Bubbles In Hong Kong, Vancouver and Oslo?

ricardo, Aug 10, 2012 5:46:32 PM

 

Stimulus money from the Central Banks has been making its way out of the intended countries into the international real estate market, with luxury properties in Canada, Norway and Hong Kong skyrocketing since 2008. Does this set the stage for a precarious real estate bubble abroad? And if so, how does this affect Manhattan real estate?

A source of this wealth is from stimulus packages generated by the central banks, originally intended to kick-start the economies of their own countries. Instead of the money being spent domestically, it is finding its way into international real estate. Canada, Switzerland, Hong Kong and Oslo were ripe destinations, due to their political stability and low levels of debt. Internationally, they are seen as resistant to economic turmoil and Europe’s sovereign-debt crisis.

The central banks have spent more than $4 trillion in an attempt to revitalize the economy in North America, Europe and Asia. The reduced borrowing cost did little to increase buying in the countries that needed it. Instead the funds were diverted overseas to more stable climates.

The spree of buying has been fueled by the Federal Reserve, which has been keeping US interest rates at record lows. The Hong Kong dollar is tied to the US Dollar, so that affects them as well. Canada, following the suit off its southern cousin, has kept rates close to zero.

The specter of cheap credit is what led to the collapse of the housing markets in the U.S., Ireland and Spain. The fall of these once-booming countries, in turn, triggered the global financial crisis. It’s a warning to those who seem hell-bent to repeat the same mistakes in Vancouver, Oslo, Switzerland and Hong Kong.

In Hong Kong, the price of property has doubled in the last five years. The money once set aside to buy apartments is now hardly enough for a down payment. Rock bottom borrowing rates and a limited amount of space to build has driven prices through the roof.

The bubble’s walls have grown thin. A combination of reduced demand from Europe's debt crisis and reduced demand for goods from China and Hong Kong, poses great risk of an abrupt correction in the city's real estate market.

In Vancouver, the market has seen rapid growth until the last few months. Housing prices have doubled in the last ten years, with a 34 percent increase since January 2009 alone: while government bonds are at their lowest levels since 1950. However, in the last two months, there is talk that the bubble has popped. Housing sales are down 12 percent from what they were last year in this time, and listings are up. In May, prices were down on average $150,000 from what they were in 2011. The luxury real estate market of Vancouver in particular has flat-lined. Analysts are comparing the current climate as similar to what happened in 2008.

The safe bets in international real estate are in New York, London and San Francisco, where investors are competing for a limited number of properties.

 

For more information about International Real Estate


Property bubbles from cheap credit

Hong Kong property bubble

Vancouver real estate bubble Has Vancouver's bubble popped?  

各間中央銀行自 2008 年起,一直將刺激資金從意向國家投放到國際房地產市場,當時正值加拿大、挪威及香港豪宅樓市急遽標升的時期。那麼這會為即將爆破的泡沫火上加油嗎? 即使這樣,這會對曼哈頓的房地產有什麼影響呢?

來自中央銀行一籃子刺激政策的資金,原先是要用作刺激本國的經濟。 而銀行亦並非計劃要將這些資金留於本國消費,相反是要將資金投注到國際房地產市場上。 加拿大、瑞士、香港以及奧斯陸均是可靠熱門的地點,這有賴其穩定的政治環境及低債務水平。 而以國際觀點來看,上述國家亦獲視為抵抗經濟動盪和歐洲主權債務危機的地方。

再說,央行已動用超過 4 兆美元,以圖振興北美、歐洲和亞洲的經濟。 但降低的借貸成本對於增加各國所需的購買活動幫助不大; 相反,資金卻流入經濟氣氛比較穩定的海外國家。

美聯儲亦不斷刺激活躍的購買活動,以致美國利率不斷錄得新低。 加上港元與美元掛鉤,因此亦受其影響。 加拿大方面亦跟隨美國維持接近零的利率。

廉價信貸的陰霾導致美國、愛爾蘭及西班牙的房屋市場崩堤。 這些曾經風光的國家崩潰後,即引發全球一連串的金融危機。 對於一意孤行且重複犯同樣錯誤的溫哥華、奧斯陸、瑞士和香港,這似乎是一個警告。

在香港,物業價格已在過去五年翻升兩倍。 人們預留作置業的資金現已很難支付首期, 加上極低的債息率及有限的建樓土地,亦是將樓價推至頂峰的其中因素。

照現時來看,樓市泡沫已漸見爆破跡象, 對於歐洲債務危機的需求以及中國及香港貨量之需求同時減少,種種現象都大大增加了這些城市突然調整房地產市場的風險。

溫哥華市場直到過去幾個月為止都錄得快速的增長。 其房屋價格在過去十年間已翻升兩倍,單是 2009 年 1 月起已上升了 34%。 與此同時,現時政府債券的殖利率是自 1950 年以來的最低點,不過上兩個月就傳出了泡沫已經爆破。 房屋銷售與上年同期比較下跌了 12%,但樓盤數量卻一直上升。 今年五月,價格較 2011 年平均下跌了 $150,000 ,而溫哥華的高級房地產市場亦毫無起色。 分析師將目前的樓市氣氛與 2008年的情況比較,認為兩者非常類似。

