情況在曼哈頓亦愈趨普遍。 由於 2008 後的就業前景仍然不明朗,這意味著愈來愈多人選擇租屋,甚至會與數個家庭一起分租, 但這對於業主來說並不是好事。 因為每份租約多增加一位新住客,出租單位的價值就會下降,或是衍生出其他問題。 按照氣氛淡薄的租屋市場來看,租住別墅單人套房的吸引力已見降減,這亦說明了為什麼愈來愈多業主選擇將供多個家庭居住的別墅改裝成單人套房,藉此力抗一般大眾需求來特別迎合曼哈頓的豪宅市場。
鑒於擁有自家居所可讓家庭落地生根,再加上照目前房屋市場的租金潛力、轉售物業之易, 以及多個家庭租住愈趨普遍的情況來看,將物業改裝成單人家居亦嘗是一個值得投資的選項。
 
補充讀物:

紐約市別墅及棕石別墅

單人家庭居所

多個家庭居所租金

 

有投资者在曼哈顿购买公寓楼之后将其改建成单户住宅。其中,尤其是联排住宅的销售情况越来越好。过去三年间,一至三户单位的销量超过了之前三年的总数。为什么会出现这种情况呢?普通业主购房的目的和富人完全不同,但似乎在富人中间转手的豪华住宅要比价值较低的普通住宅交易能创造更多利润。

长期买家发现在曼哈顿很难找到单户住宅,于是他们自己动手改建。具有讽刺意义的是,在这些联排住宅中有许多原来就是单户住宅。如今,买家们投入数百万美元去翻新、改建,把它们从现在的多户布局再改回原来的状况。这个过程涉及重新铺设水管、重新布线并且要拆除之前改建留下的隔墙。

曼哈顿的房产中介预计,上西区的整栋联排住宅均价约为1000万美金。使这些建筑恢复原有布局的翻新工程可能会增加300万至500万美金的额外成本。

另一方面,多户出租在这个城市正变得越来越流行。2008年之后的就业环境依然不明朗,意味着越来越多的人会选择租房子——有时他们会多户合租一栋房子。但这对于业主来说并不是最理想的状况:每当有新成员加入租赁合约,要么会使租金零头减少,要么会带来更多麻烦。鉴于租赁市场表现脆弱,将联排住宅分成小单元出租的想法越来越缺乏吸引力——这或许能解释为什么有越来越多的业主选择将多户联排住宅改建成单户住宅,专注于与大众人口形成对比的曼哈顿豪宅市场。

为家人购置房产、落地生根这是一回事,而分析当前楼市的状况,了解将来出租的潜力和转卖的可能又是另外一回事。随着多户出租变得越来越流行,把房子改造成单户住宅似乎将会是非常值得的投资。

 

进一步的阅读:

纽约市区连排住宅 & 富人住宅

单户住宅

多户出租

 

투자자들은 맨하탄에 있는 아파트를 구매하여 개조하고 단일 가구로 돌아서고 있습니다. 특히,타운하우스 매매의 인기가 상승하고 있습니다. 최근 3년 동안, 단일에서 트리플 가구 세대가 그 전 3년에 비해 많은 수요를 보여왔습니다. 그 이유는 무엇일까요? 부유한 투자자들 사이에서 이루어지는 고급 부동산 거래가 완전히 다른 이유로 부동산을 구입하는 일반 주택 소유자들의 소형 매매 거래보다 수익성이 더 높은 것으로 나타났습니다.

장기 구매자가 맨하탄에서 본인의 단일 가구를 찾기가 여간 힘든 일이 아닙니다. 역설적으로, 이 타운하우스의 대부분의 시작은 단일 세대였습니다. 이제 구매자들은 현재 다가구 세대 상태에서 원래 레이아웃으로 다시 재건축 하기 위해 수백만 달러를 투자하고 있습니다. 배관, 배선 및 벽을 뜯어내고 다시 시공하는 경우가 많습니다.

맨하탄 부동산어퍼 웨스트 사이드의 평균 전체 타운하우스에 약 1000만 달러 비용으로 예상하고 있습니다. 초기 레이아웃으로 되돌리기 위해 건물을 개조하는 데에는 추가로 300만 달러에서 500만 달러의 비용이 듭니다.

반면, 도시 내에서 다 가구 임대가 더 많은 인기를 끌고 있습니다. 지난 2008년 이후 고용 환경은 여전히 불확실하며, 점점 더 많은 사람들이 임대 주택을 찾고, 종종 다 가구와 함께 임대하기도 합니다. 이는 부동산 소유자가 기대했던 시나리오가 아닙니다. 신규 계약자들은 임대 기회를 놓쳤거나 계속해서 문제가 생겼습니다. 미약한 임대 시장에 미루어 보면, 한 타운하우스에서 개별 스위트를 임대하는 아이디어가 호소력이 없어지면서, 더 많은 소유주가 다 세대 타운하우스를 단일 세대로 개조하고 일반 인구에 반하여, 맨하탄의 고급 시장에 독점적으로 공급하는지에 대한 이유가 아마도 설명될 지 모릅니다.

가족이 정착하기 위한 방법 중 하나는 주택을 소유하는 것이며, 다른 하나는 임대 가능성과 차후 재판매의 용이성의 관점에서 현재 주택 시장의 상태를 분석하는 것입니다. 다가구 임대가 더욱 인기 있어 짐에 따라, 단일 세대 주택으로 되돌리기 위해 개조하는 것이 투자 가치가 높은 것으로 보여집니다.