因此國際房地產市場比較穩陣的選擇為紐約、倫敦和三藩市,而當中的投資者皆紛紛爭相購買數量有限的樓房。

 

更多有關國際房地產的資訊


廉價信貸催生房地產泡沫

香港房地產泡沫

溫哥華房地產泡沫致溫哥華泡沫爆破?
 

各央行的激励资金从预期中的国家流向国际房地产市场,自2008年以来,加拿大、挪威和香港的豪宅价格出现飙升。这将为国外房地产市场产生不稳定的泡沫创造条件吗?果真如此的话,这又会对曼哈顿房地产市场造成怎样的影响?

这些资本的来源之一是由各国央行推出的、旨在拉动自身经济增长的经济刺激方案。但部分资金并未用在国内,而是流向了国际房产市场。加拿大、瑞士、香港和奥斯陆等政治稳定、负债水平低,是成熟的目的地——而在国际上,他们被认为能够抵御经济动荡和欧洲主权债务危机的影响。

北美、欧洲和亚洲各国的央行已投入超过4万亿美金去推动自身经济的复苏。但在缺少内需的国家,贷款成本降低对拉动购买增长的作用有限。相反地,这些资金被转移到了大环境较为稳定的海外市场。

美联储将本国的利率水平控制在历史最低位,从而进一步带动了购买的增长。而港币是与美元挂钩的,因而美联储的政策也对香港造成了影响。加拿大则紧跟在他们南部邻邦的身后,把利率保持在接近零的水准。

低息信贷正是造成美国、爱尔兰和西班牙房地产市场崩溃的幽灵。在这些一度非常繁荣的国家崩溃后,随之便引发了全球金融危机——这对于那些固执地想要在温哥华、奥斯陆、瑞士和香港重复相同错误的人来说是前车之鉴。

香港的房价在过去五年间翻了一倍,之前准备用来购买整套公寓的储蓄现在基本上不够首付。史上最低的贷款利率和有限的建筑用地使房价不断上涨。

泡沫的外层已经越变越薄。欧洲债务危机导致需求降低以及对中国大陆和香港商品的市场需求减少等因数相结合,使这个城市的房地产市场面临突然转向的巨大风险。

温哥华的市场一直在迅速增长,但最近几个月情况发生了变化。过去十年间温哥华的房价翻了一倍,其中仅2009年1月以来就出现了34%的增长——而他们的政府债券则处于1950以来的最低水平。然而就在过去的两个月,有消息指房产泡沫已经破灭。房产成交比去年同期下降12%,而挂牌待售的房源则出现增长。五月份的价格比2011年同期平均下降了15万美金。而温哥华的豪华房产市场受到的冲击尤为严重。分析家们认为现在的环境就跟2008年的情况类似。

如今,国际房地产市场的安全地带是在纽约、伦敦和旧金山,这些地区的投资者们正在为有限的房源而竞争。

 

了解更多国际房地产市场的信息


低息信贷造成的房地产泡沫

香港的房地产泡沫

温哥华的房地产泡沫 温哥华的泡沫破灭了吗?
 

중앙 은행의 경기 부양 자금은 의도한 국가에서 벗어나 국제 부동산 시장으로 눈을 돌리게 하여, 2008년 이후 캐나다, 노르웨이, 홍콩의 고급 부동산 급증했습니다. 이러한 방안이 해외 불안정한 부동산 거품을 부축인 것일까요? 그렇다면, 이러한 현상이 맨하탄 부동산에 어떠한 영향을 미칠까요?

이 부의 원천은 중앙 은행에서 자국의 경제를 걷어차 버리려고 시작해 만들어진 경기 부양책에서 비롯되었습니다. 국내에서 소비되는 돈 대신, 국제 부동산에서 답을 찾으려고 했습니다. 캐나다, 스위스, 홍콩, 오슬로는 정치적인 면에서나 부채도 낮은 수준으로 안정적인 도시였습니다. 이 국가들은 국제적으로, 경제 혼란과 유럽의 주권 채무 위기에 대한 내성이 강하게 보여졌습니다.

중앙 은행은 북미, 유럽 및 아시아 경제를 활성화하기 위해 4조 달러 이상을 보냈습니다. 대출 비용을 줄이면서 필요로 하는 국가의 구매를 조금 증가시켰습니다. 대신 해외로 유입되는 자금은 보다 안정적인 기후를 보였습니다.

미국 금리를 낮게 유지되도록 하여, 연방 준비에 의해 연쇄적인 구매로 가속화되었습니다. 홍콩 달러는 미국 달러에 묶여 있으므로, 홍콩에도 영향을 미쳤습니다. 캐나다는 이웃사촌인 미국의 뜻에 따라, 금리를 0에 가깝게 유지했습니다.

저리신용 괴물이 미국, 아일랜드, 스페인의 주택 시장의 붕괴로 이끌어갔습니다. 이러한 호황을 누린 국가들이 차례로, 금융 위기를 촉발했습니다. 이러한 지옥을 맛 본 경험으로 밴쿠버, 오슬로, 스위스, 홍콩에서 같은 실수를 반복하지 말라는 경고를 하고 있습니다.

홍콩에서 부동산 가격은 지난 5년간 두 배로 올랐습니다. 아파트를 구입할 때 치른 금액은 지금은 계약금으로도 부족합니다. 바닥을 친 최저 금리와 건설을 하기에는 제한된 공간으로 가격을 치솟았습니다.

거품 벽은 조금씩 두꺼워 졌습니다. 유럽의 채무 위기와 중국과 홍콩에서 매물에 대한 수요의 감소가 맞물려, 돌연 도시의 부동산 시장에 큰 위기가 드리워졌습니다.

밴쿠버 시장은 지난 몇 개월 전까지 빠른 성장을 보였습니다. 정부 채권은 1950년 이후 최저 수준에 머물고 있는 반면에도, 주택 가격은 2009년 1월 이후 34% 증가로 지난 10년 동안 두 배로 올랐습니다. 그러나, 지난 두 달 동안은 거품이 붕괴되었다는 이야기가 오고 갔습니다. 작년 같은 기간 대비 주택 판매는 12% 아래로 떨어졌으며, 매물 등록은 늘었습니다. 5월에는 2011년에 비해 평균 15만달러 하락했습니다. 특히 밴쿠버의 고급 부동산 시장이 죽었습니다. 분석가들은 현재 분위기와 2008년에 있었던 비슷한 상황을 비교 분석하고 있습니다.

제한된 부동산 매물로 투자자들이 경쟁하는 뉴욕, 런던 그리고 샌프란시스코가 국제 부동산의 안전한 배팅입니다.

 

해외 부동산에 관한 더 많은 정보


저리신용으로 인한 부동산 거품

홍콩 부동산 거품

밴쿠버 부동산 거품 터지나?
 

Les fonds de relance des banques centrales se sont échappés des pays qu'ils étaient censés relancer pour aller vers le marché immobilier international, en témoigne l'explosion de propriétés luxueuses au Canada, en Norvège et à Hong Kong depuis 2008. Cette situation augure-t-elle d'une bulle immobilière risquée à l'étranger ? Si c'est le cas, dans quelle mesure cela affecte-t-il le marché immobilier de Manhattan ?

Cette richesse provient notamment des mesures de relance générées par les banques centrales, qui visaient initialement à relancer l'économie de leurs propres pays. Au lieu que cet argent soit dépensé au niveau national, il se retrouve sur le marché immobilier international. Le Canada, la Suisse, Hong Kong et Oslo sont des destinations privilégiées en raison de leur stabilité politique et de leurs faibles niveaux de dette. Du point de vue international, elles résistent aux difficultés économiques et à la crise des dettes souveraines européennes.

Les banques centrales ont dépensé plus de 4 mille milliards de dollars pour relancer l'économie aux États-Unis, en Europe et en Asie. Le faible taux d'emprunt n'a guère contribué à relancer l'achat dans les pays qui en avaient besoin. A l'inverse, les fonds ont été déviés à l'étranger vers des climats plus stables.

La frénésie d'achat a été alimentée par la Réserve fédérale, qui a maintenu les taux d'intérêt américains au plus bas. Le dollar de Hong Kong étant lié au dollar américain, cette ville en a également bénéficié. A l'instar de son cousin américain, le Canada maintient des taux proches de zéro.

C'est bien le spectre du crédit pas cher qui a entraîné l'effondrement du marché du logement aux États-Unis, en Irlande et en Espagne. La chute de ces pays autrefois prospères a alors déclenché la crise financière mondiale. Elle constitue un avertissement à ceux qui s'évertuent à répéter les mêmes erreurs à Vancouver, Oslo, en Suisse et à Hong Kong.

A Hong Kong, le prix des biens a doublé au cours des cinq dernières années. L'argent mis de côté pour acheter des appartements est maintenant à peine suffisant pour un acompte. Des taux d'emprunt au plus bas et de faibles possibilités de construction ont fait exploser les prix.

La bulle se dégonfle petit à petit. La réduction de la demande suite à la crise de la dette européenne, associée à la diminution des importations de produits en provenance de Chine et de Hong Kong, risquent fortement d'entraîner une correction brutale du marché immobilier de la ville.