 

더 읽기:

뉴욕 시 타운하우스 & 브라운스톤

단일 가구 세대

다가구 임대

 

Les investisseurs acquièrent des immeubles d'habitation dans Manhattan et les transforment en maisons unifamiliales. On constate un véritable engouement pour les maisons en rangée. Au cours des trois dernières années, un plus grand nombre de maisons destinées à une, deux ou trois familles ont été vendues qu'au cours des trois années antérieures. Pour quelles raisons ? L'immobilier de luxe passe aux mains de riches investisseurs et cela s'avère plus rentable que de traiter des petites ventes pour des propriétaires ordinaires, dont l'achat de biens se fait pour des raisons complètement différentes.

Les acheteurs à long terme estiment qu'il est trop difficile de dénicher une maison unifamiliale dans Manhattan, alors ils la créent. Paradoxalement, nombre de ces maisons en rangée étaient à l'origine des maisons unifamiliales. Désormais, les acheteurs investissent des millions pour rénover les maisons partagées par plusieurs familles et leur rendre leur apparence d'origine. Cela implique souvent de refaire la plomberie, le câblage et d'abattre les murs qui avaient été ajoutés.

Les agents immobiliers de Manhattan estiment que le prix moyen d'une maison en rangée entière dans le Upper West Side atteint environ 10 millions de dollars. Les rénovations destinées à rendre au bien sa configuration initiale peuvent atteindre 3 à 5 millions de dollars.

D'un autre côté, les locations partagées entre plusieurs familles sont de plus en plus en vogue dans la ville. Depuis 2008, le marché de l'emploi reste incertain, ce qui conduit un nombre croissant de personnes à louer leur logement, parfois avec plusieurs autres familles. Ce n'est pas le cas de figure idéal pour un propriétaire. Pour chaque nouveau membre sur le contrat, les locations ratées et les problèmes s'accroissent. À la lumière d'un marché locatif ténu, l'idée de louer des logements unifamiliaux dans une maison en rangée devient moins attrayante. Cela explique en partie le fait que de plus en plus de propriétaires choisissent de transformer des maisons en rangée partagées par plusieurs familles en logements unifamiliaux, exclusivement réservés au marché du luxe à Manhattan, excluant ainsi le reste de la population.

Posséder une habitation dans laquelle votre famille s'épanouit est une chose, mais il en est une autre d'analyser la situation actuelle du marché du logement en termes de potentiel locatif et de facilité de revente sur le long terme. Avec l'engouement pour les locations à plusieurs familles, il semble bien que les rénovations visant à transformer les maisons individuelles constituent un bon investissement.

 

Pour plus d'informations :

Maisons en rangée et Brownstones de New York City

Maisons unifamiliales

Locations à plusieurs familles

 

Investidores estão comprando prédios de apartamentos em Manhattan e convertendo-os em casas unifamiliares. As vendas das Townhouses em particular estão cada vez mais populares. Nos últimos três anos mais unidades de uma a três famílias foram vendidas que nos três anos anteriores. Mas por que isto está acontecendo? Parece que o fato de os imóveis de luxo estarem mudando de mãos entre os investidores ricos é mais lucrativo que lidar com pequenas vendas de um proprietário comum, que está comprando o imóvel por razões completamente diferentes.

Compradores que pretendem manter o imóvel em longo prazo estão achando difícil encontrar uma casa unifamiliar em Manhattan, portanto estão fazendo as suas. Ironicamente, muitas destas Townhouses inicialmente eram casas unifamiliares. Agora os compradores estão investindo milhões para reformá-las e colocá-las de volta em seu layout original, a partir de sua condição atual de multifamiliar. Isto frequentemente envolve a reforma do encanamento, fiação e derrubada de paredes que foram levantadas então.

Corretores de Manhattan estimam que uma Townhouse completa comum em Upper West Side custe cerca de 10 milhões de dólares. Reformas para reverter o prédio ao seu layout inicial podem fazê-las custar 3 a 5 milhões de dólares a mais.

No lado oposto, aluguéis em unidades de casas multifamiliares estão ficando mais populares na cidade. O cenário trabalhista pós 2008 ainda é incerto, o que significa que mais e mais pessoas estão alugando, às vezes com várias outras famílias. Não é o cenário ideal para um proprietário. Com cada nova parte no contrato, as desvantagens do aluguel são deixadas de lado ou os problemas aumentam. À luz de um fraco mercado de aluguel, a ideia de alugar quartos individuais em uma Townhouse está menos atrativa, indicando talvez que mais proprietários estejam optando por converter as casas multifamiliares em habitações simples, e se voltando exclusivamente ao mercado de luxo em Manhattan, em vez da população geral.

Uma coisa é ter uma residência para sua família fincar as raízes, e outra é analisar o estado atual do mercado imobiliário em termos de potencial de aluguel e facilidade de revenda mais adiante. Com os aluguéis de unidades em casas multifamiliares cada vez mais populares, parece que as reformas para obter uma casa unifamiliar podem valer a pena o investimento.

 

Para mais informações:

Townhouses & Brownstones na cidade de Nova Iorque

Casas unifamiliares

Aluguel de unidades em casas multifamiliares

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