A Vancouver, le marché a connu une croissance rapide jusqu'à ces derniers mois. Les prix des logements ont doublé au cours des dix dernières années, avec une augmentation de 34 % depuis janvier 2009. Les obligations d'État sont pourtant à leur plus bas niveau depuis 1950. Il est toutefois possible que la bulle ait éclaté au cours des deux derniers mois. Les ventes de logements sont en baisse de 12 % par rapport à l'année dernière à la même époque, et les mandats sont en hausse. En mai, les prix ont baissé en moyenne de 150 000 dollars comparé à 2011. Le marché immobilier de luxe à Vancouver est stabilisé, et les analystes jugent le climat actuel semblable à celui de 2008.

Les valeurs sûres de l'immobilier international sont New York, Londres et San Francisco, villes où les investisseurs sont en concurrence sur un nombre restreint de biens.

 

Pour plus d'informations sur le marché immobilier international


Des bulles immobilières provoquées par un crédit à taux réduit

La bulle immobilière de Hong Kong

La bulle immobilière de Vancouver a-t-elle éclaté ?  

Os incentivos financeiros dos Bancos Centrais têm saído dos países almejados para o mercado imobiliário internacional, com propriedades de luxo no Canadá, Noruega e Hong Kong subindo vertiginosamente desde 2008. Isto arma o palco para uma bolha imobiliária precária no exterior? E se for assim, como isto afeta o Mercado imobiliário de Manhattan?

Um fonte desta riqueza vem dos pacotes de estímulo gerados pelos bancos centrais, originalmente destinados a alavancar as economias de seus próprios países. Em vez do dinheiro ser gasto internamente, está encontrando seu caminho para o mercado imobiliário internacional. Canadá, Suíça, Hong Kong e Oslo foram os primeiros destinos, devido à sua estabilidade política e baixos níveis de endividamento. Internacionalmente, estes lugares são vistos como resistentes aos tumultos na economia e a crise da dívida soberana na Europa.

Os bancos centrais gastaram mais de 4 trilhões de dólares em uma tentativa de revitalizar a economia na América do Norte, Europa e Ásia. Os custos reduzidos dos empréstimos pouco adiantaram para aumentar as compras nos países que precisavam. Em vez disso, os fundos foram transferidos para o exterior, onde havia climas mais estáveis.

A onda de compras tem sido abastecida pela Federal Reserve, que tem mantido as taxas de juros nos EUA com recorde nas baixas. O dólar de Hong Kong está vinculado ao dólar americano, então ele também é afetado. O Canadá, seguindo o exemplo de seu primo do sul, manteve as taxas de juros perto de zero.

O medo dos créditos baratos foi o que levou ao colapso dos mercados imobiliários nos EUA, Irlanda e Espanha. A queda destes países que outrora cresciam, por sua vez, desencadeou a crise financeira global. É um aviso aos que parecem determinados em repetir os mesmos erros em Vancouver, Oslo, Suíça e Hong Kong.

Em Hong Kong, o preço dos imóveis dobrou nos últimos cinco anos. A verba outrora separada para comprar um apartamento agora era quase não suficiente para dar uma entrada. As taxas de juros baixíssimas dos empréstimos e uma quantidade limitada de espaço elevou os preços aos ares.

As paredes da bolha começaram a afinar. A combinação de uma demanda reduzida na Europa devido à crise do endividamento, e a demanda reduzida por produtos da China e Hong Kong trouxe um grande risco de uma correção brusca no mercado imobiliário das cidades.

Em Vancouver, o mercado vislumbrou um rápido crescimento nos últimos meses. Os preços dos imóveis dobraram nos últimos dez anos, com uma porcentagem de aumento de 34% desde janeiro de 2009: isso enquanto os títulos do governo alcançaram seus níveis mais baixos desde 1950. Entretanto, nos últimos dois meses, houve rumores que a bolha já estourou. As vendas de imóveis diminuíram 12% em relação à mesma época no ano anterior, e os anúncios de imóveis aumentaram. Em maio, os preços caíram em média $150.000,00 em relação ao que eram em 2011. O mercado de imóveis de luxo de Vancouver em particular estagnou. Analistas estão comparando o clima atual como similar ao que ocorreu em 2008.

As apostas seguras nos mercados internacionais estão em Nova Iorque, Londres e São Francisco, onde os investidores estão competindo por um número limitado de propriedades.

 

Para mais informações sobre o mercado imobiliário internacional


Bolhas imobiliárias causadas por juros baixos nos empréstimos

Bolha imobiliária em Hong Kong

Bolha imobiliária de Vancouver, A bolha de Vancouver estourou?

SCHEDULE AN IN-PERSON
MEETING WITH OUR TEAM

SCHEDULE A MEETING